Ипотечное кредитование в РФ – каковы ее условия и особенности?

После появления ипотеки у банков, эта услуга, благодаря усилиям государства, направленным на её развитие, стала одним из самых распространённых способов покупки жилья. Обусловлена её популярность тем, что уровень жизни в России не столь высок, чтобы значительная часть населения обходилась без кредитов, приобретая недвижимость, но достаточен, чтобы многие в принципе задумывались о его покупке – пусть и при помощи ипотеки.

Ипотечное кредитование в России

Почти любой отечественный банк готов предоставить ипотеку всем гражданам, соответствующим предъявляемым к потенциальным заёмщикам требованиям. Какой бы банк вы ни выбрали, схема, по которой будет осуществляться кредитование при покупке готового жилья останется неизменной:

• Заявитель выбирает банк и кредитную программу.
• Готовит и подаёт заявку, а также подкрепляющие её документы.
• Банк рассматривает заявку и даёт ответ.
• Если решение положительное, то заявителю предоставляется время (месяц или два), чтобы выбрать недвижимость, которую он хотел бы приобрести.
• Также в это время заявитель должен посетить офис банка, чтобы подписать документы.
• После того как недвижимость найдена, и договор зарегистрирован, выполняется начисление средств, а затем гражданин может заселяться в квартиру.

Схема стандартна, но вот выбор программ кредитования у банков довольно широк, да и виды кредитов бывают разными – приобретать в ипотеку можно не только готовое жильё, но и строящееся, и брать деньги на строительство, или на покупку земельного участка.

Чем больше вариантов и программ, тем больше шансов у банка завлечь клиента, а в современных условиях острой конкуренции это очень важно. Каждый крупный банк имеет в портфеле универсальные программы, а также набор специализированных, чтобы привлечь как можно более широкие слои населения. Сфера ипотечных кредитов продолжает активно развиваться, банки пополняют линейки программ, законодательство уточняется и детализируется.

Агентство ипотечного жилищного кредитования прогнозирует ежегодный рост в этой сфере на 15-20% вплоть до 2020 года. Так что ипотека продолжает становиться всё более востребованной, несмотря даже на то, что, когда появлялись первые программы ипотечного кредитования в России, она успела заработать себе не лучшую репутацию – и ещё одним ударом для неё стали кризисы.

Граждане всё активнее берут ипотеку и обзаводятся жильём с её помощью, а банки охотно выдают её – согласно статистике Министерства строительства, долю ипотечных кредитов с просрочками составляет менее 2,4%, что впятеро ниже, чем процент просрочек простых потребительских кредитов. Для граждан ипотека нередко самый доступный, а то и единственный способ обзавестись недвижимостью, тем более, если они могут претендовать на помощь государства при выплате.

Преимущества и недостатки

Ипотека в России демонстрируется растущую востребованность, это свидетельствует, что, кроме широко известных минусов, у ипотеки есть и плюсы, которые нередко их перевешивают. Чтобы решить, стоит ли брать квартиру в ипотеку, нужно сначала тщательно взвесить как преимущества, так и недостатки этого шага, и составить для себя полную картину. Чтобы помочь с этим, разберём основные плюсы и минусы ипотеки.

Начнём с преимуществ:

1. С её помощью можно быстро обзавестись недвижимостью, а не копить на неё годами. Заёмщик получает возможность переехать в приобретённое жильё сразу после того, как будут оформлены необходимые документы. В результате срок от начала оформления до переезда может составить около двух месяцев. Также заёмщик получит право зарегистрироваться в квартире сам и зарегистрировать членов своей семьи.
2. При покупке квартиры с помощью ипотеки все детали относительно неё будут проверены дважды – банком и страховой компанией. Обе организации заинтересованы в том, чтобы с документами всё было в порядке, и постоянно проводят такие проверки. Значит, опасаться после этого нечего, и юридическая чистота недвижимости, как и отсутствие обойдённых наследников, имеющих возможность заявить права, и тому подобных проблем – всё это будет подтверждено с вероятностью, близкой к стопроцентной.
3. Длительность кредита – для граждан, которые не могут за несколько лет выплатить столь крупную сумму, какая нужна для покупки квартиры, это очень значимый плюс. Ведь выплаты по ипотеке могут быть растянуты на 15-20 или даже 30 лет, что позволяет обзавестись недвижимостью даже семьям с невысоким доходом, и при этом семейный бюджет не будет сильно страдать.
4. Рост цен на жильё – хотя в отдельные периоды они могут падать, но в перспективе десятилетий цены на жильё неуклонно растут, потому ипотеку можно рассматривать и как инвестицию. К моменту её окончания цена на квартиру может стать заметно выше, чем когда она только бралась, а выплаты при этом не поднимутся, поскольку отличаются фиксированным характером.

Это компенсирует часть переплаты по процентам, и нужно иметь в виду этот эффект при подсчётах, что же выгоднее – копить и снимать жильё, или же прибегнуть к ипотеке. Вполне возможно, к моменту, когда нужная сумма будет накоплена, окажется, что требуется большая.

1. Нет необходимости платить за аренду жилья – в случае с ипотекой вносить плату каждый месяц вы будете за собственную квартиру, а не просто оплачивать возможность проживания в ней.
2. На приобретение жилья в ипотеку распространяется налоговый вычет, и за его счёт можно сэкономить часть средств.
3. Для некоторых категорий граждан существуют различные льготы и предложения, облегчающие выплаты: применение материнского капитала, программы для молодых семей, компенсация части расходов из бюджета, и тому подобные.

Но помимо этих весомых преимуществ, есть у ипотеки и ряд недостатков разной степени критичности – это зависит в первую очередь от обстоятельств каждой конкретной семьи:

1. Переплата – поскольку кредит длительный, то и процентов на него за всё время набегает немало даже при том, что ставка низкая. Например, если при 9% годовых выплаченная в течение первого года сумма будет превышать взятую не более чем на эти 9%, то к концу второго года на оставшуюся будет нужно заплатить ещё 9%, но уже считаемые от 109% с прошлого года, реальная переплата за второй год составит уже 11,9% и так далее – с каждым годом переплата на оставшуюся невыплаченной часть суммы будет продолжать расти.

В итоге, если ипотека длится 20 лет или больше, то переплата может быть очень внушительной, хотя и стоит отметить, что частично она может компенсироваться возросшей стоимостью жилья.

1. Непростое оформление – потребуется собрать много документов и пройти строгие проверки. При этом связанные с оформлением расходы должен нести заёмщик – это и услуги по оценке недвижимости для банка, нотариальные, страхование.
2. Ограничение прав по распоряжению квартирой до полной выплаты долга. Пока кредит не будет целиком погашен, заёмщик не получит права продавать, дарить, обменивать жильё – выполнять любые операции, связанные с его отчуждением. Это ограничение связано с тем, что оно служит залогом для банка.
3. Штрафы – необходим тщательный расчёт баланса доходов и расходов, а также устойчивое материальное положение для стабильных выплат в течение длительного срока, ведь при нарушениях последуют наказания от банка. Если неплатежи будут длиться долго, то возможно даже выселение.

Как видно, минусы тоже достаточно существенны, в первую очередь переплата, тем большая, чем длительнее кредит – потому и стоит хорошо взвесить все «за» и «против», и даже если решение положительное, подумать, не можете ли вы внести больше средств, чем минимальный установленный первый взнос, или оформить ипотеку на меньший срок.

Виды ипотечных кредитов

Также разделение может выполняться и по другим параметрам, например, ставкам, заёмщику, порядку уплаты взносов, но далее мы будем использовать именно классификацию по объекту.

Вторичное жилье

Главные преимущества вторичного жилья – при его покупке зачастую не требуется капитальный ремонт, а цена на него может быть ниже, чем на квартиру в новостройке. Потому многие интересуются главным образом именно «вторичкой» когда ищут квартиру.

Получить ипотечный кредит под приобретение вторичного жилья обычно не слишком сложно, хотя многое будет зависеть и от самого объекта – всё ли в порядке с документами, и получит ли оно одобрение банка.

Новостройки

Именно ипотека на приобретение жилья в новостройке наиболее популярна. При таком выборе есть свои сложности, ведь приобретается ещё не построенная квартира, а значит, банку потребуется провести особенно тщательные проверки как объекта, так и застройщика.

Есть несколько вариантов такой ипотеки – по договору долевого участия, уступки, или участия в жилищном кооперативе. В зависимости от выбранного варианта, а также установленной банком степени готовности дома и надёжности застройщика ставки могут отличаться.

Не каждый банк выдаёт кредиты на покупку квартиры в доме, строительство которого ещё далеко от завершения. Но зачастую именно покупки на ранних этапах наиболее выгодны, если застройщик действительно надёжен и в сдаче дома можно не сомневаться.

Строительство дома

Ещё один популярный вариант кредитования – на строительство собственного дома. Условия могут различаться от банка к банку, но основные из них таковы:

• для получения денег необходимо, чтобы были оформлены все документы на землю;
• сам дом, постройка которого планируется на взятые в кредит деньги, не может стать залогом, вместо него заёмщик должен предложить другую недвижимость;
• банк будет контролировать расход средств, необходимо отчитываться о прогрессе строительства и предъявлять чеки, чтобы подтвердить, что деньги пошли именно на него.

Земельный участок

Есть два основных варианта такой ипотеки: либо просто на покупку земли, либо – обычно по сниженной ставке – на приобретение с целью строительства дома. Но и требования, если ипотека берётся не просто на покупку, а на приобретение для дальнейшего строительства, будут жёстче.

Основные условия

Из всех условий, на которых предоставляется ипотека, можно выделить несколько основных, на которые и принято смотреть в первую очередь, оценивая выгодность предложения банка и сравнивая его с другими. Это сроки, на которые может быть дан кредит, запрашиваемая банком ставка и насколько велик должен быть первый взнос.

Сроки

Стандартные сроки уже устоялись — максимум ипотеку можно получить на целых 30 лет. При этом банки предъявляют требования к возрасту заёмщика на момент, когда он полностью расплатится по кредиту – обычно предполагается, что выплаты должны завершиться до выхода заёмщика на пенсию. Например, если ему 40 лет, а на пенсию он должен выйти в 65, то вряд ли банк согласится предоставить ипотеку более чем на 25.

Что до минимальных сроков, то ими относительно редко пользуются, поскольку всё-таки обычно предполагается, что ипотека берётся на длительное время. Однако на деле взять её можно и на срок не больше, чем обычный кредит.

В некоторых банках минимальная длительность ипотеки составляет всего год, хотя есть и такие, где она установлена на уровне 3-5 лет.

Процентные ставки

В последние годы, в связи со стабилизацией экономической ситуации в стране в целом и снижением ключевой ставки Центробанка, процентные ставки по ипотеке стали куда выгоднее для клиентов: если раньше сложно было найти ипотеку менее чем под 10% годовых, то теперь доступны варианты и куда дешевле.

Вот ставки нескольких крупнейших финансовых организаций России: Сбербанк предоставляет ипотеку для покупки готового жилья от 8,6%, а строящегося – от 6,7%, а в рамках государственной программы для семей, в которых родился второй или третий ребёнок – под 6%. В ВТБ стандартная ставка равняется 9,6%, есть также специальные программы, позволяющие оформить ипотеку всего по двум документам или приобрести жильё большой площади (и при этом под 8,9%). Альфа-Банк предоставляет ипотеку под ставку от 9,29% годовых.

В целом, даже если не брать в расчёт программы с государственной поддержкой, банки требуют около 9% в год, что делает ипотеку куда доступнее, чем год-два назад.

Первоначальный взнос

Первый взнос можно варьировать в широких пределах – минимальные значения в некоторых банках доходят до 15% по отдельным программам либо устанавливаются на уровне 20-30%. При этом максимальный первый взнос может даже существенно превышать 50% – особенно если сумма кредита велика.

В целом условия стали куда гибче, чем раньше, когда в большинстве банков можно было выбирать только в пределах 25-50%. При этом теперь на ставку размер первого взноса влияет реже – часто она остаётся фиксированной вне зависимости от того, вносите ли вы сразу 15 или 60%.

Банки, выдающие кредит

Большая часть российских банков выдаёт ипотечные кредиты, не работают с ними разве что специализированные учреждения. Если же брать крупные финансовые организации, то каждый из них имеет собственный портфель программ ипотечного кредитования и зачастую делает упор на какой-то интересной особенности.

В числе лидеров по ипотечному кредитованию, соответственно, находятся те учреждения, которые лидируют в банковской сфере в целом. Это в первую очередь Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк, Альфа-Банк, Райффайзенбанк. Выбор велик, и главным образом ориентироваться стоит на то, насколько удобный и выгодный заём предоставляет банк.