После появления ипотеки у банков, эта услуга, благодаря усилиям государства, направленным на её развитие, стала одним из самых распространённых способов покупки жилья. Обусловлена её популярность тем, что уровень жизни в России не столь высок, чтобы значительная часть населения обходилась без кредитов, приобретая недвижимость, но достаточен, чтобы многие в принципе задумывались о его покупке – пусть и при помощи ипотеки.
Содержание
Ипотечное кредитование в России
Почти любой отечественный банк готов предоставить ипотеку всем гражданам, соответствующим предъявляемым к потенциальным заёмщикам требованиям. Какой бы банк вы ни выбрали, схема, по которой будет осуществляться кредитование при покупке готового жилья останется неизменной:
- Заявитель выбирает банк и кредитную программу.
- Готовит и подаёт заявку, а также подкрепляющие её документы.
- Банк рассматривает заявку и даёт ответ.
- Если решение положительное, то заявителю предоставляется время (месяц или два), чтобы выбрать недвижимость, которую он хотел бы приобрести.
- Также в это время заявитель должен посетить офис банка, чтобы подписать документы.
- После того как недвижимость найдена, и договор зарегистрирован, выполняется начисление средств, а затем гражданин может заселяться в квартиру.
Схема стандартна, но вот выбор программ кредитования у банков довольно широк, да и виды кредитов бывают разными – приобретать в ипотеку можно не только готовое жильё, но и строящееся, и брать деньги на строительство, или на покупку земельного участка.
Чем больше вариантов и программ, тем больше шансов у банка завлечь клиента, а в современных условиях острой конкуренции это очень важно. Каждый крупный банк имеет в портфеле универсальные программы, а также набор специализированных, чтобы привлечь как можно более широкие слои населения. Сфера ипотечных кредитов продолжает активно развиваться, банки пополняют линейки программ, законодательство уточняется и детализируется.
Агентство ипотечного жилищного кредитования прогнозирует ежегодный рост в этой сфере на 15-20% вплоть до 2020 года. Так что ипотека продолжает становиться всё более востребованной, несмотря даже на то, что, когда появлялись первые программы ипотечного кредитования в России, она успела заработать себе не лучшую репутацию – и ещё одним ударом для неё стали кризисы.
Граждане всё активнее берут ипотеку и обзаводятся жильём с её помощью, а банки охотно выдают её – согласно статистике Министерства строительства, долю ипотечных кредитов с просрочками составляет менее 2,4%, что впятеро ниже, чем процент просрочек простых потребительских кредитов. Для граждан ипотека нередко самый доступный, а то и единственный способ обзавестись недвижимостью, тем более, если они могут претендовать на помощь государства при выплате.
Преимущества и недостатки
Ипотека в России демонстрируется растущую востребованность, это свидетельствует, что, кроме широко известных минусов, у ипотеки есть и плюсы, которые нередко их перевешивают. Чтобы решить, стоит ли брать квартиру в ипотеку, нужно сначала тщательно взвесить как преимущества, так и недостатки этого шага, и составить для себя полную картину. Чтобы помочь с этим, разберём основные плюсы и минусы ипотеки.
Начнём с преимуществ:
- С её помощью можно быстро обзавестись недвижимостью, а не копить на неё годами. Заёмщик получает возможность переехать в приобретённое жильё сразу после того, как будут оформлены необходимые документы. В результате срок от начала оформления до переезда может составить около двух месяцев. Также заёмщик получит право зарегистрироваться в квартире сам и зарегистрировать членов своей семьи.
- При покупке квартиры с помощью ипотеки все детали относительно неё будут проверены дважды – банком и страховой компанией. Обе организации заинтересованы в том, чтобы с документами всё было в порядке, и постоянно проводят такие проверки. Значит, опасаться после этого нечего, и юридическая чистота недвижимости, как и отсутствие обойдённых наследников, имеющих возможность заявить права, и тому подобных проблем – всё это будет подтверждено с вероятностью, близкой к стопроцентной.
- Длительность кредита – для граждан, которые не могут за несколько лет выплатить столь крупную сумму, какая нужна для покупки квартиры, это очень значимый плюс. Ведь выплаты по ипотеке могут быть растянуты на 15-20 или даже 30 лет, что позволяет обзавестись недвижимостью даже семьям с невысоким доходом, и при этом семейный бюджет не будет сильно страдать.
- Рост цен на жильё – хотя в отдельные периоды они могут падать, но в перспективе десятилетий цены на жильё неуклонно растут, потому ипотеку можно рассматривать и как инвестицию. К моменту её окончания цена на квартиру может стать заметно выше, чем когда она только бралась, а выплаты при этом не поднимутся, поскольку отличаются фиксированным характером.
Это компенсирует часть переплаты по процентам, и нужно иметь в виду этот эффект при подсчётах, что же выгоднее – копить и снимать жильё, или же прибегнуть к ипотеке. Вполне возможно, к моменту, когда нужная сумма будет накоплена, окажется, что требуется большая.
- Нет необходимости платить за аренду жилья – в случае с ипотекой вносить плату каждый месяц вы будете за собственную квартиру, а не просто оплачивать возможность проживания в ней.
- На приобретение жилья в ипотеку распространяется налоговый вычет, и за его счёт можно сэкономить часть средств.
- Для некоторых категорий граждан существуют различные льготы и предложения, облегчающие выплаты: применение материнского капитала, программы для молодых семей, компенсация части расходов из бюджета, и тому подобные.
Но помимо этих весомых преимуществ, есть у ипотеки и ряд недостатков разной степени критичности – это зависит в первую очередь от обстоятельств каждой конкретной семьи:
- Переплата – поскольку кредит длительный, то и процентов на него за всё время набегает немало даже при том, что ставка низкая. Например, если при 9% годовых выплаченная в течение первого года сумма будет превышать взятую не более чем на эти 9%, то к концу второго года на оставшуюся будет нужно заплатить ещё 9%, но уже считаемые от 109% с прошлого года, реальная переплата за второй год составит уже 11,9% и так далее – с каждым годом переплата на оставшуюся невыплаченной часть суммы будет продолжать расти.
В итоге, если ипотека длится 20 лет или больше, то переплата может быть очень внушительной, хотя и стоит отметить, что частично она может компенсироваться возросшей стоимостью жилья.
- Непростое оформление – потребуется собрать много документов и пройти строгие проверки. При этом связанные с оформлением расходы должен нести заёмщик – это и услуги по оценке недвижимости для банка, нотариальные, страхование.
- Ограничение прав по распоряжению квартирой до полной выплаты долга. Пока кредит не будет целиком погашен, заёмщик не получит права продавать, дарить, обменивать жильё – выполнять любые операции, связанные с его отчуждением. Это ограничение связано с тем, что оно служит залогом для банка.
- Штрафы – необходим тщательный расчёт баланса доходов и расходов, а также устойчивое материальное положение для стабильных выплат в течение длительного срока, ведь при нарушениях последуют наказания от банка. Если неплатежи будут длиться долго, то возможно даже выселение.
Как видно, минусы тоже достаточно существенны, в первую очередь переплата, тем большая, чем длительнее кредит – потому и стоит хорошо взвесить все «за» и «против», и даже если решение положительное, подумать, не можете ли вы внести больше средств, чем минимальный установленный первый взнос, или оформить ипотеку на меньший срок.
Виды ипотечных кредитов
Также разделение может выполняться и по другим параметрам, например, ставкам, заёмщику, порядку уплаты взносов, но далее мы будем использовать именно классификацию по объекту.
Вторичное жилье
Главные преимущества вторичного жилья – при его покупке зачастую не требуется капитальный ремонт, а цена на него может быть ниже, чем на квартиру в новостройке. Потому многие интересуются главным образом именно «вторичкой» когда ищут квартиру.
Получить ипотечный кредит под приобретение вторичного жилья обычно не слишком сложно, хотя многое будет зависеть и от самого объекта – всё ли в порядке с документами, и получит ли оно одобрение банка.
Новостройки
Именно ипотека на приобретение жилья в новостройке наиболее популярна. При таком выборе есть свои сложности, ведь приобретается ещё не построенная квартира, а значит, банку потребуется провести особенно тщательные проверки как объекта, так и застройщика.
Есть несколько вариантов такой ипотеки – по договору долевого участия, уступки, или участия в жилищном кооперативе. В зависимости от выбранного варианта, а также установленной банком степени готовности дома и надёжности застройщика ставки могут отличаться.
Не каждый банк выдаёт кредиты на покупку квартиры в доме, строительство которого ещё далеко от завершения. Но зачастую именно покупки на ранних этапах наиболее выгодны, если застройщик действительно надёжен и в сдаче дома можно не сомневаться.
Строительство дома
Ещё один популярный вариант кредитования – на строительство собственного дома. Условия могут различаться от банка к банку, но основные из них таковы:
- для получения денег необходимо, чтобы были оформлены все документы на землю;
- сам дом, постройка которого планируется на взятые в кредит деньги, не может стать залогом, вместо него заёмщик должен предложить другую недвижимость;
- банк будет контролировать расход средств, необходимо отчитываться о прогрессе строительства и предъявлять чеки, чтобы подтвердить, что деньги пошли именно на него.
Земельный участок
Есть два основных варианта такой ипотеки: либо просто на покупку земли, либо – обычно по сниженной ставке – на приобретение с целью строительства дома. Но и требования, если ипотека берётся не просто на покупку, а на приобретение для дальнейшего строительства, будут жёстче.
Основные условия
Из всех условий, на которых предоставляется ипотека, можно выделить несколько основных, на которые и принято смотреть в первую очередь, оценивая выгодность предложения банка и сравнивая его с другими. Это сроки, на которые может быть дан кредит, запрашиваемая банком ставка и насколько велик должен быть первый взнос.
Сроки
Стандартные сроки уже устоялись — максимум ипотеку можно получить на целых 30 лет. При этом банки предъявляют требования к возрасту заёмщика на момент, когда он полностью расплатится по кредиту – обычно предполагается, что выплаты должны завершиться до выхода заёмщика на пенсию. Например, если ему 40 лет, а на пенсию он должен выйти в 65, то вряд ли банк согласится предоставить ипотеку более чем на 25.
Что до минимальных сроков, то ими относительно редко пользуются, поскольку всё-таки обычно предполагается, что ипотека берётся на длительное время. Однако на деле взять её можно и на срок не больше, чем обычный кредит.
В некоторых банках минимальная длительность ипотеки составляет всего год, хотя есть и такие, где она установлена на уровне 3-5 лет.
Процентные ставки
В последние годы, в связи со стабилизацией экономической ситуации в стране в целом и снижением ключевой ставки Центробанка, процентные ставки по ипотеке стали куда выгоднее для клиентов: если раньше сложно было найти ипотеку менее чем под 10% годовых, то теперь доступны варианты и куда дешевле.
Вот ставки нескольких крупнейших финансовых организаций России: Сбербанк предоставляет ипотеку для покупки готового жилья от 8,6%, а строящегося – от 6,7%, а в рамках государственной программы для семей, в которых родился второй или третий ребёнок – под 6%. В ВТБ стандартная ставка равняется 9,6%, есть также специальные программы, позволяющие оформить ипотеку всего по двум документам или приобрести жильё большой площади (и при этом под 8,9%). Альфа-Банк предоставляет ипотеку под ставку от 9,29% годовых.
В целом, даже если не брать в расчёт программы с государственной поддержкой, банки требуют около 9% в год, что делает ипотеку куда доступнее, чем год-два назад.
Первоначальный взнос
Первый взнос можно варьировать в широких пределах – минимальные значения в некоторых банках доходят до 15% по отдельным программам либо устанавливаются на уровне 20-30%. При этом максимальный первый взнос может даже существенно превышать 50% – особенно если сумма кредита велика.
В целом условия стали куда гибче, чем раньше, когда в большинстве банков можно было выбирать только в пределах 25-50%. При этом теперь на ставку размер первого взноса влияет реже – часто она остаётся фиксированной вне зависимости от того, вносите ли вы сразу 15 или 60%.
Банки, выдающие кредит
Большая часть российских банков выдаёт ипотечные кредиты, не работают с ними разве что специализированные учреждения. Если же брать крупные финансовые организации, то каждый из них имеет собственный портфель программ ипотечного кредитования и зачастую делает упор на какой-то интересной особенности.
В числе лидеров по ипотечному кредитованию, соответственно, находятся те учреждения, которые лидируют в банковской сфере в целом. Это в первую очередь Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк, Альфа-Банк, Райффайзенбанк. Выбор велик, и главным образом ориентироваться стоит на то, насколько удобный и выгодный заём предоставляет банк.
Добавить комментарий