Ипотечное страхование – как правильно застраховать себя при ипотеке

Ипотека обычно рассчитана на много лет, за которые могут произойти самые разные неприятности как с приобретаемой квартирой, так и с правами на неё, и с самим покупателем. Риск банков высок, и потому они настаивают на том, чтобы ипотека была застрахована. Обязательно обзавестись страховкой предписывает и закон, но это не значит, что обязательны все услуги по страхованию, навязываемые банком – от некоторых из них можно отказываться.

Понятие ипотечного страхования

В первую очередь она направлена на защиту кредитора от убытков в случае, если заёмщик не выполнит своих обязательств, и при этом его долг не удастся вернуть целиком за счёт продажи жилья, взятого в ипотеку.

Вместе с тем самому заёмщику оно также приносит не одни лишь расходы, но и плюсы. Застраховаться можно от разных случаев, к примеру, от утраты трудоспособности. Если она произойдёт, выплаты банку будет делать страховщик.

Благодаря этому можно чувствовать себя куда увереннее, причём обеим сторонам – и в повышении уровня уверенности банка заключается ещё один плюс для заёмщика. Возможности страховой компании становятся заместителем собственных средств заёмщика, позволяя обзавестись жильём и тем гражданам, которые ранее не получили бы одобрение. Зная, что они защищены страховкой, банки охотнее дают ипотеку и устанавливают более лояльные условия, благодаря ей можно получить сумму крупнее на более длительный период.

Ипотечное страхование имеет свою специфику. В первую очередь это длительность кредитного риска, за счёт которой высока вероятность, что страховой случай всё же наступит, а возможно и не раз – и тогда страховщикам придётся раскошелиться. В особенности если выбрано комплексное страхование – потому оно достаточно дорогое. Страхование ипотеки выполняет, помимо обычной защиты от неисполнения обязательств заёмщика, ещё и амортизационную функцию, позволяя переждать неблагоприятные периоды и не лишиться заложенной квартиры.

Есть и ещё один фактор – благодаря ипотечному страхованию на этот рынок охотнее идут институциональные инвесторы, они могут приобрести обеспеченные ипотекой кредиты, поскольку знают, что это безопасно. Таким образом обеспечивается дополнительный капитал для рынка жилищного кредитования в целом, позволяющий кредитовать большее число граждан и выдавать более крупные займы.

Виды

В первую очередь страхование ипотеки защищает при уничтожении недвижимости, но, помимо этого, есть и другие его виды: так, заёмщик может защитить себя на случай утраты работоспособности, потери источника доходов, утраты права собственности на приобретаемую квартиру. Всё это, в отличие от страхования самой недвижимости необязательно, и страховаться ли от данных рисков решает только заёмщик. Об этом нужно помнить, поскольку банки иногда склонны навязывать подобные услуги, как и компании, которые будут их предоставлять – при этом выбрать страховщика также может заёмщик.

Выделяются три основных вида:

• имущественное – обязательное;
• личное – то есть страхование самого заёмщика от рисков, связанных с его жизнью, здоровьем, доходом; добровольное;
• титульное – страхование права заёмщика на приобретаемую недвижимость.

Далее каждый из этих видов будет разобран подробнее.

Имущественное

Это страхование, где предмет – это сам объект, который покупается в ипотеку и выступает залогом, то есть недвижимости, без него договор ипотеки не может быть заключён. Если происходит утрата жилья или его порча, то компенсировать расходы должна будет страховая компания.

В результате имущественное страхование позволяет банку получить гарантию возврата средств, а заёмщика избавить от затрат, связанных с ремонтом недвижимости, либо вернуть потраченные на неё средства. Конечно, полис имущественного страхования увеличит расходы, поскольку платить придётся не только проценты банку, но также и определённую сумму страховщику.

В стандартный полис имущественного страхования не входит внутренняя отделка помещения, но у многих страховщиков её можно защитить отдельно.

Личное

Жизнь и здоровье страхуются по желанию клиента, хотя некоторые банки могут на нём настаивать, и при отказе получение кредита затруднится. Права отказывать в выдаче кредита из-за отсутствия страховки жизни и здоровья у банков нет, но могут найтись другие поводы, и бороться с этим не всегда получается. И даже если банк соглашается на выдачу ипотеки, ставка по ней, скорее всего, повысится.

Дело в том, что при помощи личного страхования банки уменьшают собственные риски, но и самому заёмщику это страхование может пригодиться в случае, если у него возникнут неприятности со здоровьем. Помимо этого, можно застраховаться также и от потери работы, а у многих страховщиков доступны и разнообразные дополнительные варианты. И даже защита жизни имеет смысл, ведь если она застрахована, то в случае смерти заёмщика его наследникам не придётся выплачивать остаток ипотеки.

Соответственно, страхование здоровья позволяет рассчитывать, что страховщик будет расплачиваться вместо заёмщика во время его нетрудоспособности. Часто личное страхование оказывается дороже имущественного, существенно увеличивая финансовую нагрузку на заёмщика, и это важный минус. Тем не менее, принимая во внимание его выгоды, и то, что при отказе банк повысит ставку, стоит задуматься о приобретении полиса личного страхования вдобавок к имущественному.

Однако перед заключением договора нужно сравнить условия у разнообразных страховщиков и выбрать наиболее надёжного, и с выгодными тарифами – прибегать к услугам того, которого по умолчанию предлагает банк, частенько оказывается довольно разорительно.

Титульное

Так называют страхование прав на квартиру. Если из-за каких-то юридических коллизий заёмщик будет лишён прав на неё, то выплачивать его долг по ипотеке придётся страховщику.

Причины лишения прав собственности могут быть различными:

• неправильное оформление документов;
• появление совладельцев, интересы которых не учли при продаже;
• признание продавца недееспособным на момент совершения сделки; мошенничество со стороны продавца;
• и другие.

То есть, титульное страхование может иметь смысл, но в первую очередь оно актуально, если жильё приобретается на вторичном рынке, поскольку большая часть угроз связана именно с владельцами. Хотя и при покупке новостройки могут попасться недобросовестные застройщики, и от связанных с ними рисков страхование титула может защитить.

Как правило, она действует в течение трёх лет, поскольку именно такой срок даётся на то, чтобы оспорить сделку, и по его истечении вероятность потери титула сильно снижается. Всё же не до нуля, поскольку три года считаются с момента, когда о сделке стало известно гражданину, чьи права при её заключении были нарушены, потому при желании можно застраховаться на весь срок ипотеки.

Виды страховых случаев

Страховые случаи могут быть различными, но есть определённый стандартный набор, который обычно и покрывается той или иной страховкой. Условия при этом в зависимости от компании, в которую вы обратились, могут различаться, потому не стоит гнаться исключительно за дешевизной тарифа: стоит вчитаться в детали договора, чтобы точно представлять, когда наступит страховой случай, а когда компания не будет обязана платить.

Повреждение имущества

Страховым будет считаться случай повреждения либо полного разрушения приобретённого жилья, произошедшего не по вине клиента. Сюда входят такие риски, как:

• пожар;
• взрыв газа;
• аварии системы отопления, трубопровода или канализации;
• ураган или другие стихийные бедствия, повредившие дом;
• незаконные действия третьих лиц, к примеру, поджог, подрыв и тому подобные.

Во всех таких случаях выплачивающий ипотеку гражданин может не волноваться: страховая компания компенсирует расходы на восстановление недвижимости либо заплатит остаток долга при её разрушении.

Утрата трудоспособности

В случае утраты клиентом трудоспособности, будь она временной или постоянной, страховая компания должна будет взять на себя оплату ипотеки на всё время нетрудоспособности.

Смерть

Вне зависимости от причины наступления смерти, если жизнь клиента была застрахована, компания должна оплатить всю оставшуюся сумму долга. Таким образом, обязательства не будут перекладываться на его наследников, как произошло бы при отсутствии страховки.

Утрата права собственности

Если право собственности на приобретаемую недвижимость оказалось утрачено, то клиент, застраховавшийся от этого, не должен будет продолжать выплаты за неё банку, как случилось бы при отсутствии у него соответствующей страховки.

Расчёт страховки и влияющие на её размер факторы

Стоимость имущественного страхования в первую очередь будет зависеть от того, в каком состоянии находится жильё, и как давно оно построено – в соответствии с этим и будет определяться, какой процент от его стоимости придётся заплатить. Обычно ставка колеблется в пределах 0,25-1%. Страховой полис при этом может быть приобретён либо на общую стоимость квартиры, либо только на ту, что выплатил банк, и заёмщик ему ещё не отдал.

К примеру, при ставке в 0,5% годовых общая стоимость квартиры составила 2,5 миллиона рублей, в том числе первый взнос в 500 тысяч, а значит, заёмщик должен банку 2 млн. Тогда в первом случае 0,5% высчитываются от 2,5 млн и составляют 12 500 рублей, а во втором от 2 миллионов и составляют 10 000 рублей.

Как правило, у компании есть специальный калькулятор, где клиент может предварительно оценть свои расходы на страховку.

Полис оформляется на год, по истечении этого срока может быть оформлено его продление, либо можно воспользоваться услугами другого страховщика. Из этого есть важное следствие: на следующий год разница в выплатах по полису, купленному на общую стоимость жилья, и на оставшуюся сумму долга, вырастет, ведь в первом случае проценты будут взиматься со всё тех же 2,5 млн, а во втором от 2 млн отнимется сумма, которую за это время заёмщик успел выплатить. Естественно, в первом случае выше будут и выплаты при наступлении страхового случая.

Что до личного страхования, то его стоимость будет зависеть от возраста и здоровья клиента, а также от рисков, от которых оно будет защищать. В их числе могут оказаться:

• смерть;
• полная потеря работоспособности;
• её частичная потеря;
• утрата работы, если она произошла не по вине клиента.

Соответственно, чем большее количество рисков из перечисленных страхуется, тем большую сумму придётся за это выплатить. Проиллюстрируем это на примере Сбербанка: страхование жизни и здоровья обойдётся в 2,09% от общей суммы ипотеки в год, при страховании от потери трудоспособности сумма вырастет до 2,6%, а если клиент хочет застраховаться ещё и от потери работы, то придётся выплатить 3,09%. Но это стандартные ставки, те, что будут предоставлены каждому конкретному клиенту, могут быть совершенно другими.

Проведём подсчёт сумм, которые нужно будет потратить на личное страхование при покупке в ипотеку всё той же квартиры за 2,5 миллиона рублей: обычное страхование жизни и здоровья обойдётся в 52 200 рублей, а если вы решите добавить к нему и страхование от потери трудоспособности – в 65 000. Добавление страховки от потери работы доведёт общую сумму до 77 250 рублей.

Как видите, это сумма куда больше по сравнению с той, что придётся отдать за страхование имущества, а потому стоит ещё раз подумать, прежде чем соглашаться её отдавать. А также изучить тарифы других страховых компаний, сотрудничество с которыми допускается банком – нередко оказывается, что они страхуют значительно дешевле. И если удастся найти страховку за 1-1,5% от суммы кредита, то сделка будет очень выгодной, если учесть, что при отказе от неё банки обычно повышают ставку по ипотеке на 1%.

Стоимость страхования титула также может серьёзно колебаться в зависимости от компании-страховщика, а расчёт ведётся так же, как и для имущественного страхования – то есть может взиматься процент либо со всей суммы покупки, либо только с той, что на момент каждого нового заключения договора заёмщик остаётся должен.

Также взимаемая сумма будет зависеть от того, новое ли жильё, или приобретается на вторичном рынке, обстоятельств его владельцев либо компании-застройщика, и иных факторов. Колебания могут быть весьма значительными, приводя к разбросу от 0,1 до 1% или даже большему. Чтобы завершить расчёт общей суммы, которую придётся заплатить при полной страховке, предположим, что страхование титула обошлось в 0,5% от тех же самых 2,5 миллиона – то есть, в 12 500 рублей.

Итоговая сумма, которую придётся заплатить в нашем примере за страхование имущества, жизни и здоровья, трудоспособности, дохода, титула, составит:

12 500 + 77 250 + 12 500 = 102 500 рублей в год.

Но стоит отметить, что если покупать всё это не по отдельности, а по одному комплексному полису, то цена окажется ниже на 20-40% – и всё равно это будет около 70 000.

Минимальная же сумма, на которую потребуется застраховаться, чтобы взять ипотеку, в нашем примере составляет 10 000 или 12 500 рублей, в зависимости от варианта, который клиент предпочел.

Выбор страховой компании

Банк изначально предложит застраховаться в одной, выбранной им компании, с которой по каким-то причинам сотрудничает ближе всего. Такие компании могут даже оказаться дочерними по отношению к банку.

При отказе будет предложен список, в рамках которого клиент волен выбирать, но вот воспользоваться услугами не внесённой в него компании для страхования ипотеки клиент не сможет.

Основные критерии выбора понятны:

• Простота заключения договора, лучше всего, если подписать его и сделать первый взнос можно будет одновременно с оформлением сделки по покупке квартиры.
• Оперативность решения компании – чаще всего на его принятие уходит не более одного рабочего дня.
• Надёжность страховщика – большой опыт ведения дел на рынке, объёмные активы, высокие рейтинги у рейтинговых агентств. Наличие у страховщика надёжных партнёров, также имеющих высокие рейтинги.
• Если по всем предыдущим параметрам страховая компания устраивает – насколько привлекательны её программы.

Банки изначально в большинстве случаев предлагают далеко не самую выгодную из программ, которые можно найти, а значит, придётся провести сравнение самостоятельно и выбрать лучший из вариантов. Это очень важно – мы уже рассмотрели, насколько затратным может быть страхование, и разница может быть большой, вплоть до двух раз.

Невыгодность предлагаемых банками вариантов связана с тем, что они сами становятся посредниками между страховщиком и клиентом, а посредники — это практически всегда дополнительные расходы. Вот и здесь, сами банки чаще всего получают от страховой компании скидку за то, что делают именно её приоритетным выбором, а вот для клиента ставки повышают. В результате, напрямую со страховщиком заключать договор дешевле – это может быть даже тот же самый, которого предложил банк, но без его посредничества.

Сбор документов

Чтобы застраховать квартиру, потребуется следующий перечень документов:

• паспорт клиента;
• правоустанавливающие бумаги на неё;
• акт оценки;
• заявление.

Для страхования титула обычно нужно немало дополнительных документов при покупке жилья на вторичном рынке, но именно при покупке жилья в ипотеку потребуется тот же набор, а также согласие супруги или супруга на ипотеку.

Чтобы застраховать жизнь и здоровье, понадобится паспорт, и чаще всего результаты медицинского осмотра.

Обычно почти все из перечисленных документов уже оформлены, поскольку требуются для ипотеки, и передаются в страховую компанию непосредственно из банка, потому ничего сложного в сборе документов для страхования нет.

Заключение договора страхования

Разберём то, как надо оформлять соглашение со страховщиком по шагам:

• Банк уведомляет, что для заключения договора ипотеки потребуется застраховаться. После этого клиент выбирает компанию, в которой сделает это, и банк передаёт в неё необходимые документы. От самого клиента иногда требуется оформить и предоставить отдельные дополнительные.
• После этого наступает этап андеррайтинга, в ходе которого страховщик оценивает риски и определяет, какой будет цена за его услуги, и будут ли они вообще предоставляться. Обычно он проводится очень быстро, и о результатах клиента уведомляют уже в день обращения или на следующий день.
• Непосредственно заключение договора.

Хотя страхование часто представляется гражданам заведомо невыгодным и рассчитанным исключительно на благо банков, однако, при внимании к подбору компании, которая будет его осуществлять, и грамотном выборе тарифа, можно и в самом деле обеспечить хорошую защиту для ипотеки. Ведь длится она чаще всего десятилетиями, и за это время действительно может многое произойти. Потому страхование может оказаться благом не только для банка, но также и для самого заёмщика.