PRAVO.ESTATE

Страхование жизни при ипотеке – обязательно ли это или нет?

Часть выплат за ипотеку приходится на долю страхования. Причем без соответствующего полиса оформить кредит на недвижимость нельзя. Страхование призвано давать обеим сторонам определенные гарантии на случай непредвиденных ситуаций. Оно бывает разных видов, некоторые из них обязательные, другие добровольные, одним из них является страхование жизни заемщика.

Условия получения кредита

Чтобы получить ипотечный кредит, необходимо выполнить ряд условий банка.

Требования касаются как самого заёмщика и его доходов, так и документов, приобретаемой недвижимости и прохождения обязательных процедур. Основные условия, выполнение которых обязательно практически во всех банках при подобном типе кредитования (хотя детали могут отличаться от учреждения к учреждению):

  • Возраст – чаще всего имеется как нижняя планка, так и верхняя. Минимальный возраст для получения ипотеки обычно устанавливается в 21 или 23 года, поскольку именно с таких лет у большинства граждан появляется стабильная работа.

Максимальный возраст чаще всего совпадает с выходом на пенсию, причём к этому моменту ипотеку следует уже отдать. Сделано это потому, что при выходе на пенсию доходы граждан падают, и отдавать кредит будет сложнее. Конечно, это распространяется не на всех, но банки предпочитают перестраховаться и, хотя теоретически ипотеку можно найти и такую, по которой разрешено расплачиваться уже на пенсии, но на практике выбор вариантов в этом случае будет невелик.

  • Стаж – стандартное требование – от 3 или 6 месяцев (иногда даже 12) на нынешнем месте работы, от года или двух суммарно. Стаж должен стать подтверждением, что заёмщик в состоянии стабильно работать на одном месте, и риск, что завтра ему окажется нечем платить по ипотеке из-за увольнения, не столь высок. Стаж подтверждается при помощи копии трудовой, заверенной работодателем.
  • Платёжеспособность – помимо обеспечения стабильного дохода, необходимо, чтобы его уровень был достаточным для выплат. Как правило, банк соглашается на кредит, если ежемесячная выплата по нему составляет не больше, чем 35-40% от дохода заёмщика за месяц – и чем меньше этот процент, тем проще и быстрее будет получение ипотеки. При превышении не всегда всё потеряно – иногда помогает привлечение поручителей, а также созаёмщиков.
  • Регистрация в регионе присутствия банка – клиент должен быть зарегистрирован и приобретать недвижимость в том же регионе, в котором ему выдаётся кредит.
  • Документы – они необходимы для подтверждения возраста, трудовой занятости, уровня дохода. Получить одобрение на кредит можно, лишь представив все требуемые документы, список которых лучше заранее уточнить.

Обычно это: паспорт, справка о доходе по форме 2-НДФЛ, копия трудовой книжки, трудовой договор, свидетельство о пенсионном страховании, заполненное заявление. Также необходимо предоставить и пакет бумаг относительно приобретаемой недвижимости: правоустанавливающие документы, отчёт о стоимости, схему и характеристику помещений, паспорт продавца, выписку из госреестра об отсутствии арестов и запрещений.

  • Критерии для жилья – здесь нет ничего особенного, в нём должны быть основные коммуникации, включая водоснабжение, электроэнергию, отопление, также оно должно быть возведено не раньше определённого года, не находиться в аварийном состоянии, не подлежать сносу, а также не быть обременённым арестом или иными ограничениями.

Всё это необходимо подтвердить документами и получить у банка одобрение данного жилья в качестве будущего залога по ипотеке. Проверка документов юристами банка полезна и для самого покупателя, поскольку защищает от приобретения недвижимости, имеющей проблемы с оформлением, результатом чего могут стать последующие разбирательства и её потеря.

  • Проведение оценки жилья – её делает рекомендованная банком компания с лицензией на оценку. По ее итогам оставляется объёмный отчёт с обоснованием полученной цифры. Именно на основании фигурирующей в отчёте суммы банк и будет определять, кредит какого размера может выдать. Как правило, это примерно 80% от стоимости жилья.
  • Страхование –  оценка важна и для оформления страховки, а это также обязательное условие для выдачи кредита. Подчеркнём, речь именно о страховании жилья, которое послужит залогом, а вот страхование жизни – совсем отдельный разговор, и не стоит их путать.

После выполнения всех этих условий можно будет договариваться с продавцом, а затем и с банком. Перечисленные требования характерны для стандартных коммерческих программ, а что касается социальных, предоставляемых на льготных условиях, то и требований по ним больше. Например, для участия в некоторых из них необходимо относиться к определённым категориям граждан, не иметь своего жилья и не участвовать в аналогичных программах ранее и так далее.

Страхование при ипотеке

Застраховать жильё при ипотеке предписывает закон, то есть избежать этого нельзя – без страховки её не согласится выдать ни один банк.

Срок, на который она оформляется, равняется сроку выплаты кредита и, хотя в первую очередь страхование обеспечивает интересы банка, но и для заёмщика тоже может быть полезным, гарантируя защиту в непредвиденных ситуациях. Также еще часто осуществляется страхование жизни при ипотеке.

 

Основные цели

При помощи страхования жилья ипотека становится доступной для более широких слоёв населения. На первый взгляд это неочевидно, поскольку на него уходит определённая сумма и, казалось бы, оно делает ипотеку дороже. Однако оно снижает риски банка, что позволяет тому:

  • уменьшить первоначальный взнос;
  • относиться лояльнее к заёмщику при возникновении у него трудностей с выплатами;
  • защититься от потерь при невыплатах по ипотеке.

В результате благодаря страхованию система становится более стабильной, а это позволяет снизить ставки. Таким образом, в долгосрочной перспективе оно выгодно обеим сторонам. Кроме того, не стоит забывать и про то, что заёмщик также защищается с его помощью от рисков.

Что можно застраховать

Есть стандартные варианты страховки – самого жилья, жизни и здоровья, но, помимо них, существуют и менее распространённые, но иногда более полезные. Застраховать можно:

  • Жильё – в этом случае не только можно, но и необходимо, ведь это требование законодательства для получения ипотеки. Если приобретаемая недвижимость была повреждена или уничтожена из-за пожара, затопления, халатности при строительстве и прочих непредвиденных обстоятельства, то затраты будут покрыты страховкой.
  • Жизнь и здоровье – если платёж заёмщик не может совершить из-за плохого состояния здоровья, то есть случай относится к покрытым страховкой, которую он оформил, то выплаты сделают за него страховщики. То же относится и к смерти заёмщика – его родственникам не придётся продолжать оплату ипотеки, чтобы получить квартиру.
  • Право собственности – такой вид страхования называется титульным. Если с правом собственности на приобретаемую при помощи ипотеки недвижимость возникли какие-то проблемы, то все расходы из-за этого будут выплачены застрахованному лицу.
  • От финансовых рисков – при таком виде страховая фирма выплатит ипотеку вместо заёмщика при потере им работы или уменьшении доходов по другим причинам.

Есть полисы, комбинирующие сразу несколько перечисленных выше услуг или все сразу, и позволяющие чувствовать себя защищённым со всех сторон, но они и обходятся дороже.

Является ли обязательным

Только страхование жилья обязательно, все остальные виды исключительно добровольны, и если банк отказывается выдавать кредит без них, то это нарушение прав потребителя. Другое дело, что отказ обычно маскируется под несоответствие тем или иным требованиям, и не так-то просто доказать, что вы им отвечаете, и на деле невыдача ипотеки мотивирована отказом клиента от страховки.

Чаще всего подобное навязывание характерно для страхования жизни – большая часть оформляющих ипотеку граждан сталкивается с настойчивыми предложениями банка прибегнуть к нему. Сотрудники могут даже утверждать, что оно обязательно, и без него договор попросту незаконен, однако на деле это не так. Банк имеет право лишь рекомендовать его оформить, и не более того.

В большинстве своём банки при отказе от навязываемых услуг страхования просто повышают процент по ипотеке, и таким образом всё же берут эти средства. В результате переплачивать приходится уже не за страховую защиту, а просто так, и отказ от страхования может стать невыгодным. Другие возможные меры – сокращение срока кредита или требование большего первого взноса.

Такие меры полностью законны, потому как оформляют их банки следующим образом: застраховавшим жизнь клиентам просто предоставляются льготные условия, а всем остальным – обычные. Соответственно, требовать таких же льготных условий у банка не получится, ведь кредитная организация вправе сама решать, кому предоставлять привилегии.

Законодательный аспект

Федеральный Закон «Об ипотеке» указывает, что страхование оставляемого в залог имущества является обязательным, но вот иные виды страхования активируются по желанию клиента.

Выбор страховщика

Чаще всего страховщика предлагает банк, и это может быть его дочерняя организация либо компания, с которой он сотрудничает. Если сам банк надёжен, то это также означает, что надёжен и страховщик, но иногда можно отыскать более дешёвые варианты на стороне. Хотя в банках и могут попытаться этому воспротивиться, но это право клиента – самому подыскать себе страховую компанию, важно, лишь чтобы она имела все соответствующие лицензии.

Стоимость

Цена страхового полиса – один из важных факторов при принятии решения о том, где брать ипотеку. Тариф может различаться в зависимости от банка и программы, потому о точных цифрах вести речь не приходится, однако если говорить о средних показателях, то они составляют примерно 1,3-1,5% от суммарной цены ипотеки за стандартный пакет, включающий в себя обязательное страхование жилья, а также опциональное – жизни и здоровья. Именно на долю страхования жизни и здоровья обычно приходится не так и много – около 0,15-0,3%, но это базовые варианты, процент может быть и существенно выше. Компании предлагают часто разные тарифные планы.

Соответственно, при отказе от этой опции сумма снизится, но зато, скорее всего, вырастет процент по самой ипотеке. Нередко банки настаивают на расширенных пакетах, включающих также страхование от финансовых рисков и стоящих вплоть до 2,5%, и в таких случаях стоит хорошенько задуматься о том, нужны ли вам предлагаемые опции, а не соглашаться со всеми предложениями банка.

Правила расчёта

Рассчитывается ставка исходя из нескольких важных нюансов:

  • Возраст заёмщика – чем он старше, тем выше оценивают риски, а значит и полис будет дороже.
  • Медицинское обследование – перед оформлением страховки необходимо пройти его и доказать отсутствие серьёзных заболеваний, это позволит снизить ставку.
  • Насколько рискованна профессия заёмщика.
  • Каков размер займа.
  • Страховой компанией проводится проверка личности гражданина, оформляющего полис, и её результаты также сыграют свою роль в формировании ставки.

Важен и используемый вариант страхования: на сумму кредита или на стоимость квартиры. В первом случае по мере уменьшения долга будет снижаться также и размер страхового платежа, во втором оставаться неизменным. Второй вариант дороже, но надёжнее.

Изложенные выше факторы влияют на сумму, которую придётся отдать за страхование жизни, и формулы её расчёта сильно различаются у разных компаний. Но базовую сумму страховки рассчитать просто:

Остаток задолженности, если используется вариант со снижением платежа по мере уменьшения долга, либо всю сумму, если платёж остаётся неизменным, нужно умножить на процентную ставку по ипотеке (переведя её в простые числа, так, 10% = 0,1), после чего прибавить к получившейся цифре остаток задолженности.

Например: остаток 1 200 000 рублей, ставка – 10%, тогда мы получим:

1 200 000 + 0,1 x 1 200 000 = 1 320 000 рублей.

А уже зная базовую сумму, легко рассчитать и ежегодный платёж – для этого нужно умножить её на годовую ставку. Так, если ставка в рассматриваемом случае составляла 1%, то и умножаем на 0,01, после чего получаем 13 200 рублей.

Это суммарные выплаты, куда в данном случае входит и страхование жизни. Можно рассчитать его и отдельно, к примеру, если ставка по нему составляла 0,4%, то просто нужно умножить базовую ставку на 0,004, и получится 3 300 рублей.

Калькулятор

Чтобы подсчитать точную сумму, которую придётся заплатить за страхование жизни, можно использовать онлайн-калькулятор. Обычно они есть на сайтах страховых компаний и банков. Например, на сайте Ингосстраха –www.ingos.ru/mortgage/calc/. Применять нужно калькулятор именно той компании, которая будет осуществлять страховку, поскольку везде могут быть свои нюансы, влияющие на итоговую стоимость.

Заключение договора

Оформляется страховка при помощи соответствующего договора со страховой компанией. Для его оформления существует чёткая процедура, а в самом тексте обязательно должны содержаться все существенные условия.

Процедура

Стандартная процедура выглядит так:

  • заявитель представляет документы (паспорт, заявление, проект ипотечного договора, медицинскую справку);
  • обсуждается и согласовывается страховой договор, при этом следует обратить внимание на возможные подводные камни;
  • он подписывается, делается первый взнос, после чего на руки должен быть выдан полис.

Условия

К числу существенных относят следующие сведения:

  • о застрахованном лице;
  • о страховых случаях;
  • сумма, в рамках которой могут быть сделаны выплаты при наступлении страховых случаев;
  • срок соглашения – стандартный договор рассчитывается на год, но содержит условие об обязательной пролонгации. Вместо этого, можно заключить его сразу на весь срок, но тогда и заплатить придётся всю сумму сразу.

При наличии этих условий договор может быть заключён и стать обязательным к исполнению. Кроме них, в тексте допускаются и другие условия, например, оговариваться случаи, которые не будут признаны страховыми (таковым может быть не признано самоубийство лица, застраховавшего жизнь), оговариваться штрафы за нарушение сроков внесения средств и так далее.

Добавить комментарий