PRAVO.ESTATE

Рефинансирование ипотеки в 2018 году

Кредиты стали важной частью повседневной жизни, и уже не так просто отыскать человека, который ими не пользовался.

С помощью кредита можно приобрести что-то сразу же, а не дожидаться, пока накопится нужная сумма, к тому же в последние несколько лет благодаря стабилизации экономической обстановки проценты сильно снизились.

Однако иногда у людей возникают трудности с возвратом долгов. Тут помочь может рефинансирование. С его помощью можно слить несколько кредитов в один, получить средства для осуществления выплат прямо сейчас и избежать штрафов, и даже улучшить условия кредитования.

Понятие рефинансирования

Уже из названия ясно, что под термином подразумевается некий повтор финансирования («re» с латыни переводится именно как «повтор»). Так и есть: применительно к кредитованию потребителей так называют новый кредит, при помощи которого отдаётся старый, а потому часто используется другой термин – перекредитование.

Рефинансироваться можно и в том же банке, где был взят кредит, и в другом. Чаще используется именно второй вариант, поскольку обычно одной из целей рефинансирования является улучшение условий, а также из-за того, что не каждый банк вообще согласится рефинансировать свой собственный кредит.

Выдаваемый в рамках рефинансирования заём является целевым, поскольку предназначен для чётко определённой цели и не может использоваться ни для чего другого.

Прибегают к нему в разных обстоятельствах как вынужденно, так и чтобы улучшить условия. Первый случай понятен – иногда бывает нужно взять деньги прямо сейчас, чтобы расплатиться по кредиту и не нарушать условия договора, что чревато штрафами и другими наказаниями. Особенно это важно в случае ипотеки, когда при длительных неплатежах банк может забрать квартиру – ведь она находится у него в залоге.

Второй связан с изменениями условий кредитного рынка, и в последнее время из-за снижения ставок стал особенно актуален: если вы брали ипотеку лет десять назад, когда она выдавалась под 18-20% годовых, провести рефинансирование сейчас во многих случаях (исключения связаны с типом платежей, при аннуитетном выгодность рефинансирования куда ниже) очень выгодно, поскольку ставка может снизиться вдвое. Выгодно это и если ипотека бралась несколько лет назад, поскольку проценты тогда были заметно выше – 13-14%, а даже выигрыш одного процента зачастую довольно существенен, учитывая, что речь идёт об ипотеке, а значит и крупных суммах.

Но всё-таки нужно заранее убедиться, что провести рефинансирование выгодно, а для этого потребуется узнать, какими будут затраты на его оформление, взимается ли штраф за досрочное погашение действующей ипотеки, и если да, то в каком размере. Когда эти цифры выяснены, их можно будет сопоставить с экономией на процентах, и определить, насколько всё это мероприятие вообще выгодно, и стоит ли траты времени и сил.

Плюсы и минусы

У ипотечного рефинансирования есть как свои достоинства, так и недостатки. И перед тем как оформлять его, необходимо с ними внимательно ознакомиться.

Начнём с плюсов:

  • Может быть снижен размер ежемесячной выплаты – если доход заёмщика снизился, и он больше не может платить столько, сколько должен по условиям договора, то одним из выходов является рефинансирование, позволяющее снизить сумму как за счёт уменьшения взимаемых банком процентов, так и, при необходимости, растянув выплаты на больший срок. Отметим, что также с этой задачей можно справиться при помощи реструктуризации кредита, её основное преимущество перед рефинансированием – простота оформления.
  • Возможность изменения валюты, в которой будут проводиться выплаты – при резких скачках курса такая необходимость возникает. Если заработная плата в рублях, а кредит выплачивается в долларах, то при росте доллара к рублю делать ежемесячные платежи в нужных объемах может стать очень сложно. В этом случае поменять валюту и поможет рефинансирование.
  • Объединение кредитов – если взято сразу несколько займов, да ещё и в разных банках, с различными условиями, то выплачивать их становится не слишком удобно. Другое дело – если они объединены в один при помощи процедуры рефинансирования.
  • Снижение ставки – в условиях, когда ставка по кредитам в среднем по стране падает, при помощи рефинансирования удаётся немало сэкономить. Именно такая ситуация, например, создалась в последние годы, за которые банковские ставки по кредитам снизились едва ли не вдвое. В результате, если ипотека была взята, например, под 16%, то куда выгоднее один раз потратить время и средства, но оформить рефинансирование, и платить в дальнейшем, скажем, 9% –  на долгой дистанции экономия будет очень большой.
  • Возможность освободить имущество от залога – если возникла необходимость продать, обменять или провести другие подобные операции с жильём, то можно при перекредитовании выбрать вариант без недвижимости в залоге. Это обойдётся дороже, но зато с жилья будет снято обременение.

Помимо плюсов, есть и минусы, заставляющие лишний раз подумать и посчитать перед тем, как обращаться за перекредитованием, едва увидев более низкий процент, чем по своей ипотеке:

  • Траты – потребуется оплатить справки, ещё одну оценку квартиры, услуги нотариуса, иногда и комиссионные. На эти расходы следует сделать поправку – зачастую они приводят к тому, что рефинансирование при небольшой сумме долга становится просто невыгодным. Тем более что в итоге может последовать отказ, а деньги, уже потраченные на оформление, никто не вернёт.
  • Необходимость получить разрешение у нынешнего кредитора – только заручившись им можно продолжать оформлять перекредитование.
  • Сложность оформления – потребуется собрать немало справок, что отнимет время и силы.
  • Жёсткие требования – даже если заёмщик допустил одну небольшую просрочку, то уже сложно рассчитывать на рефинансирование, и тем более сложно будет его получить, если доход заёмщика снизился.

Как видно, плюсов больше, и они весомее, именно поэтому перекредитование и набрало популярность.

Рефинансирование ипотеки достаточно эффективно решает некоторые из возникающих перед плательщиком проблем, однако следует внимательно подсчитать баланс – сколько денег сэкономится, а сколько придётся потратить.

Условия кредитования

Будут зависеть от банка, а потому задача заёмщика – выбрать наиболее выгодное предложение. Есть и характерные именно для рефинансирования ипотеки условия. Перечислим основные:

  • срок – как и для обычной ипотеки – до 30 лет;
  • невыплаченный остаток по кредиту – 150 000 рублей или больше – отметим, что при меньшей сумме оформление рефинансирования будет невыгодно и самому заёмщику, поскольку потратит он больше денег, чем сэкономит;
  • рефинансируемый кредит должен выплачиваться к моменту оформления в течение как минимум полугода, иногда ограничение составляет всего три месяца;
  • процентная ставка может зависеть от кредитной истории.

Основные требования

Чтобы получить рефинансирование, нужно соответствовать требованиям банка. Как правило, они примерно соответствуют предъявляемым при получении ипотеки.

К заемщику

Требования к кредитной истории при рефинансировании обычно строже, чем при простом получении ипотеки. Связано это с тем, что прибегающий к данной услуге клиент уже словно находится под подозрением в неблагонадёжности – возможно, если рефинансирование связано с тем, что он не в состоянии делать текущие платежи, такая ситуация повторится вновь. Для уверенности, что этого не произойдёт, тщательно проверяется финансовое положение и кредитная история кандидата.

Именно положительная кредитная история обычно становится важнейшим из требований. Хотя бы одна просрочка сильно уменьшает шансы получить рефинансирование, как правило, банки соглашаются его предоставить, лишь если раньше по этому кредиту все выплаты аккуратно делались минимум в течение полугода, а то и года.

Также заёмщик должен будет вновь предоставить справку о доходе, даже несмотря на то, что уже делал это, когда брал ипотеку. Если с тех пор уровень доходов снизился, велик риск отказа.

Обязательно иметь прописку и проживать в регионе, в котором делается обращение за рефинансированием.

К рефинансируемому кредиту

Помимо требований к заёмщику, возможность получения рефинансирования будет зависеть и от отдельных параметров кредита, для которого оно запрошено:

  • Длительность – обычно требуется, чтобы он был оформлен не менее чем за полгода до обращения, хотя в некоторых банках можно перекредитоваться и после трёх месяцев выплат.
  • Вместе с тем и до погашения кредита должно оставаться достаточное количество времени – три или шесть месяцев в зависимости от банка.
  • Потребуется пакет документов о рефинансируемом кредите.

Список документов

Фактически рефинансирование – это выдача нового кредита, а значит, и документы придётся собрать заново, возможно даже в большем количестве.

Сначала банк предложит потенциальному клиенту анкету-заявление, а затем сотрудники разъяснят, какие требуются документы. Список может отличаться в зависимости от выбранного банка, но обычно он такой:

  • копия паспорта;
  • копия трудовой книжки либо трудового договора;
  • справка о месте доходе за последний год, обычно по форме 2-НДФЛ;
  • данные о кредите из банка, а если кредитов несколько, соответственно, о каждом из них;
  • кредитный договор и дополнительные соглашения к нему;
  • справка о невыплаченном остатке;
  • справка об отсутствии просрочки либо о том, на сколько дней она затянулась;
  • согласие супруга на рефинансирование;
  • реквизиты счёта, с которого будет погашаться кредит.

Важно не иметь при обращении просрочек. Лучше всего не допускать их вообще, но даже если они уже появились, следует сначала погасить их – с открытой на момент обращения просрочкой сложно будет рассчитывать на то, что банк согласится рефинансировать кредит, ведь платёжеспособность потенциального клиента, очевидно, находится на низком уровне.

Если касающиеся заёмщика документы успешно пройдут проверку, то следующим этапом станет представление правоустанавливающих документов о недвижимости, иногда – отчёт об оценке квартиры (если с предыдущего отчёта прошло более полугода), а также справка о том, что реструктуризация долга не проводилась.

Представленные документы будут рассмотрены банковской комиссией, после чего и будет принято решение о том, готово ли учреждение предоставить вам кредит.

Выбор кредитного учреждения

После оформления рефинансирования остаток кредита, скорее всего, придётся платить новому банку до конца. Потому и выбирать нового кредитора нужно внимательно, тем более что варианты обычно есть. Основные параметры, на которые стоит обращать внимание:

  • ставка;
  • срок;
  • есть ли дополнительные платежи;
  • насколько удобно оформление (количество требуемых документов).

Удобнее всего оформлять перекредитование в том банке, в котором у вас заведён зарплатный либо пенсионный счёт. Банк при этом получает гарантии вашей платёжеспособности, а сам клиент нередко – пониженную ставку. Также иногда можно оформить автоматическое списание платежей.

Процедура получения кредита

Как и при получении ипотеки, при её рефинансировании необходимо соблюдать чёткую процедуру, делая шаги в определённой последовательности. Так не придётся бегать по разным инстанциям по несколько раз, и оформление пройдёт быстро.

Получение согласия первоначального банка

Первым делом нужно узнать, не содержится ли в договоре запрета на рефинансирование, и не нужно ли делать для досрочного погашение большие выплаты, которые сделают его невыгодным. Для этого лучше всего проконсультироваться с сотрудниками того банка, в котором вы взяли ипотеку.

Сбор документов

Если всё в порядке, следует приступать к сбору необходимых бумаг, чтобы не приходить в банк неподготовленным. Список документов мы уже приводили в статье, но лучше его дополнительно уточнить, сделав звонок в банк, в котором будет осуществляться рефинансирование.

Подача заявления

Полностью подготовленным, то есть со всеми нужными документами, можно отправляться в банк и оформлять заявление. После этого потребуется определённое время на рассмотрение, а затем банк даст ответ относительно того, будет ли предоставлено рефинансирование.

Если получен отказ, стоит узнать, по какой причине это произошло, и подыскать другой банк, в котором требования для предоставления рефинансирования более лояльны в этом отношении.

Подписание кредитного договора

Если же всё в порядке и предоставление кредита для рефинансирования было одобрено, выполняется подписание договора, в соответствии с условиями которого вы и будете делать дальнейшие выплаты. После того как договор оформлен, новый кредитор расплачивается с предыдущим и разрешает возникшие вопросы, после чего ваши обязательства по прежнему кредиту становятся недействительными.

Переоформление залога

Поскольку речь идёт об ипотеке, то есть кредите с залогом в виде недвижимости, вместе с погашением предыдущего и взятием обязательств по новому, должен быть также переоформлен и залог. Это не очень сложная процедура, но всё-таки она может повлечь за собой определённые затраты, которые стоит учесть заранее.

Страхование квартиры

Если страховая компания, с которой у вас уже заключён договор, входит в список аккредитованных новым банком, то оформить еще одну страховку будет просто – с той же компанией заключается новый договор и при необходимости проводится перерасчёт.

Если же новый банк не работает с вашим страховщиком, то придётся подыскивать нового. При этом старый договор страхования утрачивает силу, и вам должны будут вернуть часть суммы по нему.

Рефинансирование без смены банка

Если оформлять рефинансирование в том же банке, в котором брался кредит, то количество требуемых этапов может быть уменьшено, оформление проведено проще и быстрее. Но далеко не всегда это выгоднее, чем обратиться в другой банк, да и сам нынешний кредитор может не согласиться на рефинансирование.

Стоимость оформления

Хотя сам банк обычно не взимает никаких комиссий за оформление рефинансирования, однако оно сопряжено с определёнными расходами, которые стоит учитывать, подсчитывая, насколько выгодным будет это мероприятие. Так, предыдущий банк, кредит перед которым погашается досрочно, может потребовать заплатить за необходимые справки. Стоимость будет зависеть от банка, в некоторых они вовсе бесплатны, а в других могут попросить по 2 000 рублей за каждую.

Понадобится согласие супруга, а значит, придётся раскошелиться на нотариуса, который его заверит.

В большинстве случаев также придётся потратиться и на составление нового отчёта об оценке квартиры – этого можно избежать, если рефинансирование будет проводиться в том же банке, где была взята ипотека, либо предыдущий отчёт не успел устареть (сделан в течение последних 6 месяцев). Затраты на оценку квартиры обычно составляют 2 500 – 4 000 рублей.

Наконец, вдобавок ко всем предыдущим расходам, во время, пока оформляется новый договор (месяц-два), ставка будет выше на 1-2% по сравнению с обычной.

Возможно ли рефинансирование валютного кредита

Возможно, причём для этого даже необязательно менять банк – практически каждая крупная кредитная организация даёт клиентам возможность сменить валюту, в которой нужно отдавать долг, и перейти на фиксированную ставку. В этом случае подписывается дополнительный договор, после чего выплаты будут делаться в рублях и по новой ставке.

Но можно вместо этого обратиться в другой банк, если в нём предоставляются более выгодные условия, либо нынешний не желает идти навстречу. Оформление будет сложнее, чем если кредит рефинансируется в том же банке, в котором был взят.

Рефинансирование ипотеки – дело хлопотное, требующее изучения предложений на рынке, а затем оформления документов и соответствующих расходов.

Обязательно нужно соответствовать требованиям банка, которые зачастую ещё и оказываются жёстче, чем при взятии ипотеки. Но несмотря на это, рефинансирование часто оказывается довольно выгодным, чтобы многие озаботились этим вопросом. Так что, если вы платите ипотеку, нелишним будет периодически проверять, какие сейчас ставки на перекредитование, и не стоит ли к нему прибегнуть – в последние годы из-за падения банковских ставок это стало особенно актуальным.

Добавить комментарий