PRAVO.ESTATE

Как рассчитать ипотеку – виды платежей по ипотеке и их расчет

Практически любой банк сейчас имеет в своём портфеле предложения ипотечных кредитов.

Сложно не потеряться во всём этом многообразии и выбрать действительно наиболее выгодный вариант. Гораздо проще это сделать будет, если отстраниться от обещаний менеджеров и просто провести простые расчёты.

Жильё в ипотеку

Нередко ипотека становится единственной возможностью обзавестись жильём не когда-то в отдалённом будущем, а в самое ближайшее время. Этим и объясняется её популярность. В последнее время она растёт ещё быстрее, чем прежде, из-за того, что ставки по ней значительно снизились, да и ещё и недвижимость стала дешевле.

Сколько продлится такой период – никто не знает наверняка, и возможно как дальнейшее движение цен и ставок вниз, так и их обратное поднятие. И если в первом случае всегда можно будет прибегнуть к рефинансированию (об этом читайте статью «Рефинансирование ипотеки») и снизить ставку, то во втором запрыгнуть в ушедший поезд уже не получится.

Потому многие и предпочитают обзаводиться жильём сейчас, пока представилась неплохая возможность, тем более что частенько молодым семьям оно нужно максимально быстро. И почти безальтернативным вариантом в большей части случаев становится ипотека – именно ею требуется воспользоваться, если для покупки жилья не хватает большей части суммы, и найти её в кратчайший срок семья не сможет. Ипотека рассчитана на длительные выплаты, и к тому же в её рамках можно получить помощь от государства.

Однако важно заранее иметь полное представление о том, сколько именно придётся заплатить, и какой окажется переплата в том или ином банке. Для этого и нужно научиться рассчитывать ипотеку, хотя, казалось бы, в отделении могут составить график платежей, по которому и будет видно, куда обращаться выгоднее. Но не обращаться же за этим в каждый банк! Сэкономить время можно, проведя расчёты самостоятельно, а затем обратиться в несколько банков, условия которых показались наиболее выгодными, и уточнить все важные детали.

Параметры ипотеки

Чтобы провести расчёт своими силами, необходимо знать основные параметры из договора ипотеки. Ключевыми из них будут: ставка и срок кредита, а они уже могут зависеть от других – первого взноса, платёжеспособности клиента, на первичном или вторичном рынке приобретается жилье и так далее. Все они взаимосвязаны и оказывают влияние на итоговую выгодность ипотечного займа.

Срок кредита

Под сроком подразумевается время, в течение которого будут производиться выплаты. К его окончанию, соответственно, кредит должен быть полностью погашен. Обычно устанавливается как минимальный (он может сильно различаться в зависимости от банка и конкретного предложения, и составлять год, два, три, пять, даже десять), так и максимальный.

Наиболее часто встречающийся максимальный предел – тридцать лет, но в рамках некоторых акций он оказывается ниже (при этом сами предложения обычно выгоднее, что является своего рода компенсацией). Очень редко, но можно найти даже ипотеку, рассчитанную на больший срок.

Максимальный срок также часто устанавливается банком индивидуально для каждого клиента, и в этом случае зависит от того, сколько лет ему осталось до выхода на пенсию.

Поскольку пенсия значительно ниже заработной платы, если гражданин не продолжит работать, то выплачивать ипотеку ему станет сложнее. Чтобы избежать возможных проблем, банки дают ссуду аккурат до достижения пенсионного возраста. Например, если ипотека берётся в 45 лет, а возраст выхода на пенсию составляет 65, то вполне вероятно, что банк не предложит срок кредитования более двадцати лет.

Но далеко не всегда вообще следует стремиться к максимальному сроку. Конечно, ипотека берётся для того, чтобы платить относительно небольшую сумму каждый месяц, и не перегружать семейный бюджет, но и увлекаться чрезмерным растягиванием выплат также не стоит. Очевидно, что чем больше срок, тем выше будет переплата, однако, не так бросается в глаза, насколько выше она будет.

Например, если взят 1 миллион рублей на пять лет под 10% годовых, то итоговая переплата при аннуитетном виде платежей (далее мы ещё разберём различия между аннуитетным и дифференцированном платежом) составит 274 823 рубля (для простоты мы ведём расчёт без первого взноса). Если такая же сумма под тот же процент взята на 10 лет – 585 809 руб. Как можно заметить, сумма не удвоилась, а выросла на 310 986 за счёт накопления процентов.

А если взять ипотеку с теми же условиями, но только на тридцать лет, то переплата и вовсе окажется равна 2 159 258 – то есть, при росте срока втрое, сумма переплаты выросла в 3,69 раза. Что более иллюстративно – взяв 1 миллион, отдать клиент должен будет 3,159 миллиона – более чем втрое больше! Потому долгосрочной ипотекой и не стоит злоупотреблять – себе дороже выйдет.

Процентная ставка

Ставка, как правило – первое, на что обращают внимание. Это не лишено смысла, в первую очередь переплата будет зависеть именно от неё. Однако иногда небольшие различия в уровне ставки переоценивают – действительно важно, если она различается сильно, а вот разница в полпроцента или даже процент не даёт такого уж ультимативного эффекта. Потому ориентироваться стоит не на одну лишь ставку, но на все параметры кредита вкупе. Завышать значение ставки в ущерб остальным показателям – нередкая ошибка, которая и приводит к тому, что, видя выгодные цифры ставки, клиенты берут ипотеку на максимальный срок, даже не думая о том, что могли бы отдать долг и быстрее – ведь выгодно же!

Чтобы проиллюстрировать сказанное выше, вернёмся к нашему примеру с миллионом взаймы. Но теперь зафиксируем срок – пусть он будет равняться десяти годам, и будем менять ставку: как мы помним, при 10% годовых переплата составила 585 809 руб. Если бы ставка равнялась 12%, то переплатить за весь срок пришлось бы 721 651 руб. – разница существенна, но это 2% годовых. А вот при поднятии на 1% переплата выросла бы до 653 000 руб., до 0,5% – до 619 220 руб. Разница видна, но не настолько и велика, потому не стоит гнаться исключительно за низкой ставкой, забывая про остальные параметры.

Выделяют фиксированную, плавающую и комбинированную ставку.

Фиксированная позволяет заранее точно знать, каким будет ежемесячный платёж, зато вторая зачастую ниже. Плавающая ставка представляет собой плавающий индекс, привязанный к какому-то другому (внешнему) индексу. Комбинированная же состоит из постоянной части, то есть аналога фиксированной ставки, а к ней добавляется плавающая часть. Комбинированная и плавающая ставки широко распространены при выдаче ипотеки за рубежом, но у нас пока что преобладает фиксированная.

Другие параметры

Важны также и следующие параметры кредита:

  • Первый взнос – это та сумма, которую потребуется внести сразу. В последнее время банки часто ограничиваются лишь 15%, а иногда и вовсе можно найти ипотеку без первого взноса – но понятно, что остальные условия по ней будут не слишком выгодными. Ведь первый взнос нужен, чтобы убедиться в платёжеспособности заёмщика, и снизить риски банка.
  • Платёжеспособность тоже важный параметр, который будет влиять на то, какую сумму и на какой срок банк готов предоставить (и будет ли готов вообще). Важно, чтобы ежемесячный взнос не превышал 30% от дохода семьи, лучше – чтобы составлял 15-20%, тогда у банка не будет особых сомнений в том, стоит ли выдавать ипотеку.
  • Дополнительные комиссии – важно учесть в расчётах и их, поскольку они могут заметно изменить выгодность разных вариантов ипотеки друг относительно друга. Ведь в одном банке комиссии могут быть низкими, а в ином в разы выше. Выделяют различные виды комиссий: за выдачу кредита, за внесение средств при погашении, за просрочку.

К комиссии за погашение стоит подходить особенно внимательно – есть риск попросту не заметить, что необходима её выплата, а после того, как на счёт банка к установленному сроку придёт не вся сумма (из-за той самой комиссии), ещё и получить штраф. Помимо банковских, придётся платить комиссии и третьим лицам – за оформление ипотеки, оценку квартиры, страхование – всё это также нужно посчитать.

Виды ежемесячных платежей

Выделяют две разновидности ежемесячных платежей по ипотеке – аннуитетный и дифференцированный. При одинаковой процентной ставке переплата по ним будет разной, различается и выгодность досрочного погашения.

Аннуитетный

Если ипотека выплачивается по аннуитетному методу, то платёж будет одинаковым каждый месяц. Дело в том, что выплаты по процентам заранее рассчитываются за весь срок целиком, после чего равномерно распределяются на все месяцы.

Таким образом, выплата остаётся всегда на одном уровне, но при этом меняется та часть средств, что уходит на погашение процентов, и та, при помощи которой гасится основной долг. Недостаток состоит в том, что первые платежи направляются на покрытие процентов едва ли не целиком, а значит, основной долг уменьшается медленно, и переплата в итоге будет выше в сравнении с выплатами по дифференцированному методу.

Дифференцированный

Он построен на обратном принципе – постоянной здесь будет выплата по основному долгу, а так как сумма, которая уходит на погашение процентов, будет меняться от месяца к месяцу, это приведёт к изменению общей ежемесячной суммы к выплате.

Это позволяет переплатить в итоге меньше, однако недостаток состоит в том, что первое время придётся отдавать большие суммы, а под конец выплаты станут почти незаметными – более ровное распределение, конечно, обычно приятнее для семейного бюджета.

Расчёт ипотеки

Посчитать выплаты по ипотеке своими силами не так сложно, как может показаться на первый взгляд, однако делать это вручную нет никакой необходимости, и лишь может привести к досадным ошибкам, из-за которых исказится результат. Потому мы рекомендуем воспользоваться для расчёта онлайн-калькулятором ипотеки, которых можно найти немало, в него уже заложена нужная формула расчета. К примеру, calculator-ipoteka.ru/calculator.php. Такие сервисы выдают детализированный результат, позволяющий сделать выводы о выгодности того или иного предложения, а дополнительные расходы вроде банковских комиссий или страховки можно посчитать самостоятельно.

Мы уже делали расчёты ипотеки ранее в статье, и ещё будем проводить их, чтобы сравнить выгодность предложений ведущих банков, но сейчас, для иллюстрации того, как вообще проводится расчёт, сделаем ещё один. Заодно проверим изложенные в предыдущем разделе тезисы относительно того, что переплата при дифференцированном ниже, но начальные выплаты при этом выше.

Итак, взята ипотека на сумму 2,5 миллиона рублей на 20 лет под 9% годовых с первым взносом в 20%. Рассчитаем, каким будет ежемесячный взнос и переплата при аннуитетном и дифференцированном платеже:

Для этого вводим в поля калькулятора все указанные значения, а в поле «вид платежа» – «аннуитетный». Ежемесячный взнос с начала и до конца составит чуть меньше 18 000 руб., а переплата – 2 318 685 руб.. Эффективная ставка окажется равна 9,4%.

Теперь поменяем вид платежа на дифференцированный, оставив остальные значения нетронутыми. Переплата тут же упадёт до 1 807 500 руб. – экономия более полумиллиона! Вместе с тем ежемесячная выплата поначалу составит более 23 300 руб., но затем постепенно будет снижаться.

Как видно, при большом сроке ипотеки экономия от дифференцированного платежа велика, а вот рост ежемесячной выплаты по сравнению с аннуитетным не столь силён – потому дифференцированный явно выгоднее. При меньшем сроке баланс понемногу смещается в другую сторону.

Выгодные предложения банков

Рассмотрим и сравним наиболее выгодные предложения по ипотеке от крупнейших банков страны (цифры даны по состоянию на лето 2018 года):

  1. Газпромбанк предлагает ипотеку на срок от года до тридцати лет с максимальным разбросом по первому взносу (от 0 до 99%), на сумму от 500 000 рублей – максимальная же будет зависеть от доходов заёмщика. Стандартная ставка – 10,7%, однако, если удастся получить все возможные скидки, её можно снизить до 9,2%, а по некоторым акциям – до 8,7%.

Все рамки максимально широки, что делает ипотеку очень удобной, разве что процент банк взимает довольно высокий. Если брать ипотеку под стандартный процент, то получим следующее: при 3 миллионах, взятых на 20 лет (эти же условия мы будем применять и ко всем следующим банкам) переплата составит 3 223 275 руб.

  1. ВТБ предлагает ипотеку под 9,7% (а по специальной акции на жильё от 65 квадратных метров – 8,9%). Обязателен первый взнос от 15%. При тех же параметрах, что в предыдущем случае, переплата составит 2 483 806 руб., однако, если учесть, что 450 000 руб. придётся внести сразу, ипотека от ВТБ уже не будет выглядеть настолько выигрышной по сравнению с предложением Газпромбанка.
  2. У Альфа-Банка ставка 9,29%, срок – 3-30 лет, первый взнос от 15% для зарплатных клиентов банка, от 20% для остальных. От предложения ВТБ кредит отличается только чуть меньшей переплатой – 2 378 821 руб.
  3. Россельхозбанк позволяет получить ипотеку на сумму от 100 000 руб. под 8,8% на срок от 1 месяца до 10 лет с первым взносом от 15%. Доступен выбор между аннуитетным и дифференцированным платежом, скидки для клиентов банка и бюджетников. Из-за малой длительности кредитования напрямую сравнить с остальными предложениями не выйдет, но процент низкий, радует и возможность выбора способа погашения – такая ипотека подойдёт тем, что собирается расплатиться довольно быстро.
  4. Банк «Открытие» предлагает ипотеку на сумму от 500 000 руб., сроком на 5-30 лет по ставке 8,7% при первом взносе 50% или более, и 9,2% – если он меньше (минимальный – 11,1%). Таким образом, ипотека от «Открытия» подойдёт тем, у кого имеется значительная часть суммы, и нужно добавить половину или меньше. Если взять всё те же 3 миллиона руб. (предположим, что недвижимость стоит 6 миллионов, и вторую половину вы вносите сами), то переплата в итоге составит 2 620 875 руб.
  5. Сбербанк, если не считать программ с государственной поддержкой (по которым можно получить ипотеку по сильно сниженным ставкам вплоть до 6%), предлагает кредит под 8,6% годовых (действительно лишь для молодых семей), с первым взносом 15%, на сумму от 300 000 руб. и срок от 1 года до 30 лет. Переплата при стандартных параметрах составляет 2 202 138 руб.

Из обычных предложений вариант со Сбербанком выглядит наиболее выгодным, но подойдёт лишь тем, кто имеет статус молодой семьи. Некоторые другие банки предлагают условия, особенно интересные для отдельных категорий граждан, также при расчётах стоит учесть и другие траты, а не только выплату процентов по кредиту.

Как видите, рассчитать ипотеку не так и сложно, главное – заранее собрать все нужные данные. Внимательный расчёт и выбор наиболее выгодных программ очень важен, если вы не хотите переплачивать на ровном месте.

Добавить комментарий