Как продать ипотечную квартиру?

Такая возможность для многих – единственный способ решить жилищный вопрос. Ипотечный заём всем хорош, но длительность выплат, которые иногда составляют 20-30 лет, могут стать непосильной ношей для заемщика. Обстоятельства меняются, финансовое положение также, и может прийти момент, когда владелец квартиры или дома вынужден будет задуматься о радикальных мерах решения создавшейся проблемы.

Продав недвижимость, человек получает возможность долги перед банком закрыть, а может и купить иное имущество, подешевле и попроще. Длительная ипотечная практика показывает, что совершить такую сделку все же реально. При оформлении ее следует учитывать те риски, которые лягут на продавца и покупателя и подготовиться к ним.

Права на ипотечную квартиру

Недвижимость, купленная в ипотеку, оформляется всегда на заемщика. Если банк предлагает другие условия, например, право собственности, оформляется на кредитное учреждение, а только по истечении какого-то времени будет переоформлено на получателя, то это псевдоипотека. При участии в долевом строительстве помещение до момента сдачи в эксплуатацию принадлежит застройщику, а вот сразу по окончании стройки заемщик переводит документацию на свое имя.

Несмотря на то, что ипотечный заемщик оформляет купленную недвижимость на себя, распоряжаться ею в полной мере он не сможет. Не следует забывать, что квартира является предметом залога в данной сделке и выступает гарантом своевременного и добросовестного выполнения взятых на себя кредитных обязательств. По этой причине существуют серьезные ограничения по распоряжению имуществом. Владелец квартиры может свободно проживать в ней, регистрироваться на собственной жилплощади и прописывать туда своих родных и близких. На остальные операции налагаются частичные или полные ограничения и нужно согласие банка, только тогда можно:

1. Зарегистрировать в квартире посторонних лиц, которые не являются по документам совладельцами жилплощади или созаемщиками.
2. Сдать в аренду помещение.
3. Провести перепланировку или капитальный ремонт.

Такие ограничения позволяют кредитной организации защитить выданный заём и обеспечить себе гарантии возврата денежных средств.

Продажа квартиры

Продать недвижимость, купленную в ипотеку, можно только после того, как кредит будет выплачен по ней в полном объеме. После погашения займа владелец снимает обременение с помещения и имеет право распоряжаться им по собственному усмотрению. Но не всегда для владельца такой вариант приемлем, по причине длительности обязательств. Действительно, ипотечный заём длиной в десятки лет не всем по силам, обстоятельства и семейные и финансовые меняются, а вместе с ним и потребности. У кого-то пропадает возможность платить взносы, а кто-то, наоборот, может позволить себе более просторное жилое помещение. Какой бы ни была причина, но любая из них влечет за собой решение продать квартиру в ипотеке.

Это не означает, что не существует законных путей выхода из сложившейся ситуации. Есть четыре возможных варианта разрешения данной проблемы:

1. Досрочное погашение займа в полном остаточном объеме.
2. Оформление продажи через банк, но своими силами.
3. Реализация недвижимости при помощи банка.
4. Продажа долговых обязательств.

Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы, но далеко не все из них принесут выгоду и пользу для собственника квартиры. Чего точно не стоит делать ни при каких обстоятельствах, это пытаться обойти законодательство и продать жилье без оповещения кредитного учреждения. Такая сделка будет считаться мошеннической, а имущество перейдет банку.

Возможные причины

Желание продать недвижимость никогда не возникает спонтанно, под ним всегда есть основания. У каждого человека они свои и вытекают из личных обстоятельств. Когда речь идет конкретно об ипотечном имуществе, то чаще всего наблюдаются следующие причины:

1. Пошатнувшееся материальное положение, не позволяющее впредь оплачивать кредитные взносы. Никто не знает, как сложится его жизнь и иногда мечтам и планам не суждено сбыться именно по причине достаточного количества финансов. Чем раньше заемщик начнет принимать шаги для избавления от непосильного кредитного гнета, тем меньше шансов у него потерять недвижимость.
2. Желание кардинально изменить место жительства. Планируемый переезд внутри страны толкает человека на продажу квартиры. А при переезде за рубеж речь идет не только о возможности реализовать жилплощадь, но и о снятии кредитных обязательств в полном объеме.
3. Необходимость увеличения помещения. Семья заемщика может увеличиться, что толкает к расширению жилплощади, например, некоторые хотят обменять ее на большую квартиру.

Причина продажи недвижимости может крыться и в других аспектах. Для кредитной организации это не столь важно, главное, соблюсти законность операции и правильность оформительной процедуры.

Условия продажи

Продать ипотечную недвижимость не так просто. Главным минусом таких сделок является наличие обременения на квартире. Не каждый покупатель готов ввязываться в такие сделки по причине длительности их оформления, да и риски всегда высоки. Но с другой стороны, ипотечная недвижимость оценивается на рынке ниже квартир без обременения, что, несомненно, привлекает гипотетических покупателей. Если желание продавца реализовать квартиру с невыплаченным кредитом высоко, то он обязательно найдет покупателя, готового перетерпеть все трудности оформления.

Для реализации ипотечной недвижимости разрешено использование двух путей:

1. Сперва погасить остаточный долг, а затем продать имущество.
2. Оформить сделку с участием банка, когда недвижимость продается вместе с непогашенным долгом. Этот способ имеет вариации, когда помещение продается или передается вместе с долговыми обязательствами другому заемщику.

Условия в продаже в каждом случае различны, да и стоимость жилья может варьироваться в зависимости от выбранного способа. Чтобы разобраться более подробно, необходимо рассмотреть каждый вариант отдельно, оценив гипотетические плюсы и минусы.

После погашения кредита

Наиболее простым в выполнении и удобным в реализации является вариант, где владелец сначала погашает долг перед кредитным учреждением полностью, а затем снимает обременение и продает жилплощадь. Этот способ абсолютно легален и законен, потому что у заемщика всегда есть возможность погасить свои долговые обязательства досрочно. До 2011 года банки не поощряли преждевременное погашение и в договоре кредитования предусматривали значительные штрафы и пени за такой шаг. Но впоследствии государственным приказом данная возможность была ограничена, что позволили кредитополучателям самим решать, когда и в каком объеме выплачивать заём.

Приняв решение погасить остаток долга, заемщик обязан сначала оповестить кредитную организацию. По закону сделать это надо за 30 дней, но банк имеет право сократить данный период до любого удобного сторонам минимума.

После этого плательщик получает на руки расчет с суммой окончательного долга, который и обязан внести в кассу или перечислить иным удобным способом.

Сразу после внесения денежных средств в полном объеме кредитные отношения считаются выполненными. Собственник жилья должен снять обременение с квартиры и может смело проводить сделку по ее продаже.

С ипотечным долгом

Предварительное погашение долговых обязательств крайне удобно как для продавца, так и для покупателя. Но есть один неучтенный фактор, а именно деньги. Зачастую у продавца просто нет финансовой возможности, чтобы расплатиться с кредитом самостоятельно. В этом случае, есть два варианта решения проблемы:

1. Покупатель вместе с продавцом отправляется в банк-кредитор и озвучивает желание заключить сделку. Покупатель вносит деньги в две депозитные ячейки – одна с суммой на погашение ипотеки, а вторая разность между стоимостью квартиры и кредитными обязательствами, вносится в ячейку на имя продавца. После заключения сделки каждая сторона получает доступ к своим деньгам.
2. На покупателя переоформляется ипотека. При этом уже выплаченную часть стоимости он отдает продавцу на руки, а остаток погашает ежемесячно в стандартном режиме.

Когда заемщик не смог правильно рассчитать свои силы и накопил задолженность по ипотеке, продажей квартиры может заняться сам банк. Этот вариант считается наиболее невыгодным для владельца. Кредитное учреждение не заинтересовано в долгих поисках покупателя и зачастую отдает квартиру по минимальной стоимости. Завышение цены им невыгодно. Для банка главное — вернуть свои деньги, а сколько получит недобросовестный заемщик им неважно.

Пакет документов

Продажа ипотечного жилья – это не просто сделка по передаче прав на недвижимость. Она осложняется присутствием третьей стороны – кредитной организации. Без одобрения банка провести сделку не удастся. Правильное проведение процедуры продажи, требует сбора исчерпывающего пакета документов. В этот перечень входят:

1. Справка, которая сможет подтвердить платежеспособность покупателя.
2. Договор купли-продажи.
3. Банковская справка о погашении ипотеки в полном объеме.
4. Закладная по ипотечному кредиту.
5. Справка о том, что покупатель положил денежные средства на погашении ипотеки и выплату продавцу в ячейку банка.
6. Бланк о снятии обременения с жилплощади.

В списке указаны документы для всех видов сделок, при выборе конкретной процедуры переоформления он будет сокращен исключительно до тех пунктов, которые требуются в этой ситуации.

Алгоритм оформления

Главное в такой процедуре — это придерживаться разработанной схемы и инструкции и не утаивать от сторон участников – покупателя и банка, информацию. Тогда все будет проходить гладко.

Пошаговый алгоритм оформления выглядит следующим образом:

1. Принимается решение о продаже квартиры.
2. Подыскивается покупатель.
3. Между сторонами будущей сделки обсуждаются детали продажи, а именно цена и процедура оплаты.
4. Подписывается предварительный договор купли-продажи.
5. Квартира оценивается независимым специалистом, который должен подтвердить реальность указанной в договоре суммы.
6. Покупатель собирает весь запрошенный банком пакет документов.
7. Банк принимает положительное решение о проведении сделки.
8. Заключается основной договор на покупку, который регистрируется в Регпалате или МФЦ.
9. Производится денежный расчет между сторонами участниками. Этот пункт может разниться в зависимости от выбранной модели продажи.

Разница в оформительной процедуре может наблюдаться в том случае, когда покупатель не вносит полную стоимость жилья, рассчитываясь одновременно и с банком, и с продавцом, а оформляет ипотечный заём на свое имя.

Риски покупателя

Не каждый покупатель готов приобрести квартиру с обременением. На то есть обоснованные причины, риски при приобретении такой недвижимости весьма высоки. Если ипотечная жилплощадь приобретается с предварительным погашением долговых обязательств, то продавец может столкнуться со следующими проблемами:

1. Продавец умер или исчез. Вложив собственные средства в погашение остаточного ипотечного займа, покупатель не сможет вернуть их. Кредитная организация была в договорных отношениях с заемщиком, а значит, не обязана возвращать деньги постороннему лицу. Физическое отсутствие продавца не позволяет даже в суд обратиться с иском. Такие сделки производятся зачастую исключительно на доверии.
2. Отказ продавца передавать недвижимость. Фактически покупатель обращается в суд и выигрывает его, но возврат денежных средств может растянуться во времени, поэтому потери будут серьезными.

Передавать деньги через банк гораздо удобнее. Главное:

1. Произвести правильный расчет остаточной суммы ипотечного займа, чтобы он не превысил тех пределов, которые были озвучены продавцом.
2. Узнать у кредитной организации, не будут ли насчитаны пени и штрафы на ипотеку. Это может происходить при несвоевременных выплатах кредита.

Перед началом передачи денежных средств покупатель обязан произвести тщательную проверку всей предоставленной информации, чтобы не оказаться в крайне невыгодном положении и не потерять свои финансы.

Риски продавца

Больше всего при продаже недвижимости хозяева боятся не получить оговоренную сумму. Продавая ипотечную квартиру через банк, владелец защищен от такого риска, потому что:

1. Сделка контролируется кредитной организацией.
2. Если деньги были заложены заранее в ячейку или переведены на специальный счет, то фактически они уже у продавца в кармане.
3. К тому же даже при отказе покупателя выплачивать оговоренную сумму сделка признается недействительной, а жилье возвращается прежнему владельцу.

Гораздо больший риск для продавца составляет возможное неодобрение банком кандидатуры покупателя, если речь идет о переводе ипотечного займа на другого человека. Отказ в оформлении сделки приведет к необходимости полного возврата уже полученного задатка от покупателя. Если он частично или полностью был потрачен, то сложится крайне неприятная ситуация. Обратите внимание, что о возврате в двойном размере речи идти не может, потому что сделка считается сорванной по вине третьих лиц.

Порядок совершения сделки

После того как покупатель найден, стоимость сделки оговорена, а кредитная организация одобрила сделку остается перейти к главному – оформить куплю-продажу. В большинстве случаев процесс выглядит следующим образом:

1. Покупатель приходит в банк и уточняет сумму ипотечного долга, который требуется погасить.
2. Открывается две депозитные ячейки. Одна на имя продавца, другая на кредитное учреждение. Под руководством банка в каждую из них закладывается оговоренное количество средств.
3. Собственник имущества вместе с будущим владельцем переоформляет квартиру полностью на покупателя.
4. После того как сделка считается фактически завершенной бывший владелец и кредитное учреждение получают доступ к деньгам.

Если речь идет не о полной выплате, а о принятии на себя ипотечных обязательств, то говорить можно лишь о закладке денег, причитающихся продавцу. После этого ипотека переоформляется на нового заемщика, а со старого таковые обязательства снимаются.

Заключение договора купли-продажи

Договор купли-продажи считается важнейшим документом при покупке квартиры. Именно эта бумага определяет все самые важные аспекты в продаже – цену и другие условия.

При продаже ипотечного имущества сделка не может быть оформлена мгновенно, поэтому зачастую стороны стремятся заключить сначала предварительный договор. Следует отметить, что такой документ не может обязать продавца выполнить обещания по продаже квартиры, если он передумает. Он распространяется больше на задаток средств, если таковые были.

Окончательный договор подписывается только в том случае, если банк даст разрешение на продажу.

Особенности продажи при военной ипотеке

Продать квартиру, купленную по военной ипотеке, также можно, но следует учитывать, что материальная выгода в этом случае не слишком высока. Военнослужащему придется полностью погасить те средства, которые были затрачены государством на приобретение данного жилья.

Фактически суммы, выплаченные по НИС, вернутся назад на счет военного, и он сможет воспользоваться ими повторно, вплоть до достижения 42 лет.

Решить вопрос с продажей ипотечной недвижимости военнослужащий может двумя способами:

1. Снятием обременения с жилья, то есть фактической уплатой всей суммы стоимости квартиры.
2. Переуступкой прав, когда ипотека передается иному участнику НИС.

Более удобный, да и выгодный, с точки зрения финансов, именно первый вариант. Однако не для всех он подходит, потому что не каждый обладает достаточными средствами для полной выплаты ипотеки.