Каждая из сторон-участников программы ипотечного кредитования хочет иметь гарантии того, что намеченная сделка состоится. Конечным результатом всей процедуры считается покупка жилплощади, которая должна подходить по всем параметрам как покупателю, так и кредитору.
Но с момента подбора оптимального варианта до окончательного заключения сделки и передачи денежных средств продавцу проходит немало времени, и может случиться так, что владелец недвижимости подыщет иного покупателя и на последнем этапе откажется от продажи. Чтобы избежать таких проблем и оградить все стороны от возникновения ситуаций такого рода, кредитные организации требуют заключать предварительный договор купли-продажи квартиры.
Этот документ обязывает продавца сохранить свои обещания по продаже жилья. Договор дает гарантии всем сторонам сотрудничества.
Цель заключения предварительного договора
Предварительное соглашение заключается для того, чтобы гарантировать сторонам, что в назначенное время основной договор по купле-продаже недвижимости будет подписан. Этот документ является своеобразной страховкой риска отказа одного из участников от предстоящей сделки.
Договора предварительного рода заключаются и при покупках недвижимости в частном порядке за наличные средства. При оформлении ипотеки этот этап является и вовсе обязательным, банки требуют их заключения, во избежание мошеннических действий, которые имеют место при продаже недвижимых объектов.
Заключая предварительное соглашение, и продавец, и покупатель могут быть уверены, что оговоренная сумма не будет изменена, а это крайне важно, особенно для заемщика. Кроме этого, продавец может не волноваться, что покупатель найдет иной более удобный и выгодный вариант. В договоре прописываются сроки проведения основной сделки, перенести которые можно лишь при обоюдном согласовании.
Основные положения
Большинство кредитных учреждений требуют заключения предварительного договора. Если банк заинтересован в наличии такого документа, то он разрабатывает свою форму соглашения. Над составлением бланка работают юристы, которые предусматривают все важные аспекты сделки, защищая стороны от нежелательного отказа от купли-продажи.
Предварительный договор составлять надо правильно, он должен содержать следующие основные пункты:
- Реквизиты сторон.
- Сведения о приобретаемом имуществе.
- Стоимость жилой площади.
- Дату предположительного заключения сделки.
Документ обязан четко очерчивать намерения сторон по отношению друг к другу. Гражданский кодекс РФ устанавливает правила для составления таких соглашения. В статье 429 указывается, что предварительный договор не должен отличаться по условиям от основного. В противном случае вся сделка может быть признана недействительной. Пример такого соглашения прилагается к статье.
Данные сторон
В случае совершения сделки по купле-продаже, с одной стороны, выступает продавец, а с другой – покупатель. Если речь идет о приобретении недвижимости вторичного рынка, оба представителя будут физлицами. Для физических лиц предусмотрено указание сведений, взятых из паспорта. В преамбуле предварительного договора прописывается следующая информация:
- ФИО продавца.
- Паспортные данные продающей стороны – номер документа, его серия и дата выдачи.
- Адрес регистрации и/или проживания продавца. Обратите внимание, этот пункт не обязан совпадать с адресом нахождения продаваемого объекта.
- Фамилия, имя и отчество покупателя.
- Сведения о номере, серии и дате выдачи удостоверения личности.
- Адрес регистрации будущего владельца недвижимости.
Сведения о продавце и покупателе должны быть также указаны в развернутом виде в самом конце соглашения. На последней странице договора прописывается в двух отдельных колонках:
- Адреса регистрации сторон.
- Почтовые данные, предназначенные для получения корреспонденции. Этот пункт может совпадать с первым или будет иным.
- Контактные телефоны – мобильные, домашние, рабочие, факсы.
- Серия и номер паспорта.
- Орган, выдавший удостоверение личности.
- Дата выдачи паспорта.
В конце каждой колонки изложенные сведения подтверждаются личной подписью участника.
Характеристика квартиры
Предмет договора, а именно объект недвижимость, который, с одной стороны, продается, а с другой — покупается, должен быть описан следующим образом:
- Номер квартиры. Если приобретается дом, то также указывается его порядковый номер.
- Точный адрес, по которому объект располагается. Обязательно прописывается город, улица и номер дома, в котором продается квартира. По желанию может быть указан район, область и федеральный округ.
- Количество жилых комнат в помещении.
- Общая площадь квартиры.
- Жилая площадь.
- Этаж, на котором располагается жилплощадь.
- Общая этажность дома.
В конце этой характеристики уточняется, что жилье принадлежит на настоящий момент продавцу, указывается его ФИО. Сведения о праве собственности подтверждаются документами из Росреестра, название и номер которого также следует вписать в соглашение. Важно уточнить, что продавец обязуется продать указанную квартиру покупателю.
Стоимость
Особое внимание в соглашении уделяется стоимости квартиры. Она выясняется предварительно, к тому же подлежит корректировке, но только до момента подписания предварительного договора. Финансовые учреждения всегда требуют от заемщиков производить оценку недвижимости. Для этого привлекается аккредитованный специалист, который в результате осмотра и изучения технической документации дает письменное заключение о рыночной цене указанного помещения.
Кредитор принимает во внимание только стоимость, рассчитанную оценщиком. Если есть разница между официальной оценкой и продажной ценой, то ее оплатить придется покупателю из собственных средств.
Оценка производится до заключения соглашения и покупатель, опираясь на выводы специалиста, может вести переговоры с продавцом о снижении заявленной первоначально сумме.
В предварительном договоре стоимость квартиры прописывается в российских рублях, цифрами и прописью. Кроме того, заявленная сумма делится на две составные части, что также отражается на бумаге:
- Часть, вносимая покупателем из собственных сбережений, она равна первоначальному взносу или превышает его.
- Часть, которая кредитуется банком.
Все суммы прописываются цифрами и прописью.
В дальнейшем расчет по сделке производят через сейфовые ячейки. Первоначальный взнос заемщик кладет в индивидуальный сейф банка. После совершения окончательной сделки продавец получает доступ к ней и кредитным деньгам, таким образом ему передается сразу вся сумма.
Дата заключения основного договора
Предварительный договор, кроме всех перечисленных пунктов, должен содержать сведения о предполагаемой дате окончательной сделки. Без указания такой информации он может быть признан ничтожным.
При определении даты подписания основного соглашения необходимо ориентироваться на рекомендации банковских специалистов. Они знают, сколько времени занимают те или иные операции, а значит, могут с большой точностью спрогнозировать время заключения сделки. Безусловно, никто не застрахован от ситуаций, которые могут немного отодвинуть намеченные срок. Но перенести дату можно только с обоюдного согласия сторон и никак иначе.
Прописанная в соглашении дата позволяет не затягивать сроки купли-продажи. Для продавца это особенно важно и дает ему возможность выстроить индивидуальные планы, связанные с полученной суммой денежных средств.
Нужна ли государственная регистрация
Предварительное соглашение о купле-продаже недвижимости составляется в двух экземплярах – каждому контрагенту по своему образцу. Условия, изложенные в документе, хотя и диктуются в большей степени кредитным учреждениям, все же могут корректироваться сторонами, если основания для этого существуют. Перед подписанием документа контрагенты должны еще раз проверить всю изложенную в ней информацию и только после этого заверять его личной подписью. Банк не ставит никаких заверительных отметок на бланках.
Этот шаг придает ему юридическую силу и дает возможность в дальнейшем переоформить жилплощадь с одного человека на другого. В отношении предварительного соглашения действуют более мягкие правила – его не надо регистрировать в Росреестре.
Предварительный договор вступает в силу после подписания его обеими сторонами, при этом даже отсутствие государственной регистрации не умаляет его действительности. И продавец, и покупатель обязаны выполнять свои обязательства, прописанные в пунктах документа.
Оформление ипотеки в Сбербанке
Сбербанк является наиболее популярным финансовым учреждением. Он предлагает несколько ипотечных программ на выбор. Заемщик может купить недвижимость на вторичном рынке или стать участником долевого строительства. Сбербанк предлагает своим клиентам ипотеку с господдержкой, с внесением первоначального взноса или без него. Чтобы начать оформлять ипотечный заём в Сбербанке, гражданину придется пройти следующие этапы процедуры:
- Собрать пакет документов.
- Заполнить заявку на получение целевого кредита.
- Сдать весь пакет бумаг кредитному специалисту для рассмотрения.
- Сбербанк оценивает платежеспособность и устанавливает предельную сумму займа. Гражданин может привлечь созаемщиков или обеспечить залог в виде имеющейся недвижимости.
- После одобрения ипотечного кредита подписывается договор с банком, который гарантирует дальнейшее сотрудничество.
- Подыскивается жилье, подходящее под желание покупателя и требования кредитора.
- Заказывается оценка квартиры и собирается документация для одобрения выбранной жилплощади банком.
- Составляется предварительный договор.
- Вносится первоначальный взнос на депозит.
- Заключается основное соглашение по купле-продаже.
- Продавцу перечисляются денежные средства.
- Покупатель регистрирует собственность в Росреетсре.
- На помещение накладывается обременение.
Использование купленной квартиры доступно будет сразу после регистрации, а вот полностью распоряжаться можно только после выплаты всей взятой в банке суммы. То есть находиться в ней можно, а продать, сдать или подарить – нет.
Заключение договора купли-продажи
Предварительное соглашение содержит в себе условия, которые будут без изменений продублированы в основном документе. При заключении предваряющего договора, в нем прописывается дата совершения сделки по купле-продаже. Отказ от обязательств неправомерен и влечет обращение в суд пострадавшей стороной. На подачу исковых требований отводится полгода со дня указанного срока.
В идеальном варианте в назначенный срок или раньше его заключается основной договор. Фактически в него дублируются все ранее описанные пункты. После его подписания сделка считается начатой, а заканчивается она с передачей денег. Продавец более не является владельцем жилплощади, а покупатель проходит регистрацию прав собственности в Росреестре.
Договор купли-продажи заключается в четырех экземплярах:
- Продавцу.
- Покупателю.
- Кредитному учреждению.
- Росреестру.
Все экземпляры должны быть оригинальными, а не отсканированными.
Требуемые документы
При заключении сделки обеим сторонам придется предоставить ряд документальных свидетельств, позволяющих проверить юридическую чистоту операции и заверить куплю-продажу как свершившийся факт. Перечень бумаг состоит из:
- Паспорт собственника, а при наличии нескольких владельцев удостоверения на всех.
- Кадастровый паспорт на помещение. Важно, чтобы он был не старше пяти лет, иначе кредитор может отказать в регистрации.
- Техпаспорт, также с ограничением срока выдачи.
- При наличии перепланировки должно иметься разрешение на ее проведение.
- Выписка из ЕГРН вместо свидетельства о правах собственности.
- Правоустанавливающие бланки – завещание, приватизационный договор, договор купли-продажи.
- Оценочное заключение о рыночной стоимости недвижимости.
- Справка о зарегистрированных на данной площади людях, должна быть пустой в идеале, подтверждать, что прописанных в квартире нет.
Дополнительно кредитор может потребовать:
- Согласие супруга(и) на продажу имущества.
- Разрешение органов опеки на проведение сделки при наличии в семье продавца несовершеннолетних детей.
- Судебное решение о признании пропавшего без вести жильца умершим.
- Разрешение от соседей, если речь идет о комнате, на проведение сделки.
- Справку от нотариуса об отсутствии иных наследников, если продается квартира, полученная по наследству. Это правило распространяется на ту недвижимость, которая продается в течение первого года после смерти наследодателя.
Все справки имеют свой ограниченный срок годности, поэтому собирать их надо в сжатые сроки.
Государственная регистрация
Последним этапом при покупке жилья в ипотеку считается государственная регистрация прав собственности. Владельцем квартиры считается заемщик, хотя денежные средства на нее были выданы банком. Кредитор соблюдает свои интересы, составив закладную на купленную жилплощадь.
Покупатель собирает пакет документов для Росреестра и подает их вместе с заявкой на регистрацию. Процедуру можно пройти как непосредственно в отделениях Росреестра, так и в МФЦ. Срок обработки документов от 7 до 9 дней. Итогом государственной регистрации является внесение измененных сведений в базу данных недвижимости. Там же ставится пометка об обременении жилплощади. Оно будет снято по заявлению владельца, после того как ипотечный заём полностью оплатится.
С января 2017 года свидетельства о праве собственности в бумажном варианте не выдаются. Подтвердить внесение данных можно, заказав выписку из ЕГРН.
Добавить комментарий