Покупка ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка

Недвижимость, приобретенная в ипотеку, может стать полноправной собственностью только после того, как все обязательства по оформленному кредиту заемщиком были погашены. Нередко возникают ситуации, когда по тем или иным причинам гражданин отказывается от выполнения договорных обязательств и имущество реализуется с целью прервать отношения досрочно.

Ипотечная недвижимость считается заманчивым предложением для тех, кто желает купить квартиру в кредит или за наличный расчет. Зачастую кредитные организации реализуют такие объекты дешевле рыночной стоимости, что, несомненно, привлекает многих. Но некоторые аспекты пугают гипотетических покупателей, например, не всем понятно как оформить такую сделку и есть ли в ней риски. Чтобы избавиться от лишних сомнений, рекомендуем заранее всесторонне изучить ситуацию, выявив в ней все плюсы и минусы.

Квартира в залоге

Банковские учреждения развиваются благодаря реализации двух направлений своей деятельности:

1. Привлечению заемных средств от вкладчиков.
2. Выдаче кредитов заемщикам.

Кредиты предоставляются гражданам на различных условиях и для разных нужд. Некоторые суммы можно получить просто по паспорту, но когда речь идет о крупном займе, не обойтись без обеспечения. Им может выступать имеющееся у получателя имущество, которое переходит в залог кредитору до полного погашения взятого займа. Банки предпочитают брать в залог исключительно ликвидную недвижимость, которую легко можно реализовать при необходимости. Сумма кредита определяется в соответствии со стоимостью залогового имущества.

Наиболее распространенным видом залога является недвижимость, покупаемая в ипотеку. Гражданин обращается в кредитную организацию, с просьбой профинансировать ему покупку квартиры. Банк рассматривает кандидата на благонадежность и платежеспособность. Дополнительной гарантией возврата взятых денежных средств выступает сама приобретаемая квартира. На нее накладывается обременение, которое не позволяет распоряжаться имуществом до того, как банк не получит полностью всю сумму денежных средств, оговоренную в кредитном договоре.

Причины продажи

Реализация ипотечной программы позволила миллионам граждан приобрести собственную недвижимость. С ее помощью на отдельные квартиры стали рассчитывать широкие слои населения, которые в силу ряда причин не имели возможности приобрести себе жилплощадь иным путем. При всех очевидных плюсах ипотека имеет и существенные минусы. В частности, выплачивать взятую сумму необходимо долгие годы. Ипотечный заём выдается на срок до 30 лет. Весь этот период заемщик должен ежемесячно оплачивать обязательные взносы.

Срок погашения ипотеки крайне велик, а между тем жизнь идет и вносит свои коррективы. Поэтому многие заемщики отказываются от дальнейшего сотрудничества с банком, тем самым теряя права на квартиру, а кредит остается непогашенным. Причины продажи ипотечной собственности могут иметь свои особенности, но чаще всего они входят в следующий перечень:

1. Заемщик не может более выполнять взятые на себя обязательства по выплате кредита. Экономический спад последних лет серьезно ударил по многим гражданам нашей страны. Кто-то потерял работу, другим понизили зарплату, следует учитывать и общее повышение стоимости жизни. Любой из этих факторов способен нарушить хрупкое финансовое равновесие человека и привести к невозможности дальнейших выплат.
2. Была приобретена жилплощадь другим путем. Некоторые граждане получают наследство или в дар, другие покупают помещения иными путями. Главным объединяющим фактором во всех ситуациях является то, что потребность в ипотечной квартире отпадает.

Не всегда плательщик способен правильно и своевременно оценить ситуацию самостоятельно. Если ежемесячные платежи не поступают в банк на протяжении нескольких месяцев, кредитор имеет право подать иск в суд. На основании судебного решения недвижимость продается в принудительном порядке.

Условия совершения сделки

Продажа и покупка ипотечной квартиры в залоге у банка требует соблюдения несколько важных условий. Первое и самое важное – кредитное учреждение должно возместить свои средства. Речь идет не только о деньгах, которые были потрачены на покупку квартиры, но и о процентах, набежавших за истекший период за пользование выданной суммой. Штрафы за преждевременную выплату взимать запрещено, а вот пени за просроченные взносы обязательно будут начислены и удержаны, в случае их наличия. Если процедура проводится через суд, то на заемщика могут быть возложены еще и издержки за рассмотрение иска.

Вторым пунктом идет возмещение понесенных плательщиком затрат на оплату ежемесячных платежей. Рассчитывать на сколько-нибудь значимые суммы можно только в том случае, если был внесен хороший первоначальный взнос, а сама ипотека регулярно погашалась в течение нескольких лет. Если реализацией недвижимости занимается кредитор, то он не слишком заботится о реализации второго условия, для него первостепенно вернуть свои вложения и как можно быстрее. Разность между полученной ценой и суммой выплат по займу, отдается клиенту.

Продать ипотечную недвижимость можно несколькими путями:

1. Внеся весь остаток кредита самостоятельно, а затем сняв обременение и реализовав квартиру иному лицу.
2. Продав помещение с долгом за наличный расчет через банк.
3. Передав ипотечный заём другому человеку, который будет выполнять взятые обязательства по погашению кредита.

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, но ни один из них нельзя произвести без согласия кредитной организации.

Получение согласия банка

Он становится третьей стороной сделки по купле-продаже, если речь идет о покупке вторичной недвижимости, либо получает право требования при участии в долевом строительстве. Как бы там ни было, кредитор является полноправным участником проведенной сделки.

При оформлении ипотеки право на недвижимость регистрируется на заемщика. Но оно имеет серьезные ограничения. В частности, без согласия кредитного учреждения, покупатель не может:

1. Продать помещение.
2. Подарить жилплощадь.
3. Прописать в нее посторонних лиц.
4. Сдавать квартиру в длительную аренду.

При возникновении необходимости по продаже залоговой недвижимости нужно обратиться в банк с указанием причин, побудивших к такому поступку. Банк вправе отказать в просьбе, но чаще всего вопросы удовлетворяются, так как в интересах кредитора не нести убытки, а получать рассчитанную прибыль в виде возврата основного долга и набежавших процентов.

Получать согласие от банка не потребуется только в том случае, если заемщик имеет возможность полностью погасить остаток задолженности. При таком раскладе гражданин сначала снимает обременение с квартиры, а уж затем распоряжается ею как хочет. Но выполнить это условие может далеко не каждый ввиду затратности его осуществления.

Кредитное учреждение соглашается на продажу имущества или передачу его иному заемщику после тщательного изучения всех обстоятельств и просчитывания собственных рисков.

Алгоритм сделки

Алгоритм проведения сделки напрямую зависит от выбранной схемы продажи. Рассмотрим каждую из них в отдельности:

• Продажа квартиры владельцем без вмешательства банка:

1. Заемщик уточняет сумму остатка кредита и погашает ее.
2. Через отведенный промежуток времени (чаще всего он равняется месяцу) подаются документы в Росреестр на снятие обременения с помещения.
3. Заключается договор купли-продажи и продавцу передаются средства за жилплощадь.
4. Покупатель регистрирует свои права собственности.

• Недвижимость реализуется кредитором за полную стоимость:

1. Банк, ориентируясь на свои затраты и рыночную стоимость жилплощади, устанавливает цену на квартиру.
2. Помещение выставляется на торги, где находится покупатель.
3. Будущий владелец вносит сумму стоимости имущества на два депозита – один для кредитной организации, второй – для заемщика.
4. Оформляется сделка с передачей прав иному собственнику.
5. С заемщика снимаются обязательства по ипотечному кредиту.
6. Продавцы получают доступ к депозитам со средствами.

Самым сложным вариантом считается передача недвижимости от одного заемщика к другому. Поэтапно эта процедура будет рассмотрена немного позже.

Все сделки объединяют общие вехи, в соответствии с которыми сначала заключается договор с новым участником, и только после этого вносятся оговоренные денежные суммы и регистрируются права собственности.

Заключение договора

При продаже ипотечной жилплощади заключается договор. С одной стороны, в нем выступает продавец, который имеет сразу двух представителей – кредитное учреждение и нынешнего владельца. С другой стороны, выступает покупатель.

Договор может быть заключен в разных формах, в зависимости от выбранной схемы продажи. Это может быть документ о купле-продаже, подразумевающий выплату полной суммы средств. При переоформлении ипотеки с одного лица на другое оформляется новый кредитный договор.

Какими бы ни были исходные условия заключения сделки, соглашение должно содержать исчерпывающие сведения о проводимой операции. В документе прописывается:

1. Продавец. В этом случае и кредитор и заемщик. Информация указывается по всем правилам составления юридических бумаг.
2. Покупатель – ФИО и паспортные данные.
3. Сведения об объекте недвижимости. Прописывается адрес помещения, квадратура, этажность расположения, иные существенные моменты.
4. Условия передачи имущества, по полной предоплате или в кредит.
5. Общая сумма стоимости квартиры. Кроме этого, расписывается доля каждого продавца.
6. Способ передачи денег.
7. Срок совершения сделки.
8. Иные условия.

Соглашение считается заключенным только после того, как все три стороны подпишут его. Каждому участнику выдается свой экземпляр документа. После подписания договора можно приступать к проведению самой процедуры передачи жилплощади от одного владельца к другому собственнику.

Погашение кредита

Для кредитора не имеет значения, кто именно погасит ипотечные обязательства. Главное, чтобы заём был выплачен в оговоренном объеме. В случае с продажей квартиры, которая находится в ипотеке, погашать остаток кредита может как продавец, так и покупатель.

Банковское учреждение после того, как будет поставлено в известность о необходимости проведения сделки, подсчитывает размер оставшейся суммы займа. Если заемщик готов погасить ее самостоятельно без проволочек, то она подсчитывается на данный момент с учетом остатка суммы долга по самому кредиту и размеру набежавших процентов за пользование им. Зачастую банки выдают ипотеку с условием погашения аннуитетом. При таком способе сначала в большем объеме погашаются проценты за пользование кредитом, а в меньшей степени основной долг. Недостаток такого расчета в том, что первые годы выплачиваются преимущественно процентные взносы. Если по истечении нескольких лет заемщик захочет продать жилье, он будет неприятно удивлен тем фактом, что основной долг практически не уменьшился.

После того как остаток ипотеки рассчитан его требуется внести в кассу банка.  Если нынешний владелец делает взнос самостоятельно, ему придется подождать несколько дней или даже месяц, до следующей даты платежа, чтобы по системе было видно отсутствие задолженности. Это даст повод банку подписать согласие на снятие обременения с квартиры. При продаже напрямую покупателю процедура сокращается и занимает всего несколько дней.

Регистрация права собственности

Покупая квартиру в ипотеку, заемщик получает возможность зарегистрировать право собственности сразу после того, как будет заключена сделка по купле-продаже, а стоимость недвижимости полностью передана продавцу. Все время пока гражданин выплачивает ипотечные обязательства, он является фактическим владельцем квартиры. Регистрация прав собственности – это обязательное условие при оформлении ипотеки, оно должно быть произведено в сжатые сроки сразу после покупки. В Росреестре данные о новом владельце вносятся в базу, там же ставится отметка о наличии обременения на данной жилплощади.

Одобрив продажу ипотечного имущества, кредитное учреждение является гарантом передачи прав собственности от бывшего заемщика к новому владельцу. Реализуя жилье за полную его стоимость, банк не отслеживает дальнейшие действия покупателя, после того как он внесет всю оговоренную сумму. По закону для регистрации прав собственности не установлено каких-то строгих сроков. А вот при переоформлении ипотеки с одного лица на другое, кредитное учреждение строго следит за тем, чтобы документы на госрегистрацию были поданы в кратчайшие сроки. При этом новый заемщик получает также обременение на недвижимость, пока не выплатит взятый заём.

Основные риски покупателя

Следует отметить, что покупка ипотечной недвижимости в этом случае представляет дополнительные гарантии в виде кредитного учреждения, в интересах которого провести сделку чисто. При покупке обремененной квартиры следует обратить внимание на следующие факторы:

1. Наличие зарегистрированных жильцов в помещении. Этот пункт важен во всех случаях купли-продажи, но в данном случае нельзя допустить, чтобы на территории жилплощади был зарегистрирован хоть один человек, особенно дети или нетрудоспособные лица.
2. Отсутствие обналичивания материнского капитала для погашения части стоимости жилья. Если сертификат использовался продавцом, то продать такую квартиру нельзя, так как сделка будет признана незаконной, в силу ущемления прав несовершеннолетних.

При продаже ипотечных квартир банковские учреждения предъявляют повышенные требования к покупателям, что может существенно увеличить время оформления процедуры. Но это неудобство с лихвой компенсируется минимальными рисками, а также пониженной ценой. Зачастую стоимость обремененных помещений на 10-15% ниже рыночной.

Оформляя обремененное имущество в ипотеку, следует быть готовым к повышенным требованиям к новому заемщику. А это увеличивает риск отказа в кредитовании.

Покупка залоговой квартиры в ипотеку

Сниженная стоимость на ипотечные квартиры привлекает многих покупателей, но далеко не все из них располагают достаточным количеством собственных средств для приобретения недвижимости за полную стоимость. Но не стоит отчаиваться, кредитные учреждения с удовольствием приобретают новых клиентов, которые принимают участие в ипотечных программах. Банки заинтересованы в заключении кредитных договоров, так как это влечет прибыль для организации.

Приобрести обремененную жилплощадь можно, если она:

1. Оформлена в ипотеку в другом банке.
2. Числится в залоге в данном кредитном учреждении.

Наиболее часто практикуемым вариантом является второй. При возникновении сложностей у заемщика кредитор крайне заинтересован в получении нового платежеспособного клиента, который будет своевременно и в полном объеме выполнять взятые обязательства.

Процедура оформления ипотечного займа для новоиспеченного заемщика упрощена ввиду того, что ему не требуется искать жилье, заказывать его оценку у специалиста, согласовывать объект с банком. Покупатель должен лишь представить документы, подтверждающие его благонадежность и платежеспособность. Претендент должен соответствовать выставленным требованиям.

Условия

Стать заемщиком при покупке жилья уже находящегося в ипотеке можно при соблюдении ряда условий. Прежде всего, гражданин должен соответствовать таким критериям:

1. Иметь гражданство РФ или вид на жительство.
2. Находится в допустимом возрастном диапазоне. Зачастую банки рассматривают клиентов от 21 года до 55-60 лет.
3. Наличие официального трудоустройства не менее полугода по последнему месту работы и двух лет в общей сложности.
4. Заработная плата позволяет гражданину содержать себя и своих несовершеннолетних детей, да к тому же еще погашать ежемесячные взносы по кредиту.

В некоторых случаях могут потребоваться поручители. Кроме этого, будущий владелец имущества должен иметь средства для внесения первоначального взноса за жилплощадь. А сама недвижимость обязательно передается в залог банку.

Покупатель обязан представить документы, которые подтвердят его соответствие требованиям банка. Немаловажным фактором является наличие пятен на кредитной истории. При обнаружении серьезных негативных моментов в прошлом плательщика ему могут отказать как неблагонадежному гражданину.

Процедура

Алгоритм процедуры продажи залоговой недвижимости в ипотеку состоит из следующих шагов:

1. Будущий заемщик собирает необходимый пакет документов. Надо отметить, что при такой передаче к претенденту предъявляются повышенные требования по всем пунктам. Ему придется иметь не только обязательные средства на первоначальный взнос, но и хороший доход, чтобы исключить риск повторной реализации ипотечного имущества.
2. После одобрения кандидата с ним заключается договор ипотечного кредитования.
3. Он вносит оговоренную сумму первоначальных средств, которая может быть распределена между бывшим заемщиком и банком.
4. С текущего владельца снимаются все обязательства перед кредитной организацией.
5. Новый владелец регистрирует права собственности на жилплощадь.

При содействии кредитного учреждения весь процесс производится слаженно и в сжатые сроки.