PRAVO.ESTATE

Подводные камни и риски ипотеки

Оформление ипотеки помогает обзавестись своей недвижимостью.

Но перед тем как сделать этот важный шаг, необходимо взвесить все риски и точно подсчитать все расходы, которые придётся понести. Нужно хорошо представлять также, и какие меры грозят со стороны банка в случае невыполнения условий договора.

Особенности ипотечного кредита

За подробным рассказом о том, что такое ипотечный кредит и каковы его особенности, вы можете обратиться к статье «Ипотека в России», здесь же лишь коротко напомним основные детали.

Ипотекой называют преимущественно долгосрочный кредит, ключевая особенность которого – он выдаётся под залог недвижимости, причём в качестве залога может выступить (чаще всего так и происходит) и недвижимость, приобретаемая на выданную банком сумму. В течение всего времени выплаты в ней можно свободно проживать, и действовать будут лишь определённые ограничения прав, касающиеся её отчуждения.

Объёмы средств, получаемые по ипотечному кредиту, могут быть довольно крупными, а процентные ставки ниже, чем по обычному потребительскому кредиту. Если платежи не будут вноситься регулярно, возможны санкции вплоть до взыскания и реализации заложенной недвижимости.

Ипотека для многих оказывается единственным способом обзавестись жильём, но брать её следует с осторожностью, поскольку существуют определенные подводные камни и риски ипотеки. Они могут различаться в зависимости от банка, но наиболее распространённые мы выделим и опишем.

Расходы при оформлении

Значительная часть неожиданных проблем связана с расходами при оформлении. Конечно, эти затраты никто не включает в стоимость кредита, и когда вам предлагают ипотеку под условные 9%, то все эти дополнительные расходы в них не входят. А значит, чтобы понять, сколько в действительности придётся заплатить, потребуется учесть и все сопутствующие затраты.

При этом все заинтересованные лица, зачастую, стараются такие расходы максимизировать, начиная с банков, которые стремятся к получению максимальной выгоды и иногда могут брать комиссию за каждую бумажку – в особенности это касается маленьких банков. Кроме того, заплатить придётся ещё за страхование, оценку недвижимости, договорённость с застройщиком, если приобретается строящееся жильё, риэлтору, если он задействован в процессе. Словом, стоит подготовиться к тому, что дополнительных расходов будет много.

Банковские комиссии

Перед подписанием кредитного договора обязательно следует внимательно его изучить, в частности, узнать есть ли какие-либо ежемесячные комиссии – из-за их выплаты ваши расходы могут оказаться существенно выше. Банки обычно не отказывают себе в удовольствии немного дополнительно заработать на комиссиях за рассмотрение заявки, выдачу кредита, переводы со счёта на счёт, обслуживание счёта, обмен валюты и прочие услуги.

Набор платных и бесплатных услуг везде разный, как и стоимость платных, а значит на это стоит делать поправку при выяснении, где ипотека будет выгоднее. Чтобы сразу узнать, во сколько обойдётся ипотека с комиссиями, нужно узнать у менеджера эффективную ставку – в неё все дополнительные расходы должны быть включены.

Ещё один важный пункт – штрафы, а они могут быть предусмотрены не только при нарушении обязательств, но также и в случае досрочного погашения. Такого рода штрафы также можно считать скрытой комиссией.

Очень важно обратить внимание на условия, при которых могут меняться условия договора, в частности, повышаться процентная ставка. Формулировки должны быть максимально чёткими и понятными.

Если какие-то из перечисленных моментов в договоре вас не устраивают, лучше сначала обратиться к юристу за пояснениями относительно того, насколько эти пункты являются стандартными для договора ипотечного кредитования, и легко ли найти вариант без них. Если окажется, что банк выставляет какие-то экзотические условия, то вполне можно попытаться изменить их.

Также клиент вправе попросить внести новые пункты в договор. К примеру, сразу же закрепить возможность и условия рефинансирования при возникновении такой необходимости. Вполне вероятно, что банк будет готов на переговоры и изменение условий, а если нет, то лучше попробовать заключить договор с другим кредитором.

Страхование

Без страхования залога ипотеку получить не удастся, а вдобавок к этому практически во всех банках настаивают на страховании жизни и здоровья, и вообще пытаются заставить клиента взять комплексную страховку, защищающую от максимального числа рисков. Но защита защитой, а стоит такая страховка весьма недёшево.

Отказаться можно, обязательно только застраховать недвижимость, которая будет выступать залогом. Но если не застраховать жизнь и здоровье, то процент по ипотеке, скорее всего, будет повышен. Это тоже следует учитывать, и хорошо подумать о том, что же выгоднее – всё-таки потратить больше денег на страховку, но получить кредит по сниженной ставке и защиту от рисков, либо сэкономить, но повысить свои риски и более высокую ставку.

Также стоит отметить ещё один нюанс: банк обычно предлагает сотрудничать с конкретной страховой компанией. Перед тем как подписывать договор с ней, стоит ознакомиться с условиями в других компаниях из числа аккредитованных банком – вполне вероятно, что некоторые из них предлагают куда более экономные варианты.

Услуги риэлтора

Конечно, при наличии опыта в деле поиска недвижимости для покупки, или если жильё приобретается у знакомых, можно обойтись и без риэлтора, но лучше всё-таки обратиться к услугам профессионалов. Особенно актуальной помощь риэлтора будет при поиске на вторичном рынке, поскольку он может провести проверку юридической чистоты жилья – а её лучше обеспечить на 100%, чем затем доказывать свои права в судах. Конечно, при обращении к риэлтору придётся заплатить, и эти траты следует учесть среди прочих.

Оценка недвижимости

Чтобы заключить договор ипотеки, понадобится провести оценку недвижимости, которая будет приобретаться, и платить за оценку также придётся покупателю. Отчёт об оценке в специализированном агентстве обойдётся, в зависимости от срочности и параметров квартиры, а также региона, в 3-8 тысяч рублей.

Сумма ипотеки будет рассчитываться именно исходя из оценочной стоимости квартиры, и обычно выдаваемый банком кредит не превышает 80% от неё.

Остальное придётся внести самому покупателю – это нужно как для подтверждения его платёжеспособности, так и для снижения риска банка. Если клиент в дальнейшем нарушит условия договора, то, даже перепродав квартиру ниже её полной стоимости, банк всё равно сможет вернуть себе деньги.

Обременение на квартиру

Поскольку приобретаемое жильё будет в течение всего срока ипотеки служить залогом, накладываются ограничения, связанные с распоряжением им. Необходимо, чтобы любая операция, связанная с продажей, обменом, дарением – словом, с отчуждением недвижимости, предварительно была одобрена банком. Если же кредитор ответит на запрос отказом, то и операцию провести не удастся. Также лишь с одобрения банка может проводиться перепланировка, как и любая другая операция, из-за которой стоимость залога может снизиться.

Основные риски

С ипотекой связано немало рисков, перечислим основные:

  • Утрата права собственности – так, покупка жилья на вторичном рынке впоследствии может быть признана недействительной из-за того, что не была должным образом проверена его юридическая чистота.
  • Неблагоприятные скачки курсов, если ипотека берётся не в той валюте, в которой заёмщик получает заработную плату.
  • Рост плавающей ставки по кредиту.
  • Утрата или серьёзное повреждение недвижимости вследствие пожара, затопления, урагана, землетрясения, теракта и тому подобных бедствий.
  • Потеря способности продолжать выплаты в необходимом объёме из-за падения доходов.
  • Сильное падение цены на недвижимость из-за кризиса и невозможность как продолжать выплаты по кредиту, так и полностью погасить долг, продав недвижимость.
  • При покупке строящегося жилья – банкротство застройщика и невозможность довести строительство до завершения.

Практически от любой из этих угроз можно застраховаться, что обеспечит надёжную защиту, но и потребует ежегодно вкладывать средства в страховку. Разберём самую частую причину проблем с ипотекой, а именно утрату клиентом платёжеспособности.

Утрата платёжеспособности

Самая распространенная опасность – затруднения с выплатой долга, из-за которых банк может наложить штрафы, в результате чего ситуация лишь ухудшится, а при длительных невыплатах кредитор получит право реализовать залог и возместить остаток долга за счёт вырученных таким образом средств (пример подобного развития событий приводится в разделе «Судебная практика»).

Такого рода проблемы могут возникать при снижении дохода вследствие потери работы, уменьшения заработной платы, временной нетрудоспособности заёмщика и тому подобных происшествий, а также и просто неправильного расчёта семейного бюджета. В большинстве случаев от проблем с банком при утрате платёжеспособности способна уберечь соответствующая страховка.

Последствия

Если же её нет, то при задержке с выплатами будут применены санкции от банка – сначала штрафы, затем требование о досрочном возврате кредита, если не выплачиваются и они. Затем, если не сделан и досрочный возврат, может последовать обращение взыскания на жильё, ведь именно оно выступает залогом по ипотеке.

Обращение взыскания на жилье

Это уже крайняя мера, на которую крайне неохотно идёт и сам банк, поскольку она означает, что сделка полностью провалена, и он сможет в лучшем случае лишь вернуть себе средства. Потому если у вас возникли финансовые проблемы и на горизонте маячат санкции банка, то главное – не пытаться прятаться от кредиторов, наоборот, следует сразу же пойти на контакт и попытаться найти пути решения.

Это может быть реструктуризация кредита или его рефинансирование. Если банк видит хоть какую-то перспективу, что ипотека всё же будет отдана, то реструктуризация наверняка будет сделана, а если нет, то остаётся возможность обратиться в другой банк.

Если не затягивать, не накапливать штрафы и долги, то до обращения взыскания на недвижимость дело наверняка не дойдёт, и жильё удастся сохранить.

Как снизить риски

Подводя итоги, сделаем краткие выводы о том, как уменьшить риски ипотеки:

  • Внимательно изучите все дополнительные условия, не ориентируясь лишь на основную процентную ставку – нужно хорошо знать все платежи, которые придётся сделать, и рассчитать свои силы так, чтобы с их выплатой не возникло затруднений.
  • Самостоятельно подберите страховщика – наверняка это позволит заметно сэкономить.
  • Старайтесь погасить кредит досрочно – даже если есть возможность сделать это лишь частично, то опережение графика никогда не повредит. Соответственно, и подбирать нужно такой ипотечный кредит, по условиям которого досрочное погашение будет более выгодным.
  • Не забудьте оформить налоговый вычет, если он доступен – это также позволит хорошо сэкономить.
  • Проверьте, нет ли возможность получить льготы от государства – для ипотечников предоставляется немало льгот, и возможно вы также имеете право претендовать на какие-то из них.
  • Старайтесь всегда идти на диалог с банком, и не откладывать решение проблем на потом.
  • Время от времени интересуйтесь актуальными ставками, и проверяйте, не упали ли они – в этом случае может оказаться выгодным провести рефинансирование.
  • Берите ипотеку только в той валюте, в которой получаете значительную часть своих доходов. Так удастся уберечься от скачков курса – конечно, на них можно выиграть, но ведь можно и проиграть. Как это бывает, уже проверили те граждане, которые брали ипотеку в долларах перед тем, как курс рубля к доллару упал более чем вдвое.

Судебная практика

Гражданин Кузнецов А.В. по доверенности ПАО «Краснодарский инвестиционный банк» подал иск к гражданам Хомяковым о взыскании задолженности по ипотеке и покрытии расходов на уплату госпошлины. В иске содержалось прошение обратить взыскание на заложенную недвижимость, реализовав её с публичных торгов, и расторгнуть кредитный договор банка с Хомяковыми.

Обоснован иск тем, что они не выполнили условия договора, а именно, не вносили платежи в течение полугода, накопив задолженность свыше 200 000 рублей, подтверждающуюся выпиской с лицевого счёта. Условия заключённого кредитного договора предусматривали, что при возникновении такой ситуации кредитор имеет право потребовать вернуть всю сумму досрочно с процентами и другими платежами, сначала от самих должников, а затем и их поручителей. Требования о досрочном возврате были сделаны в письменном виде дважды, но результата не возымели.

Также кредитор имеет право обратить взыскание на залог, и после истечения установленного срока для реакции на требование о досрочном возврате был подан иск в суд.

Представитель истца сделал ходатайство по электронной почте, в котором просил провести заседание в его отсутствие. Представитель одного из ответчиков поддержала исковые требования относительно взыскания средств, против остальных же возражала, прося о мировом соглашении, однако не было предоставлено ни его условий, ни намерений второй стороны его заключить. Второй ответчик не явился в суд, никаких ходатайств не делал, о заседании был извещён – в результате иск рассмотрели в его отсутствие.

После изучения всех аспектов дела, суд пришёл к выводу, что требования истца необходимо удовлетворить: ответчики действительно не исполняли требуемым образом свои обязательства по договору, следовательно, взыскать с них задолженность целиком правомерно – с этим согласилась и представитель ответчика.

Чтобы обратить взыскание на заложенное имущество, должно быть доказано, что нарушение договора не является незначительным – для этого время просрочки должно превышать 3 месяца, а сумма – 5% от стоимости недвижимости. В данном случае оба пункта выполнены. А значит, на заложенную квартиру может быть наложено взыскание, согласно законодательству в виде продажи с публичных торгов (если в договоре не установлен иной порядок). Начальная цена устанавливается на основании данных из отчёта об оценке квартиры. Исходя из этого, суд постановил удовлетворить требования истца, а также возместить судебные расходы за счёт ответчика.

Решение от 29 декабря 2017 г. по делу № 2-2452/2017

Добавить комментарий