PRAVO.ESTATE

Перепланировка квартиры в ипотеке

Перепланировка квартиры – сложное мероприятие, которое требует немалого числа согласований.

Тем более это касается жилья в залоге, ведь относительно изменений в нём придётся советоваться и с кредитором, и со страховщиком. Перепланировка квартиры в ипотеке без получения одобрения – верный путь к неприятностям, штрафам, возможно и разрыву договора с банком в случае, если факт переделки обнаружится.

Понятие и правовые основы перепланировки

Как гласит статья 25 Жилищного кодекса, перепланировка – это изменение конфигурации помещения, вследствие которого требуется внести изменения в его технический паспорт.

Выделяют несколько видов:

  • по эскизу;
  • проектная;
  • с переделкой несущих конструкций.

Первая из перечисленных наиболее простая из всех, а значит, на неё проще всего будет получить разрешение банка и страховой компании. Чтобы провести согласование, не потребуется предоставлять проектную документацию, если переделка будет совсем небольшой. Например, если возводятся новые или демонтируются старые перегородки, не относящиеся к несущим, сантехника переносится на другое место, убираются стенные шкафы. Тем не менее даже такую перепланировку в случае ипотеки придётся сначала согласовать.

Проектная перепланировка сложнее, но обычно банки дают согласие и на её проведение. К проектным относятся такие инициативы, как расширение ванной за счёт включения в неё части коридора, изменение конструкции пола или добавление ещё одного санузла. Чтобы провести согласование, будет нужна проектная документация, после чего через Жилищную инспекцию перепланировка согласовывается в государственных ведомствах таких, как санитарно-эпидемиологическая служба, противопожарная служба, архитектурно-планировочное управление и так далее.

Наконец, если необходимо будет затронуть несущую конструкцию, то это порождает немало проблем при согласовании. Да и просто достаточно затратно – потому такие перепланировки проводятся нечасто по сравнению с предыдущими двумя видами. Банки крайне неохотно дают согласие на их проведение, как и БТИ. Если же такого рода перепланировка проводится без получения одобрения, БТИ может предписать вернуть квартиру к прежнему состоянию. Может даже наступить административная ответственность – и всё это не считая мер со стороны банка.

Порядок согласования

Согласие на перепланировку государственных ведомств и банка крайне важно.

Без получения всех разрешительных справок не стоит ничего начинать, в особенности если это ипотечная квартира, поскольку это чревато особенно плохими последствиями. Рассмотрим, в каком порядке лучше всего узаконивать переделки и проводить согласование, ведь инстанций, в которых его нужно пройти, несколько.

Первый этап – визит в БТИ. Для обращения в БТИ необходим эскиз помещений после проведения перепланировки, который инспекция должна оценить на предмет того, возможна ли это технически. Кроме того, будет выяснено, необходимо ли обращаться за полноценным проектом, или достаточно эскиза, поскольку перепланировка невелика по масштабам и важности.

Второй этап – жилищная инспекция. Для обращения в неё потребуется лишь эскиз, на основе которого будет выявлено, какие согласования требуются для планируемой модификации квартиры, ведь в зависимости от деталей число необходимых согласований может меняться.

Третий этап – обращение в банк. Чтобы согласовать перепланировку в банке, не потребуется ничего тратить, это значит, что обратиться можно и неоднократно – как на стадии эскиза, так и проекта, если эскиза окажется недостаточно.

В зависимости от банка, при согласовании на этом этапе могут иметься свои особенности. Рассмотрим требования на примере Сбербанка, в этом банке для согласования необходимо будет получить разрешение от страховщика, а также не иметь просрочек. Если перепланировка проведена незаконно, банк потребует отменить все сделанные в её ходе изменения. При полностью законном проведении в течение полугода после его окончания потребуется предоставить техпаспорт квартиры и изменить закладную.

Четвёртый этап – проект. Он может быть составлен в БТИ либо независимом проектном бюро, располагающем соответствующей лицензией. После того как проект составлен в независимом бюро, потребуется всё-таки вновь обратиться в БТИ, чтобы согласовать его.

Пятый этап – получение разрешений от различных государственных служб, список которых был составлен в жилинспекции.

Шестой этап – подача документов в жилинспекцию и получение разрешения – после всех предыдущих многочисленных справок, оно, наконец, будет последним, которое необходимо для начала самой перепланировки.

Седьмой этап – перепланировка.

Но и после её проведения оформление документов не заканчивается – затем потребуется закрепить итоги и изменить необходимые документы так, чтобы перепланировка была в них отражена.

Восьмой этап – составление и подписание акта ввода в эксплуатацию, за которым нужно идти в жилинспекцию.

Девятый этап – обращение в БТИ за обновлённым техпаспортом.

Десятый этап – изменение закладной и передача банку копии документации, в которой отражены проведённые изменения.

Как видно из всего списка выше, провести перепланировку крайне сложно. Вернее, даже не столько провести, сколько согласовать это в различных службах, а при ипотеке также с банком и страховщиком. На это требуется немало времени и денег, тем более что не всегда получить согласие удается с первого раза. Иногда потребуется что-то изменить или предоставить дополнительные документы.

В особенности сложным становится дело, если перепланировка проводится масштабная – тогда даже можно получить отказ. Чтобы уменьшить риск этого, да и просто сэкономить время, можно обратиться в организации, занимающиеся согласованиями вместо клиента – но это обойдётся дороже, чем делать всё самостоятельно.

Подготовка проекта

Если перепланировка достаточно глубока, обязательным будет составление проекта. Выполняется оно в проектной организации либо одной из частных компаний, занимающихся этим – необходимо, чтобы составитель проекта имел лицензию на это и состоял в саморегулируемой организации проектировщиков.

Выполняется проект в соответствии с нормами, различающимися от региона к региону, ГОСТами и другими нормативными документами. В нём должно быть несколько частей:

  • текстовая – сюда входит пояснительная записка, указания по производству и противопожарные меры;
  • графическая – нынешний план квартиры, а также план после перепланировки, чертёж демонтажа и монтажа, отдельные схемы для коммуникаций, иногда чертежи различных деталей и тому подобное;
  • теплотехническая – необходима только при установке стеклопакетов вместо старой подоконной части, в ней должны содержаться расчёты того, какими теплопотерями чревато это изменение;
  • светотехническая – требуется, если кухня переносится в помещение, не имеющее окон.

Все эти части объединяют в основной раздел, но, кроме него, могут потребоваться дополнительные, посвящённые отоплению, канализации, вентиляции, электрооборудования и тому подобному, если перепланировка значительно затрагивает одну из этих сфер.

Сделаем пояснение относительно нескольких элементов плана:

  • Пояснительная записка должна содержать описание всего, что вы собираетесь реализовать, а также указание важных нюансов, с которыми придётся иметь дело в ходе перепланировки.
  • Чертёж демонтажа и монтажа должен отражать планируемые изменения конструкции, имеющие разделение по цвету – красным выделяются те элементы, которые будут удалены, а зелёным добавляемые.

Проект должен быть оформлен в чётком соответствии с многочисленными относящимися к нему предписаниями, а все его листы и чертежи проверяются и утверждаются руководителем организации; каждый из них должен содержать две подписи – проектировщика и руководителя.

Стоимость проекта может колебаться в широких пределах в зависимости от компании, в которую вы обратитесь, а также сложности его составления. В среднем нужно исходить из стоимости в 50-200 рублей за один квадратный метр, хотя иногда она может быть и выше.

Обращение в страховую компанию

Обычно в банке требуется предъявить разрешение на перепланировку от страховой компании, следовательно, придётся обращаться и в неё. Это и понятно, ведь несогласованная перепланировка может послужить для страховщиков поводом отказать в выплатах при наступлении страхового случая.

После обращения в страховую компанию в ней будет рассмотрено, не повысят ли изменения риски, при этом учитываются также и те из них, которые возникают во время её проведения. В результате тариф иногда может быть пересмотрен в сторону увеличения, и даже вырасти значительно, если компания сочтёт, что риски стали намного выше. Вместо этого, иногда по договорённости сторон может быть просто внесено исключение в страховое покрытие, в результате чего оно станет неполным, но зато и доплачивать будет нужно гораздо меньшую сумму.

Заключение оценщика

Поскольку из-за перепланировки стоимость квартиры может измениться, обязательным будет также обращение к оценщику, который и определит, изменилась ли она, и насколько, если да. Для банка этот параметр очень важен, ведь необходимо, чтобы при невыплате средств со стороны заёмщика, квартиру можно было продать и выручить достаточно денег, чтобы покрыть его долг.

Полностью согласованная перепланировка, повышающая удобство, может даже повысить стоимость квартиры, а если её удобство неочевидно, то стоимость может снизиться. И тем более она снижается, если перепланировка не была согласована со всеми необходимыми инстанциями.

После предоставления документов оценщик делает заключение с указанием новой стоимости жилья.

Получение согласия банка

Письменное согласие банка обязательно для проведения перепланировки квартиры, за которую ещё не выплачена ипотека.

Если раньше получить такое согласие зачастую было непросто, то со временем банки из-за ужесточения конкуренции стали лояльнее относиться к желанию клиентов провести перепланировку, и сейчас их согласие получить проще.

Некоторые банки даже завели должность, специальный сотрудник консультирует по вопросам перепланировки, как относительно того, в каких пределах она допустима для банка, так и тонкостей её оформления.

Если его рекомендации выполнены, в договоре не было специального запрета на перепланировку, а клиент не имеет задолженностей по платежам, то проблем с получением разрешения возникнуть не должно. Но понадобится заранее взять разрешение в страховой компании, а часто банк предлагает также обратиться к оценщику и вновь провести оценку квартиры с учётом изменений.

Обращение в жилинспекцию

Когда все документы и разрешения собраны, можно обращаться в жилинспекцию. В неё подаётся заявление и предоставляются:

  • свидетельство о праве собственности;
  • техпаспорт квартиры;
  • поэтажный план дома;
  • проект или эскиз перепланировки;
  • разрешения, получить которые ранее предписала та же жилинспекция;
  • согласие других собственников жилья, а также соседей.

После получения разрешения можно будет приступать к работе. Именно жилинспекция является финальной инстанцией, и в неё же нужно будет обратиться после завершения работ для их принятия и составления акта сдачи в эксплуатацию.

Отдельный важный нюанс, на который стоит обратить внимание – согласование перепланировки с соседями. Оно необходимо не всегда, а лишь если она их напрямую затронет, то есть подвергнутся изменениям либо места общего пользования, либо несущие конструкции – во втором случае может возникнуть угроза для прочности всего дома. Если не получить согласие соседей в этих случаях, то затем кто-то из них может обратиться с жалобой, что существенно затруднит всё дело.

Согласие других собственников для проведения перепланировки обязательно всегда.

Перечень документов

Чтобы выполнить перепланировку, потребуется предоставить несколько документов:

  • разрешение управляющей организации;
  • справка БТИ;
  • заявление.

После проведения необходима будет регистрация в БТИ, а затем банку должны быть предоставлены документы о проведённых изменениях.

Ответственность за незаконную перепланировку

Если устроить перепланировку, не согласовав её заранее, то рано или поздно всё равно придётся проходить все описанные выше этапы. Вот только если на каком-то из них не удастся получить разрешение, то могут начаться немалые проблемы: от предписания полностью устранить результаты перепланировки и привести квартиру в изначальный вид, до отказа страховой компании и банка от продолжения сотрудничества. И даже если ничего из этого не случится, но перепланировка так и не станет законной, то продать квартиру впоследствии будет гораздо сложнее.

Помимо этого, нарушитель должен будет понести административную ответственность в виде штрафа от 2 000 до 2 500 рублей согласно статье 7.21 Кодекса об административных правонарушениях. Если суд решит, что жильё следует привести в тот же вид, какой оно имело до перепланировки, то все связанные с этим расходы также понесёт нарушитель.

Можно ли купить в кредит квартиру с перепланировкой

Если изменения узаконены, то проблем с этим не возникнет. Оценщик должен будет учесть переделку, проводя оценку квартиры, и это все последствия. Но вот если она была проведена незаконно, то ни о каком одобрении банка не может идти и речи, потому перед тем, как покупать, стоит внимательно проверить, соответствует ли нынешнее состояние квартиры документам БТИ.

Если изменения невелики, то больших неприятностей можно не опасаться. Нужно будет проконсультироваться с банком относительно срока, в течение которого все документы должны быть приведены в порядок, после чего заняться ими. Если же изменения значительны, то продавец должен первым делом узаконить перепланировку, и лишь потом заниматься продажей квартиры – в кредит её покупка будет невозможной, и даже за свои деньги следует делать это с большой опаской и после консультаций со специалистами.

Добавить комментарий