Оценка стоимости квартиры для ипотеки

Приобретение квартиры посредством ипотечного займа – это сложный и длительный процесс. Еще на этапе подбора жилого помещения кредитор потребует предоставить ему список бумаг на выбранное помещение, среди которых одно из важнейших мест занимает оценка стоимости.

От его заключения зависит, какую сумму кредита предоставит банк. Не все оценочные компании компетентны, поэтому прежде, чем выбрать, к кому обращаться, следует понять специфику этой услуги. Для будущего владельца нелишним будет заранее понимать процедуру проведения оценки, чтобы быть готовым к возможным сложностям.

Выбор квартиры для покупки

Смысл ипотечного кредитования заключается именно в том, что заемщик приобретает в собственность жилье. Определиться с тем, каким оно будет, стоит предварительно, до того, как обратиться в банк. Кредитные организации предлагают несколько ипотечных программ, при помощи которых можно купить недвижимость:

1. Квартиру на первичном рынке, оформив договор долевого участия в строительстве новостройки.
2. Вторичную жилплощадь, заключив соглашение о купле-продаже.

Не все банки имеют в своем арсенале сразу две программы, некоторые предлагают получить заём или на первичное или на вторичное жилье. Этот фактор следует учитывать при подборе кредитора.

При оформлении ипотеки на строящуюся недвижимость надо учитывать такие аспекты:

1. Процент готовности строящегося объекта, банк выдвигает жесткие критерии к этой цифре.
2. Добропорядочность застройщика. Далеко не со всеми строительными организациями кредитные учреждения склонным сотрудничать.

Вторичная жилплощадь имеет меньше ограничений. При выборе готовой квартиры важно, чтобы она находилась в здании пригодном для проживания и эксплуатации, а инженерные коммуникации в ней были исправны и отлично функционировали. Что касается остальных ограничений, то здесь речь идет лишь о максимально возможной сумме ипотечного займа, который рассчитывается исходя из доходов заемщика.

Необходимость оценки жилья

При выборе квартиры действовать надо правильно, покупатель должен ориентироваться на многие факторы, но основным критерием является именно ее стоимость. Прежде чем дать окончательное согласие на приобретение жилплощади у продавца, будущий владелец уже знает, на какую сумму ипотеки он может приблизительно рассчитывать. Эти цифры напрямую зависят от уровня доходов заемщика и наличия дополнительного обеспечения и поручителей.

Нередко на рынке недвижимости случаются ситуации, когда продавцы завышают цену на реализуемое имущество. Теоретически ничего противозаконного в этом нет, владелец имеет право просить такую стоимость, какую считает нужной. Но когда третьей стороной сделки является кредитное учреждение, это недопустимо, потому что считается мошенничеством. Нередко продавец и покупатель вступают в умышленный сговор для получения двусторонней выгоды. Поэтому банки выставляют обязательное требование, чтобы была проведена независимая оценка квартиры для ипотеки.

Выбор оценщика

Рынок специалистов по оценке недвижимости широк, и выбрать из огромного перечня компаний непросто. Учитывая, что процедура является платной и занимает время, право на ошибку лучше исключить в самом начале. К оценке надо подходить все обдумав заранее. Неискушенному в данных вопросах человеку сложно сориентироваться правильно, обычно при решении вопроса граждане ориентируются на рекламу и советы других людей. Именно банковские организации предлагают будущим заемщикам перечень уже отобранных оценщиков, которые зарекомендовали себя положительно. При формировании перечня кредиторы ориентируются на следующие показатели:

1. Наличие аккредитации в оценочной сфере.
2. Наработанный опыт.
3. Сложившаяся репутация.

В противном случае он рискует попасть в неприятную ситуацию, когда результаты заключения будут поставлены под сомнение и придется либо в судебном порядке доказывать его состоятельность, либо проводить новую экспертную оценку.

Наличие лицензии

Большая часть юридической деятельности подлежит лицензированию. Но что касается оценочной сферы, тут подход к допуску на рынок немного другой. Заниматься оценкой может любой гражданин, зарегистрировав ИП или открыв фирму. Для работы в данной отрасли требуется наличие:

1. Диплома о получении специализированного высшего образования или свидетельства о переквалификации по этому виду деятельности.
2. С 2018 года обязательным пунктом является сдача регулярных экзаменов на подтверждение квалификации. Пройти экзаменирование можно только в подведомственном Минэкономразвития учреждении ФРЦ.
3. Оценщик должен владеть тремя направлениями в этой сфере – оценкой недвижимости, движимого имущества и бизнеса.

Соответствие всем пунктам выражается в получении аккредитации этого вида деятельности. Но и ее наличие не гарантирует стопроцентного положительного результата. Рынок недвижимости нестабилен, происходить может все что угодно, постоянно надо следить за тем, как меняется стоимость жилплощади. На ее размер влияет огромное количество факторов. Учесть все нюансы порой не под силу, а каждый из них отражается на конечной стоимости и может ее как завысить, так и занизить, что одинаково плохо для покупателя.

Опыт и репутация

При выборе оценщика лучше всего ориентироваться на наработанный опыт в этой сфере и сложившуюся репутацию. Оценить опыт проще всего по количеству лет компании на рынке. Чем больше функционирует организация, тем с большим числом клиентов она сталкивается. Каждый заказ имеет свои особенности и формирует базу положительных и отрицательных результатов, что, безусловно, способствует уменьшению рисков для клиента.

Однако и количество отработанных лет еще не гарантирует качества услуги. Во многих компаниях наблюдается текучка кадров. Фактически фирма работает долго, а специалист не имеет особого опыта, что опять же грозит рисками. Поэтому обращать внимание, прежде всего, следует на репутацию.

При предоставлении недостоверной оценки клиент имеет право обратиться в судебную инстанцию с иском. На сегодняшний день таких прецедентов немало.

Современному человеку для проведения собственного независимого расследования достаточно потратить некоторое время у компьютера. Существует немало сайтов, где бывшие клиенты рассказывают о своем опыте сотрудничества. К тому же есть списки наиболее ответственных и благонадежных фирм. Но лучше довериться в этом вопросе кредитной организации. Воспользовавшись их рекомендацией, можно сократить время как на поиск оценщика, так и на проверку этой им информации.

Заключение договора с оценщиком

Сделав окончательный выбор в пользу оценочной компании, надо заключить договор на оказание услуг. Это юридический документ, с которого начинается любое сотрудничество сторон, и без которого отношения не могу считаться официальными, а значит, отсутствует ответственность за конечный результат.

Каждая оценочная компания составляет свой индивидуальный договор об оказании услуг, но руководствуются все одним нормативным актом – Федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 года. Обязательные условия, которые должны быть указаны в таком договоре, прописаны в статье 10 ФЗ №135. Документ заключается в письменной форме в двух экземплярах, по одному для каждой стороны. Договор содержит сведения о:

1. Цели проведения оценочных работ.
2. Подробное описание недвижимости, чтобы легко можно было установить что речь идет о нужном объекте.
3. Вид оценочной стоимости.
4. Цену, назначенную фирмой за свои услуги.
5. Конечную дату выполнения работ.
6. Данные о наличии страховки по гражданской ответственности оценщика.
7. Сведения о фирме и ее юридический адрес.

Кроме того, в нем прописываются и иные важные условия.

Согласование условий

Заключение договора – это всегда двусторонний процесс. Клиент вовсе не должен подписывать документ с условиями, которые его не устраивают. Но все нюансы следует регулировать до того, как будет поставлена подпись. Заказчик оценки должен обратить внимание на следующие условия договора:

1. Какой вид оценки будет производиться. Высокопрофессиональные специалисты не ошибутся, так как при оформлении ипотеки определяется всегда рыночная стоимость недвижимости, но лучше уточнить этот момент.
2. Дата выполнения услуги также может обсуждаться. Покупка квартиры в ипотеку занимает огромное количество времени, поэтому заемщики стараются сокращать по возможности отдельные процедуры. Но следует понимать, что есть минимальные сроки, сократить которые нельзя, делать  все надо вовремя.

Цены на услуги оценщика в большинстве случаев определяются прейскурантом и обсуждению не подлежат. В договоре обязательно должны быть указаны сведения об оценщике, который непосредственно выполняет работы по определению стоимости жилья.

Предоставление документов

Специалист оценивать объект будет исходя из полученных бумаг на объект недвижимости. Поэтому при обращении в компанию за услугами необходимо собрать такие документы:

1. Удостоверение личности заказчика.
2. Кадастровый паспорт на помещение.
3. Экспликация и план жилплощади.
4. Договор купли-продажи или соглашение о долевом участии в строительстве. Если договоренность еще не подписана, то необходимо принести свидетельство о регистрации недвижимости.

Процедура обращения в оценочную компанию выглядит следующим образом:

1. Собирается пакет документов.
2. Оставляется заявка на предоставление услуг.
3. Планируется место встречи с оценщиком.

Предварительно надо уточнить о возможных сроках выполнения заказа и стоимости услуг.

Стоимость

Цена на услуги оценщика может варьироваться в зависимости от опыта и репутации фирмы, но в основном она колеблется в одном диапазоне:

1. Для Москвы и Санкт-Петербурга он составляет 4-5 тысяч рублей.
2. В регионах стоимость ниже и составляет примерно 2-3 тысячи рублей.

Сопоставляя стоимость услуг с ценой на недвижимость, кажется, что оценка производится недорого. Но в процессе оформления покупателю приходится выложить немалую сумму за дополнительные услуги, поэтому к тратам необходимо быть готовым. Платить придется за самые разные услуги.

Конечная стоимость оценки будет зависеть от:

1. Квалификации специалиста.
2. Месторасположения жилого помещения.
3. Срочность, чем быстрее заказчик хочет получить результат, тем больше ему надо заплатить.

После уточнения стоимости работ следует определиться с порядком оплаты оценочных услуг.

Порядок оплаты

Оплачивать услуги специалиста по оценке недвижимости следует в установленном в компании порядке. Большинство организаций функционируют по наиболее приемлемой для них схеме:

1. Заказчик звонит оценщику и описывает ему предварительную картину. Исходя из предоставленных данных, ему обозначается примерный диапазон стоимости услуг.
2. Затем назначается личная встреча сторон, при которой жилой объект осматривается и озвучивается уточненная цена оценочных работ.
3. Подписывается договор с указанной в нем стоимостью.

Сразу после того как договор подписан, а сумма обозначена, клиенту даются реквизиты для внесения полной стоимости оплаты. Большинство компаний начинают работу только после того, как услуги будут предоплачены. Могут быть достигнуты и другие договоренности об оплате оценки. В любом случае готовое заключение на руки будет выдано не раньше, чем работа полностью оплатится заказчиком.

Кто несет расходы

При оформлении ипотечного кредита производятся дополнительные услуги, которые требуют оплаты. Все они оплачиваются из кармана заемщика, но в некоторых случаях могут входить в сумму кредитования. Как, например, страхование жизни и имущества, оформленное непосредственно в банке. А вот остальные сопутствующие процедуры оплачивать придется самому покупателю.

Оценка недвижимости производится за счет будущего владельца и не компенсируется кредитором. Рассчитывать в дальнейшем на увеличение суммы ипотечного займа также не стоит. Покупатель должен быть готов к определенным тратам при оформлении квартиры в ипотеку, не говоря уже о времени, которое придется потратить на сбор и оформлении всей документации.

Процедура оценки

Процесс оценки для покупки квартиры в ипотеку делится на два основных этапа:

• Первый – подготовительный. Когда стороны приходят к общей договоренности о сотрудничестве и подписывают письменный документ.
• Второй – основной, когда оценщик и заказчик встречаются на объекте. Специалист осматривает квартиру, удостоверяется, что никаких незаконных перепланировок в ней нет, и сделает несколько фотографий, необходимых для дальнейшей работы и отчета.

Специалист анализирует полученные данные в несколько шагов:

1. Проводится сравнительный анализ, при котором просматриваются все аналогичные сделки уже совершенные на рынке недвижимости.
2. Доходный – прогнозируется, будет ли рост или спад рынка, и на какие доли можно повысить рыночную стоимость или потерять в ней.
3. Затратный, при котором оценщик рассчитывает затраты на возведение аналогичного жилого помещения.

В результате анализирования трех направлений дается окончательный расчет рыночной и ликвидной стоимости объекта недвижимости.

Предоставление отчета

Получив его на руки, покупатель может отправляться к кредитору для проведения последнего этапа оформления ипотеки. Банковская организация всегда проверяет поданную документацию. Если экспертиза проводилась фирмой из предложенных кредитором, то проверка займет совсем немного времени. А вот в случае самостоятельного выбора, придется подождать чуть больше.

Грамотный отчет должен учитывать:

1. Месторасположение объекта недвижимости.
2. Инфраструктуру.
3. Наличие или отсутствие поблизости промышленных зон.
4. Состояние дома, в котором находится квартира в целом. Важно учесть тип постройки, год, этажность, из чего он выполнен и каковы его общие характеристики.
5. Характеристики рассматриваемой квартиры. На каком этаже находится жилплощадь, сколько квадратных метров в ней, количество комнат, наличие балкона и его остекления, состояние инженерных коммуникаций.

Оценочные работы касаются лишь постоянных величин, а не косметического ремонта.

Срок действия

Полученный отчет должен быть предоставлен кредитору как можно быстрее. Это в интересах самого заемщика, но на практике случается всякое, поэтому лучше  знать предельные сроки его действия. По принятым нормам заключение эксперта считается годным в течение шести месяцев. Если срок проходит покупателю придется заказывать новую оценку и оплачивать ее опять за свой счет.

Образцы документов