Покупка новостройки в ипотеку – инструкция и порядок оформления

Приобретая квартиру, покупателю следует определиться, какой рынок недвижимости для него предпочтительнее. Многие заемщики берут первичные квартиры в новостройках. И хотя такая сделка откладывает факт заселения в жилое помещение на несколько месяцев, а то и больше, все же стать обладателем жилья, где еще никто не жил довольно приятно. К тому же такие квартиры выгодные в покупке, так как зачастую обходятся дешевле, чем их аналоги на вторичном рынке.

Ипотека на новостройку требует соблюдения особой процедуры, которая в корне отличается от оформления уже готового помещения на вторичном рынке.

Понятие новостройки

Новостройками считаются объекты недвижимости, которые находятся в процессе строительства или совсем недавно были сданы в эксплуатацию. Если говорить об ипотечном кредитовании, то новостройками считаются такие дома, где квартира продается непосредственно от застройщика либо от покупателя еще на процессе строительства.

В покупке первичной недвижимости происходить может всякое, есть тут свои плюсы и минусы. Главными положительными моментами считаются:

1. Отсутствие других жильцов в данном помещении ранее. Некоторые люди крайне щепетильно относятся к таким вещам и предпочитают быть первыми.
2. Возможность сделать ремонт полностью по своим предпочтениям. Новостройки сдаются в чистом виде и уже сами владельцы обустраивают стены по своему вкусу.
3. Экономия на стоимости квартиры. Жилье от застройщика продается без посредников и в среднем обходится немного дешевле, чем вторичные объекты недвижимости.

При всех очевидных плюсах в новостройках есть и минусы. Во-первых, заселение производится только по факту сдачи объекта. То есть ипотечный заём берется и выплачивается, а жить приходится на съемных квартирах или у родственников. К тому же велик риск того, что в установленные сроки объект не будет сдан. А иногда попадаются и вовсе не благонадежные застройщики, которые просто замораживают стройки. Во-вторых, в районе новостроек может быть не развита инфраструктура, что особенно тяжело для семей с детьми.

Особенности покупки жилья

Приобретение первичного жилья в новостройках в ипотечный кредит имеет свои нюансы. Их лучше рассмотреть заранее, чтобы понимать, с чем придется столкнуться в процессе оформления.

Начать следует с того, что далеко не все банки дают долгосрочные займы под строящиеся объекты. Связано это с высокими рисками того, что квартиры не будут сданы своевременно. В большинстве случаев, если такая программа кредитования у банка имеется, сотрудничать они предпочитают с определенными застройщиками, которые проверены и несут меньшие риски.

Еще одним важным моментом как для кредитора, так и для заемщика, является сам процесс оформления. Строящаяся квартира не может быть оформлена на будущего владельца до того момента, как она не сдастся в эксплуатацию. До этого дня фактическим владельцем остается застройщик. Да и после того как объект сдается, квартира не поступает в залог кредитной организации, на нее оформляется переуступка права требования.

Подготовительный этап

Для заемщика первым этапом на пути к приобретению квартиры в ипотеку является сбор документации и подача заявки на рассмотрение своей кандидатуры и выдачи определенной суммы займа. Но при покупке первичных квартир в ипотеку процедуру надо начинать далеко не с этого. Здесь главное – это подобрать объект, который подойдет по сумме и застройщика, отличающегося надежностью. Процесс крайне трудный, занимает немало времени и требует материальных вложений на сбор документации и проверку ликвидной стоимости квартиры. Все эти хлопоты могут занять огромное количество времени.

Универсальной инструкции нет, но примерно пошагово процесс выглядит следующим образом:

1. Выбрать объект.
2. Предоставить документацию на него в банк для изучения.
3. Дождаться результатов проверки застройщика.
4. Узнать, на каких условиях в данной конкретной ситуации можно получить ипотечный заём.

Только после прохождения всей последовательности шагов речь пойдет о рассмотрении кандидатуры гражданина на роль будущего заемщика.

Выбор объекта

Выбирая будущую квартиру, покупатель обязан ориентироваться сразу на несколько факторов:

1. Свои предпочтения. Зачастую первым показателем является общая квадратура и количество комнат в квартире. Немаловажным для многих является район, наличие развитой инфраструктуры. Кто-то желает поселиться рядом с парком, а другие недалеко от работы.
2. Финансовые возможности. Важно предварительно оценить на какую сумму по ипотеке можно рассчитывать. Помощь в этом вопросе могут оказать в отделении банке, кроме того, можно подать онлайн-заявку на кредит, которая не требует сбора документов, а носит лишь информационный характер.
3. Требования кредитной организации. У каждого банка есть свои перечни требований к застройщикам и кредитуемым объектам. С ним следует ознакомиться до того, как будут рассматриваться варианты.

Скомпоновать все факторы вместе возможно, но это достаточно сложно. Однако многие кредитные учреждения упрощают задачу заемщика, предлагая конкретные строящиеся объекты недвижимости. Они заранее одобрены кредитором, а покупателю остается лишь выбрать квартиру, подходящую по сумме и квадратуре.

Изучение документации

Кредитные учреждения ориентируются не на эмоции, а исключительно на факты, подтвержденные документами. Покупателю также следует сначала изучать бумаги на строящийся объект. Это утомительное и для многих непонятное занятие можно переложить на плечи специалистов, которые проведут оценку объекта и смогут предугадать риски.

Будущему заемщику важно знать, что кредитное учреждение не рассматривает ту недвижимость, которая находится в проекте или возведена менее, чем 20% от планируемого объема.

Застройщики заранее готовят всю документацию для будущих покупателей, поэтому получить к ней доступ и проверить данные несложно.

Проверка застройщика

Служба безопасности финансовых учреждений проверяет квартиры на возможность ипотечного кредитования по следующей схеме:

1. Сперва проверяется сам застройщик.
2. Затем уже строящаяся недвижимость.

Аудиторы кредитных организаций изучают следующие документы:

1. Правоустанавливающие бумаги на владение землей, на которой и возводится многоквартирный дом. Это может быть также договор долгосрочной аренды с разрешением на застройку.
2. Проект на объект в утвержденной форме.
3. Бланки, подтверждающие что средства, выданные на строительство, используются по назначению.

Если застройщик имеет инвесторов, то проверка распространяется и на них. Часто сам банк инвестирует средства. В таком случае проверка не нужна, потому что она была сделана предварительно.

После изучения всех бумаг и принятия банком положительного решения о возможности кредитования на покупку квартиры у этого застройщика, разрабатывается ипотечная программа.

Изучение условий банка

Каждое кредитное учреждение, которое предлагает ипотечные продукты на приобретение первичного жилья имеет разработанные пакеты займов. Но следует учитывать, что условия их оформления могут варьироваться в зависимости от объекта недвижимости и личности заемщика. В некоторых случаях они могут быть оптимальными для получателя, но так не всегда. Следует понимать, что первичные квартиры имеют больше рисков, чем вторичные, а потому и условия могут быть более жесткими.

Процентная ставка по таким ипотечным займам варьируется в широком диапазоне, но заемщик должен быть готов к тому, что он будет погашать оформленный заём по двум различным ставкам. Сначала процент по кредиту выше и так продлится весь период застройки. После того как объект сдадут в эксплуатацию, а покупатель оформит право собственности на себя, ставка снизится.

Обращение в банк

Пройдя первый этап и определившись с квартирой, которая будет куплена, самое время обратиться в банк для рассмотрения собственной кандидатуры. Конечно, никто не берется за выбор и проверку недвижимости, не проверив заранее, дадут ли ему кредит. Но одобренная предварительная заявка не гарантирует стопроцентной выдачи займа, по той причине, что она основывалась исключительно на не подтвержденных данных, предоставленных покупателем.

Теоретически будущему заемщику и самому невыгодно скрывать какие-то факты, но бывает всякое. Иногда человек и сам не знает о том, что его кредитная история испорчена или что еще хуже – на нем висят долги.

Официальное обращение в банк заемщика состоит из двух шагов:

1. Сбора документов.
2. Подачи заявки на ипотечный кредит.

После этого остается лишь ждать решения банка.

Сбор документов

Пакет документации, который придется собрать получателю, весьма обширен. Он может дополняться иными требованиями, на усмотрение самого банка. Кредитное учреждение должно составить всестороннее мнение о будущем заемщике и убедиться, что он не только платежеспособен, но и добросовестен.

В стандартный перечень документации входят:

1. Удостоверение личности гражданин РФ. В превалирующем большинстве случаев на получение ипотеки могут рассчитывать исключительно резиденты России.
2. Свидетельство о полученном ИНН.
3. Военный билет, если получатель мужчина.
4. Заверенная работодателем копия трудовой книжки.
5. Копия трудового договора.
6. Справка о заработной плате гражданина по форме 2-НДФЛ. Период, указанный в ней, уточняется отдельно, чаще всего он равняется 6 месяцам.
7. Копия налоговой декларации – 3-НДФЛ, в том случае, если клиент имел несколько источников дохода.
8. Бланки, подтверждающее право собственности на недвижимость или иные имущественные объекты, если таковые имеются.
9. Выписки с банковских счетов, при наличии накоплений на вкладах.

Кроме указанных бумаг, кредитор может потребовать:

1. Справка из ЖКЭУ о регистрации и иных проживающих на данной территории граждан.
2. Копии удостоверений личности близких родственников. Это могут быть паспорта, свидетельства о рождении, пенсионные удостоверения и другое.
3. Справки о доходах прочих членов семьи.
4. Медицинские справки о состоянии здоровья.
5. Характеристика с места работы.

Уточнять исчерпывающий список необходимо непосредственно у банка-заемщика.

Подача заявки

Собрав все требующиеся документы, клиент должен прийти в банк, чтобы заполнить анкету и заявку. В анкете гражданин вкратце описывает все важные моменты своей жизни, которые подтверждаются документами. В заявке же выражается просьба о предоставлении ипотечного кредита.

Заявка имеет стандартный вид и требует исключительно подписи клиента и проставления даты ее подписания. Гипотетическому заемщику придется подписать еще один бланк, а именно, разрешение на проверку своей кредитной истории. Без него процедура не будет запущена. На сегодняшний день собирать доказательство своей положительной кредитной истории не нужно, существует единая база кредитополучателей, которая содержит в себе сведения о взятых суммах и выполненных обязательствах.

Оформление договоров

Принятие решение банком производится на протяжении нескольких дней. В течение отведенного времени информация, предоставленная клиентом, проверяется, а его кандидатура рассматривается на предмет благонадежности. Если кредитное учреждение приняло положительное решение, то следует заключить с ними договор. Оформить этот документ можно в строго установленные сроки, чаще всего заемщику они оговариваются сразу же при оглашении положительного решения.

Получив согласие банка на сотрудничество, покупателю придется оформить два договора:

1. Сначала с застройщиком.
2. Затем с банком.

Такой порядок обусловлен тем, что ипотека на первичное жилье может быть оформлена только на основании документального подтверждения факта предстоящей покупки. Подписывая договора, клиент заключает сделку, и обратного пути у него уже нет.

С застройщиком

С застройщиком заключается договор долевого участия. Этот документ содержит в себе сведения следующего порядка:

1. Какое конкретно помещение приобретается.
2. Размер квартиры в квадратных метрах.
3. Стоимость объекта.
4. Сроки сдачи недвижимости в эксплуатацию.
5. Порядок передачи жилого помещения в собственность покупателю.
6. Как и когда будут передаваться денежные средства за строящийся объект.
7. Гарантии застройщика по исполнению своих обещаний.

Заключая договор, следует обращать внимание на малейшие детали в нем, ведь каждая из них может иметь решающее значение. К тому же именно на его основе будет заключено соглашение с кредитной организацией о выдаче ипотеки.

С банком

Кредитное учреждение должно четко понимать, какие суммы просятся, и в какие сроки квартира будет построена. Именно поэтому обращаться в банк следует только после заключения договора с застройщиком.

Кредитор изучит заключенное соглашение и обязательно оставит себе один его экземпляр. В договоре с банком следует обратить внимание на следующие моменты:

1. Сумма кредита. Она может быть равна стоимости недвижимости или быть меньше ее, если предполагается внесение первоначального взноса.
2. Процентная ставка. Может отличаться в зависимости от периода выплат.
3. Срок кредитования – на сколько лет оформлены обязательства.

Вместе с договором заемщику предоставляется план выплат с указанием даты каждого ежемесячного погашения и точной суммы возврата. Их следует придерживаться, а при просрочке выплат к получателю будут применены штрафные санкции, которые также указываются в договоре.

Понятие переуступки права требования

Связано это с тем, что до момента сдачи недвижимости в эксплуатацию сам покупатель не имеет зарегистрированного права собственности на жилплощадь. Получить документы, пройдя регистрацию в Росреестре, можно только после того, как квартира фактически стала существовать, а не в момент пока она строится.

Банк выдает деньги под долевое строительство заранее, еще до того, как сама жилплощадь обретет правовой статус. Поэтому обременение носит несколько иной характер. Как только акт приемки-передачи помещения подписан, заемщик оформляет договор переуступки на право требования. Фактически это тот же залог, то есть кредитор, на имя которого оформляется переуступка, имеет право распоряжаться недвижимостью в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Имеется ли господдержка ипотеки

Программы ипотечного кредитования были разработаны на государственном уровне для того, чтобы граждане имели возможность приобретать недвижимость и жить в ней до выплаты долговых обязательств. Сама по себе такая возможность уже благо для граждан, но даже установленные процентные ставки далеко не всем по плечу. Поэтому на государственном уровне разрабатываются иные программы, направленные на поддержание иных слоев населения.

Ипотека с господдержкой распространяет свое действие на:

1. Военнослужащих. Участники НИС получают ежегодно перечисления на собственный целевой счет в установленном размере. Стать участником может каждый, кто отслужил в рядах МВД более трех лет и нуждается в улучшении жилищных условий.
2. Семьи с двумя или более детей. Эта программа сравнительно молодая, действует с начала 2018 года. Суть ее заключается в том, что данная категория граждан может получить ипотеку под 6%.

Существуют отдельные программы субсидирования малоимущих, а также педагогов и научных деятелей.