Ипотека на нежилое помещение для физических лиц

Ипотека привычно рассматривается гражданами как кредитование на покупку жилой недвижимости, но это не так. В последние годы все чаще финансовыми учреждениями предлагается ипотека на нежилое помещение. Коммерческие объекты при соблюдении особых условий и выполнении требований банка, могут быть куплены в ипотеку. Такой способ приобретения помогает многим предпринимателям и бизнесменам решить вопрос с помещением, экономя на его аренде.

Но далеко не каждое помещение будет одобрено банком, поэтому перед началом оформления ипотечного кредита предпринимателю следует взвесить все плюсы и минусы предстоящего процесса.

Виды нежилой недвижимости

Нежилыми считаются те объекты, которые не предназначены для постоянного или временного проживания людей. Такие помещения используются для осуществления следующих видов деятельности:

• коммерческой;
• потребительской.

Часто определение нежилой недвижимости трактуется неверно. Многие считают, что этот термин включает в себя общее имущество в многоквартирных домах, например, подъезды, лестничные пролеты, лифты, чердаки и подвалы. Но на самом деле все эти помещения являются всего лишь местами общего пользования, их нельзя приобрести отдельно или завладеть единолично.

Нежилыми помещениями считаются: кафе, рестораны, магазины, офисы. Все объекты подобного типа делятся на:

1. Государственные.
2. Коммерческие.
3. Смешанного типа.

Примечательно, что у любого коммерческого помещения есть владелец. Им может быть как физическое, так и юридическое лицо. Нежилой фонд делится на объекты специализированные, которые могут быть использованы исключительно по назначению, и неспециализированные.

Коммерческая

Коммерческая нежилая недвижимость начала формироваться еще в конце ХХ века, когда был принят закон о приватизации. Под эту категорию подпадают два класса помещений:

1. Те, что способствуют получению дохода.
2. Те, что создают условия для его формирования – промышленные и индустриальные объекты.

Если подразделить коммерческую недвижимость по видам, то можно получить такой перечень:

1. Гостиничная.
2. Торговая.
3. Офисная.
4. Складская.
5. Гаражная.
6. Промышленная.

Каждый представленный вид имеет свою уникальную классификацию, что позволяет определить не только его назначение и площадь, но и стоимость помещения.

Гостиничная недвижимость делится на 14 классов, низшим считается гостиничный двор, высшим люкс. Торговые объекты распределяются на десять классов, наиболее мелкими помещениями считаются павильоны для продажи, а крупными – мегамоллы.

Потребительская

Может сложиться впечатления, что нежилая недвижимость приобретается исключительно предпринимателями и бизнесменами, но это далеко не так. Есть множество объектов имущества, которые имеют потребительские характеристики и покупаются физическими лицами для собственных нужд. Этот тип помещений отличается тем, что их приобретение не направлено на получение финансовой прибыли как таковой. Потребительские объекты покупают для личных целей, объединяет их тот факт, что на их территории нельзя зарегистрироваться.

К потребительской нежилой недвижимости относят:

1. Дачи.
2. Садовые дома.
3. Гаражи.
4. Жилые строения без права регистрации.
5. Хозяйственные постройки.

Указанная недвижимость по своей сути считается некапитальной, что не позволяет проживать в ней человеку.

Условия кредитования

Следует сразу уточнить, что потребительские строения не кредитуются финансовыми учреждениями ввиду их низкой ликвидности на рынке, а также недолговечности самих построек. Рассчитывать на ипотечное кредитование можно лишь в отношении коммерческих объектов.

Оформлять заём на покупку коммерческого объекта может юридическое, а также физическое лицо, которое является:

1. Индивидуальным предпринимателем.
2. Крупным акционером.
3. Действующим управляющим какого-то предпринимательского сектора.
4. Собственником малого бизнеса.

Кредитные учреждения подходят к таким сделкам с большей жесткостью, чем при оформлении жилой недвижимости. Будет учтен общий предпринимательский стаж, размеры фиксированных доходов, регулярность поступлений денег на предпринимательский счет и иные характеристики.  Немаловажно отсутствие  с налоговым законодательством и наличие хорошей кредитной истории.

Требования банка

Единственным законодательным актом, который регулирует ипотечное кредитование в РФ, является Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года. Он регламентирует лишь те взаимоотношения, которые возникают между физлицом и финансовым учреждением при покупке жилой площади. На коммерческие объекты недвижимости этот закон не распространяется, но банки разработали свою уникальную схему взаимодействия в данном вопросе. Гипотетическому заемщику следует быть готовым к тому, что требования кредитора при выдаче займа на покупку нежилых объектов будет гораздо жестче как по срокам, так и по процентной ставке.

Отличительной чертой ипотечного кредитования в сфере нежилой недвижимости является стоимость объектов. Один квадратный метр такого помещения значительно дороже, чем в жилом помещении, а значит, и сумма кредитования будет отличаться.

Как и в случае с гражданской ипотекой, банки выдвигают требования сразу по двум направлениям:

1. К заемщику.
2. К самому помещению.

При оформлении ипотеки соответствие требованиям должно быть стопроцентным иначе рассчитывать на заём не придется.

К получателю кредита

На предварительном этапе рассматривается сам кандидат в заемщики. Финансовое учреждение хочет знать, с кем будет сотрудничать, а главное, выяснить насколько он ответственен и платежеспособен. В основном банки рассматривают именно финансовую составляющую:

1. Какой регулярный доход у предпринимателя.
2. Насколько стабилен его бизнес.

Требования к заемщикам следующие:

1. Наличие гражданства РФ.
2. Возраст не менее 21 года и не более 65 лет.
3. Положительная кредитная история.
4. Своевременная выплата налогов государству.
5. Качественное ведение бухгалтерского учета.

Учитываются лишь чистые доходы, то есть те, что остаются у бизнесмена после уплаты всех налоговых отчислений. Обратите внимание, что принимаются в расчет только официально зафиксированные суммы, которые проходят по счетам предпринимателя. Ежемесячный доход должен покрывать все насущные потребности владельца и позволять оплачивать взносы за взятый кредит.

К объекту недвижимости

Коммерческий объект, который будет приобретаться по ипотеке, также должен соответствовать обязательным критериям:

1. Его площадь должна составлять не менее 150 кв.м.
2. Иметь регистрацию на территории РФ.
3. Строение является капитальным.
4. Есть все коммуникации – электроснабжение, водопровод, канализация.
5. Годен к эксплуатации.
6. Оформлена страховка.

Если речь идет о приобретении отдельного здания, то обязательно оформляется и земельный участок, на котором оно находится.

Собственники малого бизнеса могут брать в ипотеку жилую и коммерческую недвижимость. Главное, чтобы объект находился в собственности у продавца, и он имел документальную возможность его продать. Купить незавершенные помещения по долевому участию или здание в стадии строительства, не получится.

Владельцы обществ с ограниченной ответственностью или индивидуальные предприниматели могут покупать в кредит лишь коммерческие помещения. При этом они могут оформить заём как для готового, так и для строящегося объекта. Однако, обязательно чтобы кредитуемый объект использовался в предпринимательской деятельности заемщика.

Выбор банка

Кредитные организации сотрудничают с заемщиками по коммерческой недвижимости на иных условиях. В частности, до принятия окончательного решения банк выясняет, есть ли у кандидата средства для первоначального взноса. Их размер должен покрывать как минимум 30% стоимости выбранного помещения. К тому же процентная ставка по кредиту будет довольно высокой, что отразится на величине ежемесячного взноса. Если заемщика устраивают все выдвигаемые условия, а он сам и выбранный объект недвижимости подходит под критерии кредитования, банк принимает положительное решение.

Кредитор имеет право ограничить срок ипотечного займа, по собственному усмотрению исходя из соображений экономического характера и рентабельности бизнеса. Предельным сроком кредитования нежилого имущества считается 10 лет.

Принятое положительное решение доводится до предпринимателя, чаще всего это делается по телефону или письмом на электронную почту.  Банковское учреждение предлагает кандидату прийти в указанное отделение и заключить письменный договор о дальнейшем сотрудничестве. После заключения кредитного соглашения обязательства, взятые на себя сторонами, вступают в силу.

Программы Сбербанка

В 2018 году Сбербанк предлагает своим клиентам следующие ипотечные программы для покупки нежилой недвижимости:

1. Бизнес-недвижимость.
2. Экспресс-ипотека.

Рассмотрим каждую более подробно. Первый пункт – Бизнес-недвижимость, предназначен для покупки исключительно коммерческих объектов как готовых, так и строящихся. Залогом может быть не только покупаемое помещение, но и имеющееся в наличии у бизнесмена. Первоначальный взнос варьируется в зависимости от того кем является заемщик:

1. Сельхозпроизводители могут внести 20% от рыночной стоимости.
2. Иные предприниматели не меньше 25%.

Если для обеспечения займа используется уже имеющаяся недвижимость, то можно обойтись и вовсе без внесения первоначальных сумм.

Срок кредитования от одного месяца до 10 лет. Процентная ставка от 11%, но может быть и выше в зависимости от исходных условий. Сумма займа варьируется от 150 000 рублей до 200 миллионов. Для крупных городов размер займа может достигать и 400 млн рублей.

Заявки на получение ипотеки могут подавать бизнесмены, которые ведут свою деятельность не менее полугода, а если речь идет о сельскохозяйственных субъектах, то не меньше года. При рассмотрении ИП важно, чтобы на момент погашения кредита собственнику не было больше 70 лет.

Программа Экспресс-ипотека предлагает иные условия займа. В частности, получить его можно только на готовые объекты недвижимости. Сумма кредитования не должна превышать 7 миллионов рублей, а в отдельных городах 10 миллионов. Срок остается неизменным, а вот процентная ставка значительно увеличивается – от 13,9%. При такой программе кредитования обеспечением по займу становится не только сам объект, но и поручители.

Все приобретаемые помещения и здания должны страховаться в обязательном порядке.

Перечень документов

Подавая на рассмотрение заявку для получения ипотечного займа, кандидат обязан предоставить следующий перечень документов:

1. Копия паспорта.
2. Свидетельство о регистрации ИП.
3. ИНН.
4. Лицензия.
5. Налоговые декларации, которые имеют отметки из ФНС.
6. Книги учета доходов и расходов.
7. Кассовые книги.
8. Справка об имущественном положении.
9. Справка о доходах и расходах.
10. Справки о наличии задолженности по взятым ранее ссудам.
11. Справки из других банков о кредитной истории.

Финансовая организация может запросить по своему усмотрению и иные дополнительные документы.

Если речь идет о физическом лице, который ведет свой бизнес или является ИП, то от него потребуются:

• Справка о доходах по форме 2-НДФЛ.
• Бланки о трудовой деятельности, если он дополнительно официально трудоустроен.
• Справка по форме 3-НДФЛ, если есть дополнительные источники доходов.

К тому же в банк предоставляются бумаги, которые подтверждают целевое назначение получение ипотечного займа, а именно бланки на недвижимость. Они собираются сразу от двух сторон будущей сделки по купле-продаже – продавца и покупателя.

Процесс оформления

Собрав обязательный пакет документов, предприниматель может начинать оформительную процедуру, которая состоит из следующих этапов:

1. Заполнение анкеты-заявки и подача всего комплекта бумаг на рассмотрение кредитору.
2. Банковское учреждение оценивает результаты финансово-хозяйственной деятельности кандидата и соответствие выбранного объекта недвижимости всем установленным критериям.
3. Принимается решение по одобрению заявки и сумме займа.
4. Составляется кредитный договор.
5. Регистрируется сделка по купле-продаже между продавцом и покупателем.
6. Подписывается закладная на коммерческий объект.
7. Стоимость помещения оплачивается продавцу в полном объеме.
8. Производиться регистрация прав собственности.

Если заемщик юридическое лицо, ему придется несколько другую процедуру оформления. Главные отличия заключаются в следующем:

• Потребуется расширенный список документов для одобрения заявки.
• Нужно заручиться согласием от совладельцев или участников ООО.

Процесс оформления ипотеки займет немалое количество времени. Конечный итог, может быть, достигнут с большими отклонениями от начально запланированных целей.

Заключение договора

Коммерческая ипотека заманчива для покупателя, поэтому он тратит свое время на ее оформление. А вот для продавца она не столь удобна, так как придется провести не один месяц в ожидании окончательного оформления сделки и получения денег. Банк понимает все риски и заинтересован в том, чтобы намеченная сделка была произведена. Для этого стороны обязаны составить предварительный договор о купле-продаже. Как правило, он сопровождается передачей некой суммы средств продавцу, которые являются задатком и обеспечивают дальнейшее сотрудничество.

Предварительное соглашение должно прописать все основные условия совершаемой купли-продажи и определять конкретную дату заключения основного договора.

После проведения всех банковских проверок и фактического одобрения требуемой суммы, основной договор о покупке коммерческого объекта может быть подписан. В нем указывается, что сама недвижимость переходит в залог банку в качестве обеспечения по выданному займу. После того как документ подписан, а денежные суммы переведены продавцу необходимо пройти процедуру регистрации прав собственности.

Регистрация ипотеки

Коммерческая недвижимость, взятая в ипотеку, регистрируется в общей базе Росреестра. Так как сам объект является предметом залога, то специалисты Росреестра ставят отметку о наличии на собственности обременения. Закладная заверяется там же и возвращается в кредитное учреждение на хранение.

Заемщик пользуется взятым в кредит имуществом и регулярно погашает заём. После того как ипотека будет полностью выплачена, закладная аннулируется, а обременение снимается. Собственник имущества подает заявление в Росреестр для получения полного объема прав по отношению к недвижимости.