Как взять ипотеку на вторичное жилье – пошаговая инструкция

Многие граждане стремятся покупать жилье на вторичном рынке. Такие квартиры хотя и дороже, чем первичка, но однозначно безопаснее в приобретении. К тому же покупка жилья на вторичке позволяет незамедлительно вселиться в помещение, без длительного ожидания, пока объект будет достроен и сдан в эксплуатацию.

Рынок ипотечного кредитования предлагает широкий выбор продуктов для покупки вторичного жилья.

Не все предложения одинаково выгодны, каждое из них имеет минусы и плюсы, которые следует учитывать до того, как будет принято окончательное решение о приобретении недвижимости этого вида.

Ипотека на вторичное жилье

Вторичный рынок недвижимости предлагает покупателям квартиры, которые уже были в эксплуатации. Кто-то считает, что покупка жилплощади такого порядка более выгодна. Другие, наоборот, полагают, что уж если и вкладывать деньги, то исключительно в новые квартиры. Истина, как всегда, посередине, потому что в такой жилплощади есть и преимущества, и недостатки.

Банки охотно выдают ипотеку под недвижимость на вторичном рынке. Если рассматривать предложения от различных кредитных организаций, то можно заметить, что каждая из них предлагает как минимум одну программу в этом направлении. Для кредиторов такой способ ипотечного кредитования абсолютно прогнозируем и стабилен. При этом приобретаемая недвижимость сразу отправляется в залог банка, что снижает риски потерь для самой структуры.

Преимущества

Говорить о плюсах приобретения квартиры на вторичном рынке можно долго, но некоторым положительным моментам стоит уделить особое внимание. Наиболее важным как для покупателя, так и для кредитора, является тот факт, что отсутствуют риски нарваться на неблагонадежного застройщика. Установленные сроки могут быть не соблюдены, а стоимость жилья может повыситься ввиду непредвиденных трат. И это еще не самый худший вариант, иногда застройщики замораживают строительство объекта, тогда потери неминуемы для обеих сторон.

Несомненными плюсами вторичной недвижимости считаются:

1. Широкий ценовой сегмент, выбрать квартиру можно на любой вкус. К тому же с продавцом можно договориться о снижении стоимости, что в случае с застройщиком не практикуется.
2. Выбор месторасположения зависит лишь от самого покупателя. Он не ограничен в районе, квадратуре, этажности, планировке.
3. Право собственности переходит сразу после заключения сделки.
4. Заселиться в квартиру можно мгновенно, что позволяет сэкономить на снятии жилплощади.

Прозрачность сделки способствует получению более выгодных условий кредитования по сравнению с первичным рынком.

Недостатки

Наличие огромного числа плюсов не отменяет возможных минусов такой сделки. Недостатки вторичных квартир могут выражаться в нескольких аспектах:

1. Продавец утаивает часть информации, которая впоследствии не позволит оформить сделку. Например, о том, что на помещении есть установленные ограничения на продажу или в нем оформлены лица, которые в силу недееспособности не могут быть выписаны. Часть проблем может быть обнаружена при проверке кредитным специалистом, что в результате спровоцирует новый поиск. Гораздо хуже, если выявить факт утаивания до сделки не удастся. В результате появления новых законных собственников есть риск и жилплощадь потерять, и с долгами по ипотеке остаться.
2. Неликвидное состояние коммуникаций в помещении в частности и в доме в целом. Кредитор имеет право просто не одобрить жилье к покупке.
3. Если в жилплощади проведена незаконная перепланировка, то зарегистрировать сделку также не удастся, вплоть до того момента, пока изменения не будут внесены в реестр.

Минусы вторичного рынка заключаются скорее в более длительном поиске оптимального варианта, который понравится покупателю и будет одобрен кредитором.

Выбор кредитного учреждения

На сегодняшний день практически все крупные банки России предлагают свои ипотечные программы. Предложений настолько много, что определится в короткий срок, где кредитоваться, достаточно сложно. Следует учитывать, что для положительного результата нужно стечение двух обстоятельств:

1. Банк готов предоставить ипотеку именно этому заемщику.
2. Получателя устраивают условия кредитного учреждения.

На деле все обстоит гораздо сложнее, чем на бумаге. Молодые семьи, имеющие стабильный хороший доход,  могут обратиться в любой банк, и выбор будет обусловлен исключительно их желанием. А вот тем, кто не обладает идеальными параметрами, придется сузить круг поисков, выбирая из тех учреждений, которые готовы с ним сотрудничать.

При наличии свободного доступа в интернет задача упрощается. Существуют сервисы, которые позволят сформировать список банков, которые гипотетически могут прокредитовать конкретного человека. Через онлайн-сервисы можно подобрать оптимальные вариации, которые впоследствии можно рассматривать более детально.

Условия ипотеки

Условия ипотечного кредитования разнятся не только в зависимости от банковского учреждения. Некоторые предлагают сразу несколько ипотечных продуктов с различными условиями, подстраиваясь под различные нужды и слои населения. Так практически во всех банковских организациях есть ипотеки для военнослужащих, а также молодых семей с детьми. Кроме того, всегда есть программы для иных категорий, которые не входят в определенные социальные слои, но все равно нуждаются в улучшении жилищных условий.

В зависимости от кредитного учреждения условия оформления ипотеки могут выражаться такими цифрами:

1. Срок кредитования – от 1 года до 30 лет. В среднем ипотеки берутся на периоды от 10 до 25 лет.
2. Наличие первоначального взноса. Некоторые банки предлагают займы на покупку недвижимости без внесения первых средств, но это скорее исключение, чем правило. В основном банки требуют наличия собственных средств от 10 до 20% от стоимости квартиры.

Для заемщика важен и третий фактор, а именно процентная ставка, под которую выдается ипотечный кредит.

Размер процентной ставки

Процентная ставка – это одно из тех условий, которым банк может варьировать величину спроса на свои предложения. Кредитные учреждения соревнуются в определенном диапазоне, установленном государственными законодательными актами. Большую роль на размер ставки играет и экономическая ситуация в стране и мире.

В зависимости от кредитных учреждений процентная ставка может изменяться от 8,6 до 12% и выше.

Конечно, на уровень процента влияют многие критерии. В частности, финансовое положение заемщика, размер взятой суммы, срок кредитования и другие аспекты. В 2018 году ипотечный рынок подвержен спаду покупательской активности, поэтому банки снижают ставки до невероятно низких пределов, что позволит многим нуждающимся обзавестись собственной недвижимостью.

Ипотечное кредитование стало доступнее в этом году и для семей с детьми. При наличии двух и более несовершеннолетних можно рассчитывать на получение минимальной ставки по займу.

Расчет ипотеки

Максимальная сумма ипотеки, указанная в условиях кредитования, не может быть выдана любому желающему. Размер займа определяет не получатель, исходя из своих предпочтений, а банк, ориентируясь на финансовые возможности будущего клиента. Для каждого заявителя предельная сумма ипотечного займа рассчитывается индивидуально. На конечный результат оказывают непосредственное влияние:

1. Уровень подтвержденных доходов заемщика. Учитываются все регулярно поступающие суммы, которые он может подтвердить справками 2-НДФЛ или иной официальной документацией.
2. Размер первоначального взноса, чем сумма выше, тем больше можно взять в кредит.

Немаловажную роль играет кредитная история клиента. Если он уже брал займы и своевременно их погашал, это повышает доверие к нему. Банковские учреждения также идут навстречу своим постоянным клиентам, которые имеют вклады или получают зарплату на платежные карты данной организации.

Приблизительно рассчитать сумму доступной ипотеки, зная уровень дохода, можно с помощью ипотечного калькулятора. Но это действие скорее носит справочный характер, процесс определения точной суммы требует более тщательного подхода. И это может сделать только специалист банка.

Требования банка

Ипотека не имеет ничего общего со стандартным кредитованием. При ее оформлении выдвигаются повышенные требования как к заемщику, так и к жилому помещению, которое будет приобретаться. Такой подход позволяет банковским учреждениям обеспечить себе максимальную безопасность сразу по нескольким фронтам:

1. Требования к заемщикам позволяют отсеять заведомо неблагонадежных граждан и повысить шансы на возврат выданных средств.
2. Требования к жилым помещениям дают возможность обеспечить ликвидность приобретенному имуществу, чтобы вследствие невозврата долга можно было реализовать его на рынке без финансовой потери.

И те и другие требования выдвигаются в соответствии с проведенными исследованиями и опытом, накопившимся в ходе кредитной практики.

К жилому помещению

При покупке квартиры в ипотеку ориентироваться придется не только на собственный вкус и предпочтения, но и на требования банковского учреждения. Кредиторы крайне ответственно относятся к подбору жилья. Они по инструкции должны проверить:

1. Чистоту сделки, чтобы в помещении не были прописаны люди, на нем не было обременений.
2. Качество инженерных коммуникаций. Конечно, идеального состояния никто не будет требовать, но и насквозь прогнившие системы одобрены не будут.
3. Востребованность жилья на рынке, это зависит от места его расположения, инфраструктуры, этажности и т.д.

Клиент от такого сопровождения только выигрывает. Не каждый человек способен сам правильно оценить будущие капиталовложения, а кредитные специалисты смогут легко обнаружить нестыковки или даже обман. Этот фактор следует учитывать при желании искусственно завысить стоимость объекта. Если кредиторы заподозрят обман, то могут и вовсе прервать отношения с неблагонадежным клиентом.

К заемщику

Заемщик также должен отвечать определенным критериям. Основными требованиями к получателям являются:

1. Трудоспособный возраст. Обычно ипотека выдается гражданам, достигшим 23 лет, но не перешагнувшим черты в 62 года. Чем более молодым является заемщик, тем больше у него впереди лет труда, а соответственно он может рассчитывать на максимальный срок кредитования – 30 лет.
2. Уровень доходов. Обратите внимание, что заемщиков с черной зарплатой банк рассматривать не будет. Однако наличие официального дохода еще не гарант одобрения кредитора. Из доходов на погашение ипотеки должно идти не больше 50%, остальное остается на проживание и оплату коммунальных услуг, транспорта, здравоохранения, питания. При наличии детей размер ежемесячных расходов становится еще больше.
3. Стаж. Предпочтения отдаются людям, которые длительное время работают в одной компании. Стабильность для кредитных организаций крайне важна. Минимальным временем работы на последнем месте считается 6 месяцев, только после этого периода можно рассчитывать на рассмотрение заявки.

Семьи, где двое или более человек трудятся и получают стабильный доход, имеют больше шансов на одобрение займа. И наоборот, если в семье вторая половина не трудится без причины, то кредитор, скорее всего, откажет в сотрудничестве.

Этапы оформления ипотеки

Оформлять ипотеку лучше после того, как будут изучены условия, выявлены соответствия по всем пунктам требований и получено одобрение предварительной заявки по кредиту. Эти этапы с легкостью можно пройти онлайн не выходя из дома и не посещая отделения кредитных учреждений. Предварительное одобрение не гарантирует обязательного положительного ответа от банка.

При рассмотрении онлайн-заявок кредиторы ориентируются лишь на те сведения, которые получатель сам изложил. Углубленных проверок этих данных не производится. Поэтому для человека гораздо лучше иметь сразу два-три варианта для подстраховки.

После того как вся информационная часть осталась позади, надо приступать к процедуре оформления. Необходимо строго соблюдать последовательность действий. Пошаговый алгоритм выглядит следующим образом:

1. Сбор пакета документов.
2. Подача заявки на рассмотрение собственной кандидатуры.
3. Ожидание ответа от кредитора.
4. Подписание договора.
5. Выбор жилплощади.
6. Оформление недвижимости.

Каждый этап имеет свои особенности.

Сбор документов

Бесконечные рекламные ролики от банковских учреждений убеждают гипотетических потребителей в том, что для оформления ипотеки понадобится лишь паспорт и еще пара бланков. Но не стоит рассчитывать на то, что все действительно будет так просто. Для получения ипотечного кредита заемщику придется собрать серьезный пакет документов. Каждое требование банка должно быть соблюдено и подкреплено официальными доказательствами.  В список обязательной документации входят:

1. Удостоверение личности заемщика.
2. СНИЛС.
3. Справка 2-НДФЛ.
4. Выписка из трудовой книжки.
5. Свидетельство с указанием индивидуального номера налогоплательщика.
6. Военный билет для мужчин.

При наличии семьи и детей понадобится подтвердить свой официальный статус, предоставив свидетельство о браке и документы на детей. Кроме того, могут потребоваться бумаги на имеющуюся недвижимость, выписки со счетов. При наличии поручителей документы собираются и на них отдельно. Если речь идет о кредитовании индивидуального предпринимателя, то список увеличивается вдвое. Физлицо обязано будет подтвердить свою деятельность и ее рентабельность.

Подача заявки

После того как документы собраны в полном объеме, можно заполнять анкету и заявку на ипотеку. Этот шаг не требует ничего особенного от клиента. Каждый банк разрабатывает для себя свой собственный бланк. Обычно все данные в него вносит кредитный специалист, а после распечатывания заемщику необходимо лишь поставить подпись и дату заполнения бумаги. В заявке указываются общие сведения о заемщике. При ее подаче клиент соглашается с тем, что его данные будут проверены, в том числе по базе кредитных историй.

Обработка заявки должна происходить в течение нескольких дней. Обычно специалисты оговаривают примерную продолжительность данного этапа.

Получение одобрения

Подав заявку, клиент может передохнуть, но не расслабиться. На этом этапе от него уже ничего не зависит, все, что было нужно и можно, он уже сделал. Обычно результат рассмотрения заявки сообщается по телефону, реже по электронной почте. После одобрения кредитором наступает следующий этап оформительной процедуры.

Случиться такое может с каждым, в этом случае лучше перестраховаться и подать документы в несколько банков. При отсутствии альтернативы подать повторную заявку можно через шесть месяцев.

Вместе с положительным решением клиенту сообщается о времени посещения учреждения для подписания договора. Только после его заключения возможен переход к следующему этапу.

Подбор варианта

Заключенное соглашение о сотрудничестве сторон дает право заемщику вплотную заниматься подбором вариантов. Первичный осмотр квартир производится самим получателем. Он выполняет отбор приемлемых для него вариаций. При этом рекомендуется заранее обсудить с кредитором перечень обязательных требований к помещениям, чтобы не тратить свое и чужое время впустую.

После того как вариант выбран, его необходимо согласовать с финансовой организацией. Представляются документы на помещение. Кредитный специалист производит личный осмотр квартиры. При отсутствии вопросов сделка переходит на новый уровень – подписание соглашения.

Заключение договоров

Если вы собирались купить недвижимость в ипотеку, следует быть готовым к тому, что договор купли-продажи будет заключен с участием трех сторон:

1. Продавца.
2. Покупателя.
3. Банка.

После подписания трехстороннего договора деньги за жилье переводятся продавцу на банковский счет. Право собственности сразу же переходит покупателю, но условия пользования предусматривают значительное ограничение его возможностей.

Так как жилплощадь является предметом залога, заемщик не может ее продавать, отчуждать, дарить. Но он имеет право зарегистрироваться в ней лично и прописать свою семью. А вот поставить на учет посторонних людей можно лишь при согласовании с кредитором.

Есть ли ипотека с господдержкой

Ипотека, прежде всего, выдается с целью улучшить жилищные условия тех граждан, которые в силу своих невысоких доходов не могут накопить на жилье самостоятельно. В 2018 году ипотечные продукты с господдержкой выдаются:

1. Военнослужащим.
2. Молодым семьям.
3. Молодые педагоги и ученые.

Кроме того, воспользоваться социальной программой сможет любой гражданин, который нуждается в жилье. Господдержка выражается несколькими направлениями:

1. Снижение процентной ставки кредитования, разность в которой будет покрыта за счет бюджетных средств.
2. Выдача сертификата на часть стоимости жилплощади.
3. Оформление субсидии на покупку квартиры из соцфонда, которая в 1,5-2 раза дешевле.

Участниками перечисленных социальных программ могут стать только официально трудоустроенные граждане, которые подпадают под требования господдержки.