PRAVO.ESTATE

Можно ли и как получить ипотеку на долю в квартире?

Не каждый нуждающийся в жилплощади человек может позволить себе взять ипотеку на целую квартиру. Это слишком дорогостоящая покупка и зачастую просто неподъемна по сумме. Некоторые граждане предпочитают решать имущественный вопрос постепенно, приобретя сначала комнату, а уж затем, если получится и что-то большее. Сам посыл, безусловно, правильный, но осуществить его трудно, так как банки не слишком охотно идут на такие сделки.

Долевая собственность продается крайне сложно, а значит, риски у кредитного учреждения увеличиваются. Все это приводит к тому, что ипотека на долю в квартире или доме требует особого подхода и оформления.

Понятие долевой собственности

Владение имуществом не всегда является единоличным. По разным причинам жилплощадь может иметь двух или более владельцев. Общая долевая собственность должна быть зарегистрирована на бумаге. Например, при покупке квартиры сделка может совершаться от лица сразу нескольких покупателей, каждый из которых имеет свою долю. Первоначально она выражается в дробном соотношении или указывается, что разделено равными частями. Такое владение подразумевает, что каждый из совладельцев имеет равные права и обязанности. Расходы на содержание жилья несутся совместно, а доходы, полученные от использования жилплощади, также делятся между всеми собственниками.

Размер изначально установленных долей может изменяться по разным причинам. Количество участников долевой недвижимости может уменьшаться или увеличиваться, что неизменно влечет перерасчет размеров частей. Общая долевая собственность прекращает существование, как только один из участников начинает процесс по:

  1. Разделу.
  2. Выделу своей части в натуре.

По завершении процедуры владелец доли может единолично принимать решение о ее продаже или отчуждении. Это, однако, не освобождает его от обязанности оповестить всех иных собственников о принятом решении.

Выкуп доли в квартире

Выкуп доли в помещении для покупателя особенно не отличается от приобретения целой квартиры. Он также сначала проверяет документы на право собственности, а затем уплачивает оговоренную сумму и регистрирует жилплощадь на себя. А вот для продавца такая сделка имеет существенные отличия от стандартной. Поэтапно процесс реализации доли в помещении выглядит следующим образом:

  1. После того как принимается решение о продаже продавец обязан оповестить о нем всех собственников иных долей. У них есть преимущественное право выкупа. Этот этап процедуры ограничен во времени и не обязывает продавца подстраиваться под условия иных соседей, будь они хоть родственники, хоть посторонние люди. Если в течение месяца никто не выразил желания выкупить долю, то ее смело можно отдавать любому лицу. Следует учесть, что изменять условия продажи нельзя, они должны быть идентичны ранее оглашенным.
  2. Между продавцом и покупателем подписывается договор купли-продажи, после чего денежные средства передаются бывшему владельцу.
  3. Доля регистрируется на покупателя.

На сегодняшний день такой вид приобретения недвижимости широко развит в крупных городах, где стоимость жилья достаточно высокая и далеко не все могут купить отдельную квартиру или дом.

Ипотека на долю

Всем, кто задался целью взять ипотечный кредит на долю в квартире или доме следует быть готовым к тому, что шансы на отказ крайне высоки, особенно в случае, если гражданин приобретает первую часть в помещении. А вот для тех, кто является владельцем большей части квартиры и желает выкупить последнюю часть, кредитное учреждение с удовольствием пойдет навстречу, при условии соответствия требованиям к заемщикам.

Процедура оформления доли в ипотеку идентична получению займа на всю квартиру. Она состоит из следующих этапов:

  1. Собираются документы для подачи на рассмотрение в банк. Обратите внимание, что сразу следует подавать бумаги и на заемщика, и на долю, потому что решение будет приниматься совокупно.
  2. Пишется заявка на рассмотрение кандидатуры и объекта, а также возможности участия кредитного учреждения в сделке.
  3. Ожидается окончательное решение.
  4. При одобрении ипотеки выставляются индивидуальные условия кредитования.

Если все этапы пройдены, то можно заключать договор с банком и оформлять куплю-продажу.

Подача заявки в банк

Обращаясь в банк для подачи заявки на ипотеку, клиент должен сразу сообщить о том, что приобретать он собирается долю, а не всю квартиру. На сегодняшний день заём для покупки комнаты могут выдать:

  1. Сбербанк.
  2. Газпромбанк.
  3. Русский ипотечный банк.
  4. Транскапиталбанк.

Покупателю будет выдан перечень документов, которые он должен будет собрать. В него войдут бумаги о:

  1. Самой недвижимости – размеры, стоимость, соотношение к общей площади и другие моменты.
  2. Личности претендента на ипотеку.
  3. Платежеспособности клиента.
  4. Положительной кредитной истории.
  5. Наличии у него созаемщиков или поручителей.

Могут понадобиться документы на иную недвижимость, имеющуюся в собственности у заемщика.

Действия банка

Кредитные учреждения не принимают решения заочно.

Клиенту лишь могут рассказать об общей политике банка и сообщить ему о том, каковы шансы на получение ипотечного займа для покупки доли в недвижимости, но окончательное решение принимается только на основании предоставленных документов.

Поданная заявка на получение ипотеки рассматривается банком установленный период времени. У каждого учреждения свои сроки, о которых клиент оповещается заранее. В первую очередь банковский специалист проверяет кредитную историю. Если она имеет темные пятна, то, скорее всего, дальше рассмотрения уже не будет. При отсутствии ранее взятых кредитов или сложившейся хорошей репутации, банк рассматривает все предоставленные сведения и проверяет их.

Проверка кредитора проводится сразу в двух направлениях:

  1. По заемщику.
  2. По самому объекту.

Отказ по любой из частей не предполагает сотрудничества по ипотечному займу.

Одобрение

Получить одобрение поданной заявки могут те заемщики, которые:

  1. Обладают хорошей кредитной историей.
  2. Не имеют других невыплаченных займов.
  3. Предоставили поручителей или залоговую недвижимость.
  4. Финансово стабильны, то есть имеют рабочее место с достойной заработной платой.

Однако в случае с покупкой комнаты или доли в недвижимости требования к заемщику не будут первостепенным моментом. Главное – это сама недвижимость. Итак, рассчитывать на одобрение займа смогут покупатели, которые выкупают последнюю часть. Это значит, что вся остальная квартира уже принадлежит заемщику, и он на правах совладельца получил право первостепенного выкупа последней доли. Такие сделки банк одобряет свободно, но надо учесть, что в залог как обеспечение платежеспособности пойдет вся квартира, а не только ипотечная ее часть.

Отказ в выдаче кредита

В большинстве случаев кредитное учреждение отказывается давать заемщикам деньги, если:

  1. Осуществляется выкуп первой части, то есть ничего до этого не принадлежало покупателю в этой квартире или доме.
  2. Покупается еще одна доля к уже имеющейся, но она не является последней.

Банки не хотят принимать на себя повышенные риски, потому что на рынке недвижимости отдельные комнаты не считаются высоколиквидным товаром, что сказывается как на цене, так и на скорости их реализации.

Переломить ситуацию в свою сторону можно лишь в случае наличия иной недвижимости в собственности. Клиент банка может предложить другую квартиру или дом, как залог своей платежеспособности. Есть и иной выход – так как комнаты стоят сравнительно недорого, под их покупку можно брать обычный потребительский кредит. Процентная ставка там выше и сроки погашения короче, но получить согласие при наличии хорошего дохода несложно.

Условия кредитования

Условия, которые кредитные организации выдвигают заемщикам для приобретения долей, разнятся в зависимости от банка. Вариативность условий выражается следующим образом:

  1. Сумма кредитования от 300 000 до 45 миллионов рублей.
  2. Наличие первоначального взноса обязательно, а вот его размеры могут изменяться от 15% и выше. Причем чем больше заемщик вносит сразу, тем меньший процент ему начисляет кредитор за пользование займом.
  3. Процентная ставка начинает рассчитывается в основном от 12%, но может достигать и 15-16%.
  4. Срок кредитования также разнится. Некоторые банки кредитуют максимум на 25 лет, другие на 30.

Для каждого покупателя разрабатываются свои индивидуальные условия, в соответствии с его ситуацией.

Оформление залога

Покупатель, который имеет в собственности иную недвижимость, может пойти по более простому пути – оформить кредит под залог имеющейся квартиры.

Этот путь проще и выгоднее. Во-первых, одобрение таких займов достаточно высоко, при соответствии требованиям банка. Во-вторых, не придется собирать огромный пакет документов на приобретаемую комнату, что также экономит время и деньги.

Для оформления залога получателю потребуется:

 

  1. Предоставить оригиналы и копии правоустанавливающих документов.
  2. Принести справку из Росреестра, что недвижимость не находится в залоге и на ней нет иных обременений.
  3. Доказать свою платежеспособность.

Кредитные учреждения с удовольствием идут на такие сделки, так как риски невысоки и в случае невыплаты долговых обязательств они просто реализовывают залоговую квартиру.

Алгоритм оформления

Получив одобрение банка, следует подписать договор о получении займа. После этого с продавцом доли заключается соглашение о купле-продаже. Именно он является основанием для перечисления денежных средств на счет продавца. Новый владелец обращается в Росреестр для регистрации своих прав, при этом купленная часть помещения остается в залоге у банка до момента погашения долговых обязательств.

Новый владелец получает свидетельство о праве собственности с ограничением на принятие некоторых концептуальных решений. Он не сможет продать или подарить комнату до полного погашения ипотеки. Регистрация себя и членов своей семьи разрешена, а вот прописать чужих людей на данную территорию не удастся.

Алгоритм оформления приобретенной комнаты в ипотеку достаточно прост и не требует особых пояснений, так как сама процедура производится по стандартному аналогу.

Добавить комментарий