Несложно просто посмотреть, каковы минимальный и максимальный сроки ипотеки. Но на деле не всё так просто: в условиях программ обозначаются лишь рамки, в пределах которых сроки могут варьировать, в действительности же определяться они будут разными факторами – в первую очередь доходом и возрастом заёмщика.
Условия ипотечного кредитования
Основными условиями ее предоставления будут: срок, ставка и сумма кредитования. Отдельно стоят требования банка к заёмщику по возрасту, стажу, доходу и залогу – это также условия получения ипотеки.
Сроку будет посвящён отдельный раздел с разбором того, за счёт чего он формируется, пока же лишь отметим, что его рамки в большинстве банков широки – стандартным минимальным и максимальным пределом является 1 год и 30 лет соответственно. Иногда минимальная планка поднимается до 2, 3 или даже 5 лет. Встретить же в российских банках ипотеку, рассчитанную дольше, чем на 30 лет, сложно.
Ставки по ипотеке ниже, чем по потребительским кредитам, и имеют тенденцию к уменьшению в последнее время. Так, к лету 2018 года в Сбербанке можно взять ипотеку для молодых семей под 8,6% годовых, либо с господдержкой для семей с двумя и более детьми – под 6%. Под 8,7% даёт ипотеку банк «Открытие», 9,2% – Газпромбанк, 9,3% – Альфа-Банк. Если вы уже взяли кредит под более высокую ставку, стоит обратиться к рефинансированию кредитов и снизить выплаты. Соответственно, если надеетесь, что в будущем ставка ещё упадёт, это не основание, чтобы отказываться от ипотеки сейчас – ведь вы всегда сможете прибегнуть к рефинансированию.
Сумма, которую готов будет предоставить в распоряжение заёмщика банк, определяется несколькими параметрами:
- Ограничением на минимальную и максимальную сумму в рамках программы, по которой выдаётся ипотека – обычно рамки довольно широки, и этому ограничению не приходится вступать в дело. Например, в Сбербанке можно взять от 300 тысяч до 30 миллионов, а в определённых случаях даже больше.
- Стоимостью приобретаемой недвижимости – банк выдаёт до 80-90% от её оценочной стоимости, чтобы иметь возможность вернуть свои деньги при нарушении договора клиентам, просто продав эту недвижимость.
- Доходом заёмщика – ежемесячный платёж по ипотеке не должен превышать 30-40% от него.
Итоговая сумма, которую дадут, определяется по меньшей из этих. Например, банк по условиям программы может выдавать от 500 тысяч до 15 миллионов, приобретаемая недвижимость стоит 5 млн (и кредитная организация готова предоставить 80% от неё – 4 млн), а доход семьи составляет 100 000 рублей. Тогда банк может выдать всю требуемую сумму минимум на 20 лет – так, чтобы ежемесячный платёж вписывался в ограничение 40% от дохода. Если же заёмщик желает уложиться в 10 лет, ему придётся взять меньшую сумму – например, 3 миллиона, и самому добавить деньги для покупки.
При определении доступной суммы будут учитываться и иные факторы: возраст заёмщика, расходы семьи, особенно по другим кредитным обязательствам, какие документы предоставлены, есть ли созаёмщики или поручители.
Условия, на которых предоставляется ипотека, как видно, практически по всем параметрам выгоднее, чем у потребительских кредитов. Однако расплачиваться за это приходится и более высокими требованиями банков к заёмщику. Предъявляются суровые требования к возрасту, стажу работы, доходам, и самое важное отличие – обязательно застраховать заложенное имущество. Помимо этого, банки также настаивают на страховании жизни и здоровья – согласно законодательству, его не могут навязывать, но стоит учесть, что если вы от него откажетесь, то и ежегодно взимаемый процент по кредиту будет повышен на 0,5-1%, так что выгоднее согласиться.
Ещё одно важное условие – первый взнос. Можно найти ипотеку и без него, но это редкое явление, что сужает выбор. К тому же и условия такой ипотеки скорее всего будут не самыми выгодными, поскольку, делая первый взнос, заёмщик подтверждает платёжеспособность и снижает риски банка. Обычно в качестве ПВ приходится внести 15-25%, и это довольно существенная сумма. Можно заплатить и более высокую долю, и в некоторых банках это повлияет на то, насколько выгодные ставки будут представлены – но от практики привязанной к первому взносу ставки всё больше банков отказываются.
Что до возрастного ограничения, то стандартное требование крупнейших банков – заёмщик должен достигнуть 21 года. Верхний предел обычно не устанавливается, но понятно, что заёмщик ещё не должен выйти на пенсию, и именно отталкиваясь от этого можно высчитать ограничения – чтобы взять ипотеку хотя бы на 10-15 лет нужно, чтобы столько и оставалось до пенсии.
Обратите внимание и на то, какие условия досрочного погашения предоставляет банк, даже если при взятии ипотеки вы не планируете гасить её досрочно, обстоятельства могут поменяться. И тем более стоит ознакомиться с условиями досрочного погашения, если оно входит в ваши планы – вовсе не в каждом банке предоставляется возможность погасить ипотеку раньше, не выплачивая за это комиссии.
И наоборот – может потребоваться получить отсрочку платежа, этот вопрос также лучше заранее проработать.
Основные условия на этом подошли к концу, но у разных банков могут быть и свои, дополнительные требования. Если вы удовлетворяете изложенным здесь условиям, но получили отказ при обращении, попробуйте взять ипотеку в другом банке – вполне возможно, что под его требования вы подойдёте. Стоит также узнать причину отказа, чтобы понимать, где могут таиться проблемы.
Продолжительность кредита
Период, на который выдаётся ипотека, длительнее, чем для большей части других видов кредитов. Это вытекает из её специфики – она предоставляется на крупную покупку, при этом из-за обеспечения при помощи залога, банк может быть более спокоен за возврат средств. Даже если у клиента возникнут проблемы, все, или почти все деньги можно будет вернуть, продав заложенную недвижимость.
При этом брать ипотеку на малое время обычно нет смысла – если семья имеет достаточный доход, чтобы отдать её за год или хотя бы два-три, то у неё есть или скоро появится возможность обойтись без ипотеки. То есть, ипотека рассчитана в первую очередь на семьи со средним доходом, или даже немного ниже среднего, а они отдать заём в короткий срок не смогут.
Если ипотека берётся меньше, чем на 10 лет, то будет считаться краткосрочной, на срок от 10 до 20 лет – среднесрочной, более длительная – долгосрочной. Конечно, чем больше срок, тем большей будет переплата, и с этой точки зрения краткосрочные кредиты выгоднее. Однако, важно и рассчитывать свои возможности, чтобы, отдавая ипотеку, продолжать вести нормальную жизнь. Потому оптимальный срок для каждой семьи будет индивидуален. Для его расчёта рекомендуем пользоваться ипотечным калькулятором (например, этим – calculator-ipoteka.ru).
К примеру, если нужно выплатить 3 миллиона рублей, а ставка равняется 9% годовых, взяв ипотеку на 5 лет, придётся переплатить более 730 000 рублей, что немного. Но ежемесячный взнос окажется равен 62 275 рублям – не для каждой семьи подъёмная сумма. Если растянуть выплаты на 10 лет, переплата увеличится вдвое – примерно до 1,5 миллиона, но и ежемесячный взнос снизится до более комфортных 38 002 рублей.
Если взять ту же сумму под тот же процент на 20 лет, переплата и вовсе достигнет почти 3,5 миллиона, а ежемесячный платёж при этом снизится не так уж и сильно – до 26 992 рублей. Как видно, при такой сумме кредита растягивать его на 20 лет не слишком целесообразно, и тем более нет смысла брать ипотеку на 30 лет – переплата достигнет почти 5,7 миллиона, а ежемесячная выплата снизится до 24 139 рублей – всего примерно на 2 800 по сравнению с ипотекой на 20 лет!
Минимальная
Несмотря на то, что ипотека рассчитана как долгосрочный кредит, для тех заёмщиков, которые всё-таки имеют возможность рассчитаться быстрее, предусмотрена возможность сделать это. Если посмотреть на ведущие банки страны, то у них следующие ограничения на минимальный срок ипотеки: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк – 1 год, Альфа-Банк – 3 года, Банк «Открытие» – 5 лет.
Как видно, если нужно взять ипотеку на год, то это ограничит выбор вариантов, но не будет большой проблемой, если она требуется на 5 лет – подойдёт почти любая программа. Это прогресс, поскольку раньше банки ограничивали минимальные сроки 7-10 годами, чтобы ипотека не конкурировала с потребительским кредитом, ведь краткосрочную ипотеку выдавать менее выгодно. Но конкуренция между банками сделала своё дело, и теперь взять её на год вполне реально.
Но при таких малых сроках большое значение приобретает семейный доход. Мы уже рассматривали ограничение – в зависимости от банка, ежемесячный платёж по ипотеке должен составлять не более 30-40% от дохода. Соответственно, если берутся 2 миллиона под ставку 10% на 20 лет, ежемесячный платёж составит 19 300, то есть семья с доходом более 50 000 сможет получить такой кредит. А если та же сумма берётся на год, то отдавать ежемесячно потребуется около 176 000 рублей, для чего семейный доход должен превышать 440 000 – это очень серьёзное препятствие для краткосрочной ипотеки.
Максимальная
Уже стандартным ограничением на максимальную продолжительность ипотеки стало 30 лет. Оно считается оптимальным с той точки зрения, что при выходе на пенсию доходы граждан существенно падают, и если ипотеку берут молодые люди, то обычно до пенсии им остаётся работать примерно столько. Отсюда и ещё одно ограничение: часто банки дают ипотеку лишь до пенсионного возраста, то есть, при возрасте выхода на пенсию 65 лет, если ипотека берётся до 35, то её могут дать на 30 лет, а затем предельный срок будет постепенно сокращаться. В 45, скорее всего, можно будет взять её максимум на 20 лет.
Ограничение продолжительности ипотечного кредитования в 30 лет не является жёстким, и уже можно найти в некоторых банках более длительные кредиты.
Пока что это редкость, и крупные банки на такое не идут, но вероятнее всего скоро уже не будет диковинкой показатель длительности ипотеки в 35 лет, а затем и в 40. В Европе и США такие кредиты давно стали обыденностью, у нас же им может поспособствовать повышение возраста выхода на пенсию.
Ипотека в Сбербанке
Поскольку Сбербанк – крупнейший банк страны, то и в сфере ипотечного кредитования он также лидирует. Это обеспечивается как общей узнаваемостью бренда, так и лояльностью предоставляемых условий, а также плотным сотрудничеством с государством, в результате чего именно в Сбербанк обращаются многие молодые семьи и прочие льготные категории. Сбербанк задаёт тренды в области ипотеки.
Срок одобрения заявки
В рекламе ипотеки часто можно встретить утверждение об оформлении едва ли не сразу же, в первый визит, или за два дня. На деле всё немного сложнее, в эти два дня включают лишь время рассмотрения заявки, а весь процесс оформления длится дольше, ведь потребуется ещё подготовить все требуемые банком документы. Конкретно в Сбербанке и процесс рассмотрения готовой заявки может затянуться вплоть до пяти дней.
Учтите, что сверх этого потребуется время ещё и на поиск квартиры, её согласование с банком (несколько суток уходят на проверку документов), оценку, страхование, наконец, финальную подготовку сделки и получение свидетельства о праве собственности. Весь процесс занимает в лучшем случае месяц, а скорее два или даже три, если возникнут проволочки.
Срок кредита
Срок, на который предоставляется ипотечный заём в Сбербанке, стандартен – от 1 до 30 лет, по некоторым программам ограничения могут быть иными – например, в рамках военной ипотеки кредит даётся максимум до 20 лет. Эти рамки условны, для каждого клиента ограничения будут свои, а их зависимость от возраста и дохода заёмщика нами уже была описана, и применительно к Сбербанку действуют те же правила.
Возможность досрочного погашения
Многие стремятся погасить потеку раньше срока – досрочное погашение несёт определённые выгоды, и потому, если есть возможность, то обычно стоит сделать это. Как утверждает статистика, примерно 20% ипотечных кредитов закрываются раньше срока. Но чтобы это было действительно выгодно, стоит озаботиться условиями досрочного погашения ещё на этапе заключения соглашения с банком.
Выгоды
Хотя ипотека и избавляет от необходимости годами копить деньги на квартиру, но вместе с тем её последующая выплата зачастую оказывается тяжёлым ярмом, которое приходится тащить едва ли не до пенсии. В таких условиях, если образовались свободные средства, досрочное погашение может стать отличным решением, которое позволит поскорее избавиться от данной обязанности, да ещё и сэкономить на процентах.
Собственно, именно эта экономия и станет главной выгодой. А сколько удастся выиграть от досрочного погашения, зависит от схемы платежей. При аннуитетной они равномерно распределяются по всему сроку кредитования, в результате чего сначала выплачиваются главным образом проценты, а затем тело долга, при дифференцированной же со временем уменьшается сам размер платежа. Соответственно, гасить ипотеку досрочно выгоднее при второй.
Кроме того, после выплаты долга будет снято обременение с жилья, что позволит проводить сделки по его отчуждению.
Условия
Досрочное погашение может быть полным либо частичным – во втором случае выплачивается лишь часть суммы. И после этого возникает важный выбор: за счёт этих средств можно либо снизить размер ежемесячного платежа в будущем, либо уменьшить срок, в течение которого нужно выплачивать остаток долга.
Оба варианта имеют свои преимущества: первый подойдёт, если делать выплаты в нынешнем объёме сложно, и желательно их снизить. Второй попросту более экономен – переплатить в этом случае в итоге придётся меньше.
Срок при военной ипотеке
Взять её можно после того, как на службе проведено три года, и в любой момент с этого времени. В её рамках выплаты за военнослужащего будет делать государство, в пределах установленной суммы – так, для 2018-2020 годов ежегодный взнос государства составляет 268 465,6 рубля.
Добавить комментарий