PRAVO.ESTATE

Что такое ипотека и как её взять?

Желание иметь свою недвижимость для многих людей продиктовано не столько статусностью, сколько необходимостью. Наличие собственной жилплощади дает ощущение стабильности и не заставляет ютиться вместе с родителями или родственниками. К тому же такое вложение средств весьма выгодно и оправдано, ведь имущество передается по наследству, а значит, человек заботится не только о себе, но и своих детях.

При покупке жилья масса плюсов, но есть и существенный минус, а именно его стоимость. Скопить деньги на квартиру при наличии средних доходов фактически нереально.

Квартира в ипотеку – отличный вариант решения этой проблемы. Данный тип кредитования отличается по своим условиям и требованиям от стандартных закладных и потребительских займов. Будущему заемщику, прежде чем оформлять ипотеку, следует изучить вопрос всесторонне, определив для себя оптимальный вариант кредитования.

Понятие ипотеки

Ипотека – это разновидность кредитования, предлагаемая банковскими организациями, которая имеет строгое назначение. Она оформляется для приобретения недвижимости: квартир, домов, земельных участков. Сутью ипотечных кредитов является наличие залога, который должен гарантировать факт своевременного погашения взятых в банке средств. При этом в роли залога выступает сама недвижимость, которая приобретается. Теоретически обеспечением может стать и любое иное имущество, например, машина или другая квартира, но чаще практикуется именно такой подход. Он удобен для самих заемщиков, потому что не все имеют возможность обеспечения. Для кредитных организаций залог в виде приобретаемого имущества также выгоден как минимум по двум критериям:

  1. До полного погашения займа сам объект принадлежит фактически банку.
  2. При сбое в оплате ежемесячных платежей заемщик лишается права на имущество, и квартира остается у кредитодателя.

Таким образом, сам банк ничего не теряет ни при каком раскладе. Он либо получает прибыль, выраженную процентами за пользование деньгами, либо получает недвижимость, которую впоследствии реализовывает и возвращает себе вложенные средства.

Законодательные основы

Ипотека, как вид кредитования, появилась не сама по себе и не была воплощением банковской идеи о привлечении заемщиков. Эта услуга является результатом государственной программы, которая позволяет гражданам реализовывать свои конституционные права. Ипотечное кредитование регулируется сразу несколькими законодательными актами. Главным из них является Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года. Но есть и иные нормативные документы, которые прямо или косвенно касаются данной темы и регулируют ее. К ним относятся:

  1. Жилищный кодекс РФ, утвержденный Федеральным законом № 188-ФЗ от 22 декабря 2004 г.
  2. Федеральный закон №122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимость…» от 21 июля 1997 г.
  3. Федеральный закон №218-ФЗ «О кредитных историях» от 30 декабря 2004 г.

А 30 декабря 2017 года Постановлением Правительства РФ был принят новый документ под номером 1711, который с 2018 года вводит дополнительные льготные правила ипотечного кредитования для семей с двумя и более детьми. Им ипотека будет выдаваться на иных условиях, под 6% годовых.

Ипотечный кредит

Купить жилье в ипотеку для многих – это единственный способ вообще приобрести недвижимость. Зачастую такой вид покупки жилплощади считается не слишком удобным и выгодным, но если разобраться, то в нем есть только один минус – долг на многие годы, но множество плюсов. Положительными особенностями приобретения жилья в ипотечный кредит считается:

  1. Возможность взятия крупной денежной суммы в рассрочку на длительное время.
  2. Гарант чистоты сделки при купле-продаже. При приобретении имущества таким образом, третьим лицом-участником является сам банк, в интересах которого проверить продавца всесторонне и не допустить мошеннических действий с его стороны.

Брать ипотечный кредит можно во многих банковских организациях. Каждая из них выдвигает свои условия кредитования и предлагает собственную процентную ставку.

В какой банк обратиться?

Выбор банковской организации для оформления ипотеки – это один из важнейших шагов.

Первое, на что стоит обратить внимание, – благонадежность компании. Ипотека подразумевает долгосрочное сотрудничество сторон, которое иногда длится до 30 лет, поэтому для заемщика крайне важно, чтобы сам банк успешно существовал все это время. Конечно, этот вопрос регулируется, прежде всего, государственными структурами, далеко не каждая кредитная организация может предлагать данный вид услуг.

Фаворитами ипотечного кредитования на протяжении многих лет являются: Сбербанк, Газпромбанк, Альфа-Банк, ВТБ. Когда вопрос стоит о необходимости выбора между ними, определяться стоит сразу по нескольким критериям:

  1. Требования к получателям.
  2. Условия предоставления долгосрочных ипотечных займов.
  3. Действующая процентная ставка.
  4. Критерии погашения кредита.

При выборе банка гипотетический заемщик должен провести собственный скрупулезный анализ всех пунктов и выбрать свой идеальный вариант.

Требования к заемщику

При выборе банковской организации, прежде всего, стоит ознакомиться с перечнем выставляемыми ими требованиями к заемщикам ипотеки. Вполне возможно, что воспользоваться услугами кредитной структуры не получится именно по той причине, что вы не соответствуете установленным критериям.

При оформлении ипотеки важны следующие параметры:

  1. Возраст. Диапазон вариаций в данном пункте весьма широк, но как показывает практика, минимальной границей считается 23 года, а максимальной 62. При этом в каждом учреждении свои индивидуальные критерии и возрастным гражданам ипотеку оформляют не так охотно, как молодым.
  2. Благонадежность. Предпочтения отдается тем лицам, которые имеют хорошую кредитную историю. Причем полное отсутствие ранее взятых и погашенных займов может также негативно сказаться на получателе, ведь его ответственность ничем не подтверждена.
  3. Стаж. Учитываются только те сведения, которые указаны в трудовой книжке. Заемщик должен работать в момент оформления и иметь не менее 6 месяцев непрерывной работы на последнем месте труда и как минимум 2 года общего стажа.
  4. Размер доходов. Речь идет в основном о заработной плате, подтвержденной справкой о доходах. Но принимаются во внимание и иные источники, если они могут быть доказаны документально. «Серые» и «черные» заработки не считаются доходами.

Все сведения о себе получатель должен будет доказать документально.

Условия получения кредита

Соответствие требованиям банка еще не гарантирует одобрения заявки на получение ипотеки. Чтобы получить заём такого рода, человек должен соблюсти ряд условий:

  1. Иметь первоначальный взнос. Большинство кредитных организаций выставляют данный пункт обязательным, другие заявляют об отсутствии такого требования. Однако, необходимо понимать, что наличие 20% или более стоимости жилья характеризует человека с положительной стороны, что повышает его шансы.
  2. Определенный уровень доходов. Просто иметь «белую» зарплату совсем недостаточно для заемщика. Ее размер должен быть как минимум в два раза больше, чем гипотетический ежемесячный платеж. Все понимают, что, кроме выплаты кредита, человек должен еще обеспечивать жизнь себе и своей семье, поэтому в каждом отдельном случае расчет финансовой платежеспособности производится индивидуально.
  3. Наличие поручителей. Это условие выдвигается банками не всегда, но многие структуры практикуют такой подход к обеспечению платежеспособности.

Кроме всего перечисленного, специалист по оформлению ипотеки обязательно выяснит:

  1. Трудоустроены ли другие трудоспособные члены семьи. Если муж или жена не работает без наличия оснований (инвалидность, маленькие дети, многодетность), то это может стать поводом для отказа в кредитовании.
  2. Есть ли иные непогашенные кредиты.
  3. Является ли заемщик поручителем у других людей.

Наличие второй недвижимости, оформленной на претендента, является существенным плюсом при одобрении ипотечного займа.

Необходимые документы

Если верить рекламным роликам, то для оформления ипотеки достаточно паспорта и честного слова. Некоторые банки заявляют о том, что для получения долгосрочного кредита не понадобиться даже справка о зарплате. На самом деле это совсем не так, и минимальным пакетом документов можно обойтись исключительно на стадии предварительного рассмотрения заявки.

Намереваясь взять ипотеку, будьте готовы к тому, что кредитная организация потребует заполнить довольно подробную анкету о себе и своих близких. Кроме этого, понадобится:

  1. Паспорт.
  2. СНИЛС.
  3. Свидетельство о присвоение ИНН.
  4. Военный билет, если заемщик мужчина.
  5. Свидетельства о рождении детей.
  6. Документы о регистрации или расторжении брака.
  7. Трудовая книжка, а точнее, заверенная выписка из нее.
  8. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ.
  9. Банковские выписки со счетов, при наличии вкладов.

При наличии иных постоянных доходов, например, пособия или алименты, их тоже потребуется доказать.

Кроме всего перечисленного, банками могут быть затребованы и дополнительные документы, такие как:

  1. Справка с места жительства о количестве зарегистрированных людей.
  2. Документы на право собственности, при наличии иного имущества.
  3. Справки о доходах иных членов семьи.

Индивидуальным предпринимателям и вовсе вынуждены будут предоставить огромный пакет документации, который докажет наличие у них регулярного дохода.

Алгоритм получения кредита

Что касается алгоритма получения ипотеки, то он всегда одинаков, вне зависимости от выбранной кредитной организации. Получателю следует пошагово выполнить следующую инструкцию:

  1. Уточнить список необходимой документации для выдачи ипотечного займа.
  2. Собрать весь перечень требуемых бумаг.
  3. Подать заявку на ипотеку.
  4. Предоставить собранные документы.
  5. Получить одобрение заявки.
  6. Вступить в официальные отношения с банком, подписав договор.
  7. Приобрести недвижимость.

После покупки жилья оно должно быть оформлено в собственность по правилам ипотечного займа.

Подача заявки

Официальная процедура рассмотрения кандидатуры заемщика начинается лишь после того, как он напишет заявление в банк. Эта бумага не имеет общих стандартов, но разрабатывается каждой кредитной организацией самостоятельно. Получить бланк можно обратившись в нужное отделение.

Этап подачи заявки для заемщика крайне важен, он включает в себя сразу несколько пунктов:

  1. Будущий кредитополучатель получает информацию о данной кредитной организации.
  2. Выясняет, подходит ли он под требования банка.
  3. Уточняет условия получения кредита.
  4. Узнает, какие права и обязанности будут возложены на обе стороны договора, если он будет заключен.

Кредитный специалист также выясняет массу важных моментов о гипотетическом клиенте. Анализируются как ответы, так и поведение получателя на возможность добросовестного возврата выданных средств. Также он должен будет рассчитать примерную сумму будущего обязательства и разъяснить клиенту все особенности договора.

Сбор документов

Подать заявку может любой желающий человек, если он соответствует возрастным требованиям банковской структуры.

Кроме того, при подаче заявления клиент дает письменное согласие на обработку его личных данных по кредитной истории. А вот все остальные данные, подтверждающие финансовую стабильность заемщика и его благонадежность, потребуется подтвердить документами.

После приема заявления кредитный специалист выдает заемщику перечень обязательных документов. Список может разниться в зависимости от требований банка, поэтому полагаться на более общую информацию, взятую из интернета, не стоит.

Собирая перечисленные бланки важно учесть сроки их действия. С ксерокопиями проблем не возникнет, но есть документы, которые должны быть «свежими». Например, справка о доходах 2-НДФЛ, выписка из трудовой книжки, справка с места жительства и иные.

Подписание кредитного договора

После того как кредитная история заемщика проверена и признана удовлетворяющей требования, производится изучение предоставленных по списку документов. Некомплектность перечня просто отложит процедуру, но не отменит ее. На изучение бланков и проверку их подлинности отводится от нескольких дней до нескольких недель. Заявителю остается лишь ждать результатов, которые банк сообщает зачастую по телефону.

Получив одобрение кредитной организации, дело останется за малым – подписать договор. Процедура стандартная и не должна вызывать дополнительных вопросов, ведь предполагается, что заемщик предварительно выяснил все условия банка, и они ему подходят. Между тем до того как поставить свою подпись под договором следует внимательно изучить документ. Это полезно и для самого клиента, и к тому же характеризует человека как ответственного, несклонного к необдуманности.

Приобретение жилья

Окончанием ипотечных мытарств по праву считают подписание кредитного договора. Хотя фактически именно с этого момента процесс приобретения только начинается, но, по сути, самый тяжелый этап остается позади, а ответственный находится впереди.

Подходящее по стоимости и критериям жилье может быть найдено заемщиком заранее. В этом случае рекомендуется составлять с продавцом предварительный договор купли-продажи, чтобы не потерять возможность приобретения. Если необходимая квартира еще не была подобрана, то поиски следует начинать сразу после одобрения ипотеки.

Найденный вариант оценивается кредитором, при отсутствии возражений с покупателем подписывается договор купли-продажи.

Оформление права собственности

Перечисление денежных средств покупателю еще не наделяют покупателя полным объемом прав на недвижимость. Квартира в обязательном порядке должна быть зарегистрирована на законных основаниях. Договор купли-продажи несет информацию о смене владельца, но только после занесения данных в государственный единый реестр, можно говорить о полноте передачи права. В случае с ипотечным жильем даже этот шаг не даст возможности продавать, отчуждать или дарить квартиру. Распоряжаться по своему усмотрению недвижимостью заемщик сможет только после полного погашения ипотеки.

Для оформления прав собственности кредитополучатель обращается в Росреестр с пакетом документов на приобретенную квартиру. Бумаги подвергаются проверке. Данные о новом владельце вносятся в ЕГРН, там же ставится отметка об ограничении прав.

Такая отметка, однако, не распространяется на возможность регистрации в жилплощади, проведения там ремонтов и перепланировок и решении иных текущих вопросов.

Особенности покупки в ипотеку

Главной особенностью ипотеки считается возможность приобретения жилья в кредит на несколько десятков лет. Этот вид кредитования предполагает, что недвижимость сразу же оформляется в собственность заемщика, но распоряжаться он ее может ограниченно. К примеру, прописать посторонних лиц, не являющихся членами семьи, можно будет только с позволения банка. Тот же принцип сохраняется и при сдаче жилья в аренду.

При покупке недвижимости посредством ипотеки сам приобретенный объект является залогом. Факт передачи прав и оформления собственности осуществляется по-разному в зависимости от того, какой вид недвижимости приобретается: квартира на вторичном рынке, частный дом или новостройка.

Квартиры

С квартирами, приобретаемыми на вторичном рынке, кредитные организации работают с наибольшим удовольствием. Их легко оценивать, потому что они имеют законченный вид. К тому же риски при покупке вторички ограничены. Банку только необходимо проверить продавца, чтобы исключить мошеннические действия и завышенность стоимости объекта.

После оформления трехсторонней сделки при купле-продаже помещение сразу же без проволочек оформляется на заемщика. Он имеет возможность вселиться в квартиру и проживать там со своей семьей.

Загородного дома

Приобрести загородный дом в ипотеку не так просто. Во-первых, далеко не все банковские организации идут на это. Такой дом хоть и является мечтой многих россиян, но все же считается не слишком ликвидным товаром. Во-вторых, продать его в случае необходимости довольно трудно, спрос на такую недвижимость не очень высок. Да и стоимость домов константа непостоянная, отсутствие должного ухода может довольно быстро сказаться как на внешнем виде постройки, так и на ее функциональности.

Банки, которые дают ипотеки под загородные дома, ставят более высокие процентные ставки на такие приобретения в сравнении с квартирами. В остальном процесс оформления залога и принцип выплаты займа ничем не отличается от стандартного подхода.

Новостройки

Первичное жилье, которое еще не было в эксплуатации, оформляется по иной схеме.

При покупке квартиры в строящемся доме кредитополучатель вместе с регистрацией сделки не может вселиться в помещении, потому что его фактически еще нет. До полной готовности объекта владельцем жилплощади является застройщик. И только после сдачи его в эксплуатацию может быть оформлено право собственности.

Приобретая новостройку необходимо быть готовым к следующему порядку действий:

  1. Выбор застройщика банк зачастую оставляет за собой, так как не желает инвестировать деньги в непроверенные проекты.
  2. Сначала авансируется строительство. На этом этапе ипотека выдается под завышенные проценты, которые снижаются при сдаче квартиру в эксплуатацию и окончательном ее оформлении в собственность. Таким образом, происходит страхование кредитора от рисков.
  3. По окончании строительства с заемщиком производится полный расчет, а помещение переходит в собственность к заемщику.

Еще одним существенным отличием при покупке новостроек является отсутствие обременения на жилплощадь. Она изначально не является залоговой, но после оформления прав собственности владелец обязан будет подписать документ о праве требования, на его основании банк сможет при случае конфисковать имущество.

Добавить комментарий