PRAVO.ESTATE

Как правильно взять ипотеку на квартиру – этапы оформления

Ипотека – ссуда, выданная кредитором под залог недвижимости.

В случае взятия кредита на квартиру, таковая и становится залогом. Чтобы купить в ипотеку жилье, необходимо подготовиться к оформлению договора: выбрать банк, объект недвижимости, собрать нужные документы, оформить договор.

Подготовка документов

Перед тем как переходить к сбору бумаг, нужно определиться с банком и программой кредитования. По некоторым из них требуются дополнительные справки. После этого можно начинать оформлять бумаги.

В основной список документов входят:

  • анкета на получение ипотеки;
  • копия паспорта;
  • справка о доходах, копия трудовой книжки. Если заемщик состоит в браке, то нужно подавать справки второго супруга также. Подать можно документы, которые подтверждают наличие дополнительного дохода (сдача в аренду недвижимости, дивиденды);
  • бумаги, подтверждающие право собственности (если дополнительной гарантией выступает имущество, которое уже есть у заемщика);
  • справка о составе семьи;
  • документы, подтверждающие особый статус (матери-одиночки, многодетной семьи, военнослужащего), если оформляется ипотека по льготной программе.

С момента одобрения заявки подать все бумаги нужно в течение 90-120 календарных дней, поэтому с их сбором нельзя тянуть.

Требования к получателю кредита

В каждом банке требования к заемщикам могут предъявляться разные. Банки готовы давать деньги не всем. По статистике, чем более выгодные условия кредитования, тем жестче требования. Это диктуется правилами рынка.

В среднем критерии таковы:

  • Возраст 18-75 лет. Чаще банки (в том числе и Сбербанк) выставляют нижний рубеж 21 год. До 75 лет возможно кредитование по программе ипотека для пенсионеров. 75 лет должно исполниться заемщику на момент полного расчета по займу. По остальным программам верхний рубеж 55 лет.
  • Хорошая кредитная история.
  • Официальное трудоустройство. Общий стаж не менее 1 года и непрерывный 6 месяцев.
  • Ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 45% от общего дохода (если ипотеку берет молодая семья, то учитывается суммарный показатель). Некоторые банки идут навстречу клиенту и учитывают сумму дохода, озвученную им, а не документально подтвержденную.

Этапы оформления ипотеки

Последовательность пошагового оформления ипотечного договора выглядит таким образом:

  • выбор кредитора (уточнение возможной суммы, условий ее предоставления, требований к заемщику);
  • подборка вариантов жилья, согласование с кредитором;
  • подписание ипотечного соглашения с банком и договора купли-продажи;
  • юридическое оформление сделки и регистрация собственности.

Очень важно поэтапно соблюдать процесс оформления и проводить все действия правильно.

Когда заявка предварительно одобрена банком, нужно подготовить страховые полисы и заключение экспертной оценки стоимости жилья.

Выбор банка

Практически все банки предоставляют возможность оформления ипотеки. Выбирая подходящего кредитора, стоит учитывать:

  • Условия. Процентная ставка, длительность периода кредитования, возможная сумма.
  • Льготы. Если ипотека оформления по одной из государственных программ, то нужно выяснить перечень банков, которые работают на таких условиях.
  • Если заемщик является клиентом одного из банков (имеет зарплатную карту или кредитовался там), то часто там можно взять ипотечный кредит под более низкий процент.
  • Принцип партнерства. Застройщики часто сотрудничают с банками и это нужно учитывать при выборе объекта (финансовая организация может предложить перечень актуальных объектов или застройщик посоветовать кредитора, с которым сотрудничает).

Обращение в банк

Если имеются какие-либо вопросы по условиям ипотечного кредитования, их можно задать:

  • в офисе банка;
  • по телефону горячей линии;
  • написав обращение на сайте.

Часто по каждой кредитной программе условия расписаны на официальном сайте банка. После принятия решения по инструкции необходимо:

  • воспользоваться ипотечным калькулятором на сайте и рассчитать размер ежемесячного платежа, переплаты по договору;
  • обратиться к кредитному специалисту и уточнить перечень необходимых документов для оформления ипотеки;
  • заполнить заявку с указанием параметров желаемой ссуды.

На основании указанных сведений о заемщике и о желаемом кредите будет приниматься решение о предоставлении суммы.

Нужно указать четко все параметры, так как после одобрения анкеты изменить что-либо (увеличить сумму кредита или срок кредитования) будет невозможно.

Согласие на кредит

После того как кандидатура заемщика одобряется банком, можно переходить к сбору документов и выбору объекта. Предварительно нужно уточнить требования, предъявляемые к объекту кредитования.

Срок действия банковского одобрения – 2 месяца.

После выбора недвижимости нужно предоставить описание и документы на жилье. Далее банком проводится экспертная оценка (состояния и стоимости жилья), будущего объема страхования. Как правило, этому больше внимания уделяют при покупке на вторичке.

Если объект одобрен, переходят к заключению сделки и оформлению ипотечного договора.

Сбор документов

Чтобы подать анкету на ипотеку, необходимо к заполненному бланку-заявлению приложить:

  • копии паспортов (заемщика, супруги и поручителя, если таковые имеются);
  • документ о семейном положении и справку о составе семьи;
  • справка, подтверждающая уровень зарплаты;
  • сведения (справки и договоры) о наличии финансовых обязательств (алименты, кредиты).

В течение 3-5 дней банк принимает решение по заявке и сообщает возможную сумму и длительность кредитования.

Выбор жилья

Недвижимость, приобретенная в ипотеку, становится залогом по кредиту, поэтому к ней предъявляется ряд требований:

  • жилое состояние (наличие центрального отопления, водоснабжения);
  • износ не более 20 процентов и срок не более 3 лет после сдачи в эксплуатацию (в отношении вторичного жилья).

После одобрения заявки нужно уточнить, на какую сумму можно рассчитывать при выборе объекта.

Сделка может быть обычной (покупка жилища без дополнительных нюансов) или альтернативной (одновременно с покупкой нового жилья продается старая квартира или дом для выплаты части долга).

Если выбирать среди новостроек, то рассматривать стоит только аккредитованных банком застройщиков. Процедура так упростится и после подписания кредитного договора средства переведутся прямо на счет компании-застройщика.

Страхование

Заемщик при оформлении ипотечного договора обязан представить банку страховой тариф – письмо из страховой компании, подтверждающее готовность застраховать:

  • объект приобретаемой недвижимости;
  • жизнь и здоровье заемщика;
  • титульное страхование. Предусматривает потерю прав на собственность в течение 3 лет (срок исковой давности в случае возможных требований по приобретенному объекту).

Оплачивается страховка ежегодно по тарифу компании. Сумма рассчитывается с учетом стоимости кредита с процентами.

Платит за страховку заемщик. Осуществлять страхование возможно в компаниях, имеющих аккредитацию банка.

Обязательным по закону является только страхование недвижимости. Но в случае отказа от титульного страхования или страховки жизни банк сохраняет за собой право отказать в ипотеке или увеличить процентную ставку.

Страховой тариф обязателен для принятия решения банком о предоставлении ипотеки. Застраховаться заемщик обязан после принятия решения по ссуде, но до подписания договора.

Заключение кредитного договора

После одобрения заявки на ипотеку необходимо заключить кредитный договор и получить средства.

Вначале заемщик подписывает ипотечное соглашение, а уже потом получает средства и регистрирует сделку. Кредитный договор и соглашение о купле-продаже подписывают в один день.

В договоре указываются:

  • срок кредитования, сумма, процентная ставка;
  • сведения о банке и о заемщике;
  • данные о недвижимости, которую будут покупать и которая является залогом по договору;
  • ответственность сторон в случае нарушения условий договора (порядок предоставления средств и последующего погашения долга по закладной).

Если в указанные сроки (от 5 до 14 рабочих дней) не будут предоставлены документы из Росреестра, подтверждающие смену собственника, заемщик обязан вернуть сумму средств банку. Договор ипотеки будет расторгнут, так как отсутствует залоговое имущество в собственности заемщика.

Оформление квартиры

Ипотечная квартира является залоговым имуществом, поэтому первоначально банк ее проверяет, чтобы убедиться в ликвидности. Для этого нужны:

  • паспорт продавца (или доверенность и паспорт официального представителя);
  • справка из Росреестра или правоустанавливающее свидетельство;
  • техническая документация (технический паспорт, разрешение на перепланировку);
  • согласие родственников продавца, заверенное нотариально;
  • справка из жилконторы, в которой указаны все прописанные лица.

После подписания ипотечного договора и соглашения о купле-продаже документы передают в Росреестр. Обычные объекты перерегистрируют на нового владельца в течение 30 дней, но квартиры с обременением – за 5 рабочих дней.

Для подачи документов продавец и покупатель пишут заявления с указанием персональных данных, прилагают копии правоустанавливающих документов, квитанцию об уплате госпошлины.

Получив бумаги в Росреестре и предоставив их в кредитную компанию, покупатель становится полноправным владельцем недвижимости, а продавец получает деньги.

Договор купли-продажи

Банки предпочитают работать по одной из двух схем выдачи средств:

  • после регистрации сделки купли-продажи государственными органами;
  • с использованием банковской ячейки.

Первый способ предусматривает такой алгоритм:

  • покупатель и продавец заключают договор купли-продажи объекта недвижимости в день подписания договора обеспечения и заключения кредитного соглашения;
  • продавец получает наличными сумму первоначального взноса или банк перечисляет средства на его счет. Продавцом пишется расписка о получении средств;
  • документы передают в Орган регистрации, где в течение 5 рабочих дней должна быть задокументирована смена собственника жилья;
  • свидетельство о смене собственника предоставляют банковскому сотруднику;
  • остаток суммы переводят на счет заемщика, а затем продавцу;
  • продавец выдает вторую расписку, подтверждающую факт получения суммы в полном объеме.

Можно сразу перечислить всю сумму продавцу при подписании договора купли-продажи с использованием аккредитива. Средства на счету находятся, но они заблокированы. Условием разблокировки указывается предоставление документов из Росреестра.

Можно в качестве «посредника» использовать банковскую ячейку. В один день в банке должны быть подписаны:

  • договор купли-продажи;
  • ипотечное соглашение;
  • залоговый договор.

На основании этих документов выдается сумма, необходимая для оплаты недвижимости. Далее деньги кладут в банковскую ячейку и указывают: в случае предоставления документов из Росреестра доступ к ячейке получает продавец. Если документы не будут предоставлены – заемщик.

Право собственности

Приобретенная в ипотеку недвижимость сразу становится собственностью заемщика, который выступает плательщиком по банковскому договору.

Имеются ограничения, несмотря на владение имуществом: обременение на объект сохраняется до полного закрытия кредита на основании соглашения об обеспечении займа. Для прописки в квартире лиц, не являющихся созаемщиками, потребуется разрешение банка. Нельзя без согласия кредитора продать, подарить недвижимость.

Отдельно выделяют псевдоипотечные банковские продукты: приобретая жилье, заемщик становится его владельцем, спустя определенный промежуток времени или после выплаты суммы, оговоренной в договоре.

Обременение

Обременение – приобретение лицами прав на имущество, которое ранее не принадлежало им.

Ипотека (залоговое имущество) – одна из разновидностей обременения. Регулируется ФЗ № 102 «Об ипотеке». Кредитор-залогодержатель (банк) имеет право истребовать денежную сумму из стоимости имущества, выступившего залогом, в случае неисполнения обязательств по договору залогодателем (заемщиком). Залогодержателем может выступать не только банк, но и частное лицо.

Договор, подтверждающий факт обременения объекта, подлежит обязательной государственной регистрации. Это гарантирует невозможность продажи такого имущества или передачи любым другим способом в собственность другим лицам.

Сведения вносятся в Реестр недвижимости имущества. Доступ к базе открыт для всех, поэтому ознакомиться с фактом обременения жилья можно беспрепятственно.

Юридически лицо является владельцем имущества, может им пользоваться, сдавать в аренду, но продать или подарить невозможно без согласия залогодержателя.

После того как ипотека будет полностью выплачена, нужно взять выписку о закрытии кредита в банке и обратиться в реестр для снятия обременения с недвижимости.

Образцы документов

Анкета на ипотеку в Сбербанке

Добавить комментарий