Как правильно погашать ипотеку досрочно?

Ипотечные заемщики часто ищут возможность досрочно погасить полученный ипотечный заём либо уменьшить сумму ежемесячных платежей.

Не всегда досрочная выплата является благом, иногда подобный поступок может привести к потере денежных средств. Важно учитывать не только собственные желания, но и исходные условия предоставления займа, а также оценить перспективу вложений денежных излишков в иные сферы, где они могут приумножиться. Все эти нюансы крайне индивидуальны и зависят от множества факторов.

Основные условия договора

Договор ипотечного кредитования – это основной документ как для банка, так и для заемщика. Это юридическая бумагу, которая вступает в законную силу с момента ее подписания обеими участниками сделки. Пункты договора, исходя из законодательного регулирования, должны составляться на основе пожеланий обеих сторон. Но на практике это невозможно и клиент банка просто имеет вероятность согласиться с предоставляемыми условиями или нет.

Перед тем как вступить в кредитные отношения с банком следует уточнить все условия, по которым ипотека предоставляется. Они изложены в договоре и не являются коммерческой тайной, наоборот, для заемщика все должно быть предельно ясно и не вызывать вопросов.

Получателю кредита важно получить предварительную информацию по следующим пунктам:

1. Срок ипотечного кредитования.
2. Размер процентной ставки по займу данного назначения.

Только после ее предоставления гражданин сможет оценить свои финансовые возможности, выполнить подбор наиболее выгодного предложения и принять окончательное решение о получении кредита.

Срок ипотеки

Для ипотечных кредитов одним из важнейших критериев является срок, на который они могут быть выданы. Стоимость недвижимости довольно высокая, а потому погасить полученный заем быстро может далеко не каждый человек. Решающую роль при расчете срока кредитования играет возраст заемщика, его финансовые возможности, а также семейное положение.

Банковские организации предлагают своим клиентам три вида ипотечных кредитов:

1. Долгосрочные, выдаются на срок от 20 до 30 лет. Рассчитывать на них могут лишь молодые люди, у которых впереди трудовая деятельность длиной в указанный период, возвращать взносы из пенсии навряд ли возможно.
2. Среднесрочные – от 10 до 20 лет. Наиболее востребованная категория, так как позволяет совместить условия для различных категорий населения.
3. Краткосрочные – от 1 года до 10 лет. Таким видом пользуются те граждане, которые имеют большую часть накоплений для покупки жилья и хотят добрать малую, недостающую сумму.

Заемщики часто думают, что чем меньше срок кредитования, тем лучше, но это не всегда так. При расчете стоит учитывать такой важный показатель, как инфляция, именно он способен увеличить рентабельность долгосрочных займов.

Процентная ставка

Выбор между банками, при прочих равных условиях, в большинстве случаев зависит от размера процентной ставки. Огромной разбежки в этом аспекте не наблюдается, но даже небольшая разность способна серьезно сэкономить средства заемщика.

Каждый гипотетический заемщик обращал внимание на то, что все банки работают в сравнительно одинаковом диапазоне процентных ставок. Это обеспечено несколькими факторами, но главенствующую роль играет экономическая ситуация в стране и конкуренция между кредитными организациями. Немаловажна и политика государства в данном вопросе. Так в конце 2017 года Постановлением Правительства РФ №1711 были приняты новые условия, в соответствии с которыми семьи с двумя и более детьми смогут кредитоваться всего под 6% годовых.

На размер процентной ставки, кроме прочего, может влиять:

1. Кредитная история заемщика.
2. Статус получателя – военнослужащий, многодетный, молодая семья и т.д.

Даже 0,01% способна вылиться в огромные суммы, когда речь идет о 20 или 30 годах займа.

Условия погашения кредита

Банковские организации предлагают два типа погашения взятой ипотеки:

1. Аннуитетным способом.
2. Дифференцированной схемой.

Для неискушенного гражданина эти названия не несут информативности и требуют пояснения. Начнем с того, что первый вид погашения крайне выгоден для банков, именно поэтому и практикуется в наибольшем количестве случаев, а второй удобен для получателя.

Аннуитетный вид погашения подразумевает, что ежемесячно плательщик будет вносить одинаковую сумму. Это удобно и не позволяет запутаться в размере взносов. Но здесь есть подводные камни. Дело в том, что сумма выплат состоит из двух частей – основного долга и процентов за пользование займом. В случае с аннуитетом в первые месяцы взимаются преимущественно проценты, а не основной долг. Таким образом, заемщик исправно платит кредит, а сумма основного долга уменьшается незначительно.

Дифференцированная схема кажется более запутанной, ведь при ней ежемесячно платеж изменяется в сторону уменьшения. Но при ближайшем рассмотрении становится понятно, что такой тип погашения более правильный, с точки зрения получателя. Сумма ипотеки делится на количество месяцев кредитования равными долями. Проценты ежемесячно уменьшаются, так как начисляются на остаток основного долга.

И в том, и в другом случае выплачивать по закладной следует ежемесячно, соблюдая установленные сроки.

Возможно ли досрочное погашение

Это гнетет людей и, конечно же, рассчитаться с долгами является самой большой мечтой каждого ипотечного заемщика. Погашение кредита позволит человеку свободно располагать своими финансами, планировать иные траты. А для некоторых только после выплаты ипотечного долга наступает нормальная жизнь, когда можно отдохнуть на море или просто сходить в ресторан.

Банки, выдавая займы, рассчитывают будущую прибыль, а досрочное погашение не позволяет им получить всего предполагаемого объема. Поэтому данные организации совсем не рады более раннему возвращению заемных средств. Ранее в договорах кредитные учреждения прописывали дополнительные пункты о начислении штрафных санкций за досрочное гашение ипотеки, которые сводили на нет возможность такого шага. Но с октября 2011 года в силу вошел Федеральный закон №284-ФЗ, который отменил данные ограничения. Заемщики могут погашать остаток долга по ипотеке частично или полностью, не подвергаясь штрафам. Однако предпринять такой шаг можно только в том случае, если заимодавец будет заранее извещен о намерениях. ФЗ №284 регламентирует срок оповещения 30 днями, сократить его можно только с согласия самого банка.

Частичное

Не у всех есть возможность закрыть кредит полностью. В этом случае заемщик принимает решение внести часть суммы. При выборе такого варианта важно определиться, что должно получиться в результате. Частичное погашение предполагает:

1. Снижение ежемесячного размера платежей.
2. Уменьшение срока кредита.

Выбор – дело индивидуальное и зависит только от личных целей и нужд. При получении одноразовой суммы, например, выигрыш или премия, целесообразно будет снизить ежемесячный платеж. Тогда впоследствии гражданин сможет более свободно распоряжаться своими финансами. Если речь идет о значительном повышении финансового уровня, то имеет смысл сократить срок займа.

Полное

Погашать ипотеку целиком выгодно не всегда. Конечно, существуют ситуации, когда выбора нет и надо расплачиваться. Например, если необходимо срочно распорядиться ипотечным имуществом – продать, подарить, обменять. В этом случае человек вынужден полностью гасить остаток и закрывать заём. Только после этого недвижимость перейдет в собственность к бывшему заемщику, и он сможет распоряжаться ею на свое усмотрение.

Совсем по-иному дело обстоит в том случае, если плательщик получил денежные средства, способные полностью покрыть остаток долга. Экономисты не советуют нести излишек денег в банк и погашать заём, лучше положить их под проценты. Не стоит забывать о ежегодной инфляции, которая обесценивает долг и повышает уровень дохода. Если произвести расчета первого и второго варианта, то заемщик сможет увидеть, что досрочная выплата принесет убытки, а не прибыль. Переплачивать никому не хочется.

Возможен ли пересчет процентов

Процентные ставки устанавливаются из расчета за один год пользования деньгами, но на деле они высчитываются ежемесячно. Суммы платежей, выплачиваемых каждый месяц, рассчитываются исходя из максимального срока пользования. При досрочном погашении ипотеки плательщик однозначно имеет право на пересчет процентов и возврат той суммы, которая была насчитана гипотетически. К примеру, ипотека оформлена на 25 лет, а полное погашение произошло через 15 лет, за 10 лет должен быть произведен перерасчет.

Проценты могут взиматься на законных основаниях только за те периоды, когда получатель реально пользовался деньгами. Чтобы не подвергнуться обману можно самостоятельно рассчитать размер возвращенных процентных сумм. В графике платежей найдите графу с указанием процентов в денежном эквиваленте, за весь срок пользования. Зная исходную цифру несложно высчитать ту часть, что приходится на нереализованный срок.

Процедура

Многие заемщики ошибочно полагают, что для возврата средств частично или полностью им необходимо просто перечислить деньги. Это совсем не так и досрочное погашение требует соблюдения установленной процедуры.

Напомним еще раз, что по законодательным нормам желание рассчитаться по ипотеке раньше установленного срока, должно быть согласовано с кредитной организацией. Отказать она не имеет права в реализации этого шага, но должна быть предупреждена за месяц о совершении сделки. Зачастую банки не заставляют плательщиков ждать целый месяц, прежде чем внести остаток, но имеют такое право.

Заемщик, который хочет частично или полностью рассчитаться по ипотечному долгу, обязан:

1. Письменно обратиться в банковскую организацию с просьбой о предоставлении такой возможности.
2. Согласовать условия погашения.
3. Внести средства.

На конечном этапе следует проверить, все ли действия были выполнены банком в срок и в полном объеме.

Обращение в банк

Первый шаг на пути к досрочной выплате – письменное обращение в банк. Все финансовые организации предоставляют заемщикам пустые бланки заявления и образцы его заполнения. Этот документ не имеет строго установленной формы, и главное в нем – изложение обязательной информации.

Обращаем ваше внимание, что устное обращение не считается началом процедуры.

В заявлении плательщик указывает следующие данные:

1. Сведения о себе.
2. Данные о заключенном договоре.
3. Просьбу о возможности досрочного погашения.
4. Указывает сумму, которую хочет внести, если речь идет о частичном взносе.

Документ подписывается и передается служащим банка.

Согласование условий

Зачастую банковские организации не затягивают искусственно сроки погашения, тем более что отказать заемщику они не вправе. Но внести деньги в тот же день не получится. Связано это может быть с несколькими аспектами, главным из которых является необходимость проведения перерасчета займа. Неохотно выполняются такие операции и в отчетные периоды, например, конец и начало месяца, квартала, года.

Произвести расчет остаточной суммы долга правильно в интересах обеих сторон. Банк при неправильном подсчете не сможет впоследствии стребовать разницу, потому что отношения будут прекращены. А в случае взимания средств, превышающих реальный долг, может быть привлечен к административной ответственности.

При частичном погашении займа плательщик должен четко обозначить свои требования, хочет ли он уменьшить сроки или размеры ежемесячных платежей.

Внесение денег

Вносить деньги на кредитный счет можно только после того, как выполнены два первых условия. При этом сумму взноса самостоятельно рассчитывать не стоит. Кредитные калькуляторы ипотеки рассчитаны лишь на получение информационных сведений. С помощью них можно проверить расчеты банка или прикинуть несколько схем погашений для дальнейшего выбора, но не подсчитать сумму окончательной выплаты.

Размер денежных средств, подлежащих возврату при полном досрочном погашении, указывается банком-заемщиком. Деньги можно перечислять любым удобным для плательщика способом – наличными через кассу, безналом или через интернет-банкинг. При самостоятельном переводе денег важно правильно ввести данные платежа.

Документальное оформление

После того как плательщик вернул часть кредитных средств или погасил долг полностью, он должен получить документальные подтверждения о проведенной операции на руки. При частичном погашении ими будут считаться:

1. Чек об оплате.
2. Новый график платежей.

Если ипотека выплачена полностью, то банковская организация обязана выдать:

1. Квитанцию, подтверждающую внесение средств.
2. Бланк, с информацией об отсутствии финансовых претензий к гражданину.

Последний документ выдается только по требованию клиента. В интересах самого человека затребовать данный бланк, который впоследствии может опровергнуть дополнительно выставленные взыскания.

Погашение военной ипотеки

Военная ипотека состоит из двух частей:

1. Сумм государственной помощи.
2. Размера взятого льготного кредита в банке.

Вторая часть необязательна, но большинство заемщиков ею пользуются.

Военнослужащие, которые состоят на учете в накопительно-ипотечной системе (НИС), получают ежегодно на свой счет перечисления от государства. Впоследствии их можно использовать для покупки жилья, пустить деньги в иное русло не получится.

При выдаче ипотечного займа ежемесячно с этого счета будет списываться определенная сумма денежных средств. Фактически сам военнослужащий на этот процесс никак не влияет. А вот взятый сверх данной суммы кредит в банке погашается самим гражданином из денежного довольствия.

При желании погасить ипотеку военнослужащий может беспрепятственно выплатить свою часть банковского займа и ходатайствовать о зачислении льготных средств на счет банка. Первую часть осуществить несложно. А вот вторая часть практикуется Минобороны неохотно. Проще всего воспользоваться данным правом при увольнении в запас.

Использование материнского капитала

Сертификат на материнский капитал выдается при рождении второго ребенка. Распорядиться им можно в двух случаях:

1. При покупке жилья.
2. При оплате стоимости услуг образовательного учреждения.

Большая часть семей пускает его на решение имущественного вопроса. Погашать ипотеку частично или полностью материнским капиталом можно. Полное погашение таким сертификатом позволяется военнослужащим, участникам программы НИС. Остальные семьи могут оплатить часть ипотеки и процентов за ее использование этими деньгами, а впоследствии получить пересчет платежей или сроков. Это поможет значительно улучшить финансовое положение семей с детьми.