Если заёмщику удаётся расплачиваться с ипотекой, и, более того, у него появилась возможность сделать это быстро, с опережением графика, то вполне вероятно ему захочется отдать долг досрочно. Ведь по такому долгосрочному кредиту накапливаются большие проценты, и, рассчитавшись раньше срока, обычно можно сэкономить.
Важен и психологический эффект – висящий на шее долг не может нравиться, и возникает желание расплатиться с ним поскорее, пока есть возможность.
Ведь кто знает, что произойдёт в будущем, и останется ли эта возможность. Мало кто испытывает стопроцентную уверенность в завтрашнем дне. Иногда досрочное погашение ипотеки просто необходимо для снятия обременения с жилья.
Погашение ипотечного кредита
Поскольку берущаяся в ипотеку сумма обычно велика, такие кредиты рассчитаны на большую длительность выплат частями, и чаще всего выплачиваются ежемесячно. Есть несколько разных способов погашения, и выбор одного из них будет зависеть от нескольких основных факторов, а именно:
- сроков и размеров платежей;
- их периодичности;
- формы внесения средств.
При самом часто используемом варианте с ежемесячным погашением заранее определяются даты, в которые должна вноситься сумма, например, в договоре может быть установлено, что её необходимо внести с 1 по 5 число. В этом случае, если пятый день месяца уже минул, а деньги так и не были перечислены, кредитор получает право задействовать пункты соглашения, в которых говорится о наказании за задержку выплат.
После подписания соглашения заёмщику должен быть выдан график платежей, в котором указаны их сроки и размеры. Как и в случае со сроком выплаты, установленные размеры необходимо соблюдать, поскольку при малейшем отклонении от них банк может применить пункты о санкциях за нарушения взятых по соглашению обязательств.
Потому, если вы чувствуете, что не сможете расплатиться вовремя или в нужном объёме, следует не доводить дело до штрафов, а сразу же обратиться в банк за вариантами разрешения этой проблемы, а при своевременном обращении это может быть сделано без конфликтов. Как это сделать освещено в таких статьях, как «Реструктуризация ипотеки» и «Рефинансирование ипотеки». Если же вы, наоборот, чувствуете, что появилась возможность расплатиться раньше срока, то и для этого следует сначала обратиться в банк и согласовать условия, на которых будет выполняться досрочное погашение.
И последний нюанс, который надо принимать во внимание при погашении ипотечного кредита – форма внесения платежа. Если он вносится наличными, стоит помнить о режиме работы банка – времени суток, после которого платежи уже не будут приняты, а также о выходных и праздниках. Ведь может получиться, что на несколько дней подряд выпадают именно выходные или праздники – это означает, что внести деньги нужно заранее.
Если применяется безналичный расчёт, то следует учесть, что на перевод требуется определённое время. Заранее уточните, сколько времени потребуется в вашем случае, и затем вносите платежи так, чтобы точно успеть в срок – межбанковские переводы на счёт, например, могут длиться до трёх суток.
Досрочное погашение
Можно выделить два основных варианта досрочного погашения: полное и частичное. В первом случае заёмщик просто выплачивает всю сумму, которую должен, после чего ипотечный кредит полностью закрывается. Во втором случае вносится не вся сумма, просто она увеличивается по сравнению с той, внесение которой предусматривалось изначально, за счёт чего сокращается время, в течение которого необходимо будет продолжать делать платежи. Другой вариант – уменьшать размер этих платежей, можно также комбинировать сокращение времени и объёма выплат.
Если досрочное погашение частичное, то может быть сделан один крупный платёж либо несколько. После них продолжатся ежемесячные выплаты, но уже по новому графику, либо просто увеличится сумма, которая будет вноситься каждый месяц. Так или иначе, а расчётом этого должен заняться банк – а значит, перед досрочным погашением необходимо обратиться в него и заручиться согласием, а также совместно проработать условия.
Получение согласия банка
Поскольку, если заёмщик отдаёт долг раньше срока, банк недополучает свою прибыль, ранее они всячески стремились этого избежать, для чего в кредитных договорах устанавливались моратории на досрочное погашение. Либо же заёмщик должен был сделать такую большую компенсацию банку, что она лишала досрочное погашение всякого смысла.
Изменения в федеральном законодательстве устранили возможность чинить такой произвол, в результате чего отношения в кредитной сфере стали куда более цивилизованными. Теперь заёмщик имеет полное право погасить долг раньше срока, однако это не значит, что принимать соответствующее решение и делать погашение следует в одностороннем порядке (хотя такая возможность существует): лучше вместо этого следует обратиться к кредитору, чтобы обсудить условия и составить новый график погашения кредита.
Внесение изменений в договор
После согласования нюансов расчёта с банком, в договор ипотеки вносятся соответствующие изменения, после чего стороны могут быть уверены в том, что их сотрудничество будет продолжено полностью в рамках законодательства.
Условия досрочного погашения
Чтобы всё было оформлено по правилам и банк не предъявлял в дальнейшем претензии к плательщику, необходимо выполнить все условия досрочного погашения. Их можно отыскать в вашем договоре. Перечислим их:
- необходимо подать заявление;
- не иметь задолженностей по погашаемому кредиту, равно как и по связанному с ним договору страхования;
- предоставить все требующиеся документы;
- в качестве дополнительного условия в некоторых банках может фигурировать минимальная сумма для досрочного внесения – одно из применяемых ухищрений, чтобы ограничить досрочные выплаты, поскольку такая сумма обычно довольно велика.
Также могут действовать и другие дополнительные условия, это будет зависеть от того, какой график погашения составлен, вид ипотеки взят и прочих подобных факторов.
Иногда, обратившись в банк, заёмщик с удивлением узнаёт, что, помимо прописанных в договоре условий, есть и не отражённые в нём, но установленные внутренними банковскими распоряжениями. Все подобные, то есть не отражённые непосредственно в договоре условия могут быть оспорены в суде, однако часто проще их выполнить. Это может быть:
- предупреждение банка за две недели, месяц или ещё более долгий срок;
- выплата в строго определённом отделении;
- предоставление квитанций, доказывающих, что предыдущие платежи внесены;
- и тому подобные условия.
Процедура
Важно чётко соблюсти процедуру оформления досрочного погашения и внесения денег – в таком случае банк, даже если не давал согласия, не будет иметь возможность оспорить его из-за несоблюдения процедуры.
Подача заявления
В разделе «Права и обязанности сторон» в кредитном договоре должен быть установлен срок, в течение которого заёмщик имеет право подать заявление и уведомить кредитора о том, что он намерен погасить ипотеку досрочно. Соответственно, подача этого заявления в установленный срок будет обязательным условием, чтобы погашение считалось законным.
Кроме заявления, необходимо будет предоставить договор ипотеки, паспорт и график выплат.
Если оплата выполняется при помощи материнского капитала – подтверждение оформления жилья в долевую собственность с детьми. Если используется рефинансирование, то нужно будет заново собрать весь пакет документов, использовавшийся для оформления ипотеки – ведь фактически рефинансирование означает предоставление нового кредита для погашения предыдущего.
Внесение денег
Внесены средства должны быть в следующую дату, на которую намечен очередной плановый платёж, соответственно, и проценты за использование средств банка будут начислены именно до этого дня.
Незаконными являются ограничения по закрытию договора ранее, чем через установленное время после того, как он был заключён, которые раньше любили устанавливать банки. Если банк отказывается утверждать досрочное погашение, ссылаясь на подобные причины, следует проконсультироваться с юристом, сделать уведомление, чтобы закрыть ипотеку досрочно путём подачи заявления, и в дату следующего планового платежа осуществить его.
Незаконно также и взимание банком комиссии за досрочное погашение, но при этом плата за работу по пересмотру графика может взиматься.
Выгода от досрочного погашения
Насколько выгодным окажется закрытие кредита раньше срока зависит от различных факторов. Первый из них – время внесения платежей. Здесь всё просто – чем раньше они сделаны, тем больше будет экономия, возможно даже частичное списание процентов.
Однако зависимость не всегда прямая, она определяется схемой погашения. Основных вариантов два – дифференцированные и аннуитетные платежи. Если используется первый вариант, то остаток по кредиту выводится как остаток задолженности плюс проценты, начисленные за время использования средств. В результате, если взнос делается раньше, чем было предусмотрено графиком, то и проценты с момента досрочной выплаты будут начисляться на меньшую сумму.
При применении этого вида выплаты в начале самые крупные, а затем постепенно уменьшаются за счёт того, что начисляются всё меньшие проценты. К примеру, если вы взяли 2 400 000 рублей в Сбербанке на 5 лет под 12% годовых, то за первый месяц нужно заплатить 40 000 за тело кредита (и их же ежемесячно нужно будет оплачивать до его окончания). Вдобавок вносятся проценты за невыплаченную сумму, то есть, поскольку выплаты лишь начались, на 2 400 000, то есть 24 000, Уже на следующий месяц эта выплата уменьшится, поскольку начислены будут проценты на 2 400 000 – 40 000 = 2 360 000 рублей.
Этот вид погашения встречается довольно редко из-за больших платежей в первые месяцы или годы. Досрочное погашение в этом случае выгодно делать задолго до истечения срока кредитования, поскольку под конец экономия на процентах будет совсем невелика.
Куда чаще можно встретить другой – аннуитетный, при котором погашение осуществляется равными частями на протяжении всего времени. Его плюс – нет перепада между размером платежей, он одинаков с начала и до конца.
Проблема в том, что в отличие от дифференцированных платежей, в этой модели первое время клиент выплачивает почти исключительно проценты, а вот тело кредита практически не уменьшается. В результате переплата оказывается большей по сравнению с дифференцированными платежами, но с другой стороны, досрочное погашение такого кредита будет иметь смысл почти в любой момент.
Чтобы рассчитать точную сумму выгоды, которую вы получите, и понять, стоит ли вообще что-то затевать, можно воспользоваться кредитным калькулятором. Например: http://pravo.estate/fincalculator.ru/kreditnyj-kalkulyator – достаточно ввести параметры вашего кредита, и вы узнаете, сколько именно удастся сэкономить.
В целом, досрочное погашение может быть весьма выгодным, а чтобы найти недостающие для него средства есть ряд способов, от простой экономии до использования господдержки, рефинансирования или налогового вычета.
Меры государственной поддержки
Некоторые граждане могут воспользоваться мерами господдержки, поскольку ипотека помогает улучшать жилищные условия, а на их улучшение направлены многие государственные программы. Существуют различные субсидии, с помощью которых можно компенсировать часть затрат на приобретение жилья, разрешается также воспользоваться с этой целью материнским капиталом.
Если пользоваться всеми доступными средствами, то некоторые категории заёмщиков – например, молодые семьи, могут заплатить за жильё в разы меньше, чем без их применения. И хотя лучше всего пользоваться ими уже в момент оформления ипотеки, но и применение для досрочного её погашения также возможно.
Материнский капитал
Улучшение жилищных условий – один из разрешённых вариантов использования материнского капитала. Его можно применить ещё при оформлении ипотеки, и тогда выгода будет большей, однако, если ребёнок родился уже в ходе её выплаты, эта возможность не отпадает, и с помощью капитала можно досрочно погасить долг.
Всё, что нужно для этого – оформить квартиру в долевую собственность, выделив доли детям, и предоставить в банк документы об этом, а также сертификат на капитал и заявление о досрочном погашении. После этого банк произведёт перерасчёт с учётом суммы маткапитала. Отметим, что срок при помощи его использования меняться не будет, вместо этого банк уменьшит размер ежемесячного платежа.
Субсидии
Использование государственной субсидии – ещё один вариант облегчить приобретение жилья. Как и материнский капитал, она может быть применена ещё при оформлении ипотеки, но даже если этого сделано не было, во многих случаях возможно и оформление по ходу выплаты, и досрочное погашение долга с её помощью.
Субсидии предоставляются разным категориям граждан как на федеральном, так и на региональном уровне. Финансирование может быть разным в зависимости от принадлежности к той или иной категории и региона проживания. В первую очередь к льготным категориям относятся молодые семьи, бюджетники, военные, неполные или имеющие усыновлённых детей семьи.
Рефинансирование кредита
Рефинансирование – погашение кредита при помощи другого кредита, обычно берущегося в ином банке. Может применяться для достижения разных целей – избегания штрафа при невозможности сделать выплаты в срок, предусмотренный нынешним соглашением, большей выгодности рефинансирующего кредита по сравнению с ипотекой, необходимости срочно снять обременение с квартиры.
Оформить рефинансирование непросто – фактически, придётся собрать документы как для оформления нового кредита, а отношение банка будет даже, возможно, несколько строже. Сопряжено это и с затратами на получение справок у нынешнего кредитора, а если квартира вновь будет использоваться как залог, то и на её новую оценку. Потому перед тем как начинать оформление, необходимо ещё раз взвесить затраты и сравнить их с планируемой прибылью или получением других преимуществ (в первую очередь – досрочное снятие обременения с жилья).
Выбор банка
Важно и выбрать надёжный банк, ведь именно с ним будет вестись дальнейшее сотрудничество. Рефинансирование предоставляют практически все крупные банки, так что выбор будет довольно широким, особенно если у вас всё в порядке с кредитной историей, а уровень дохода достаточен – вот если с чем-то из этого есть проблемы, он может сильно сузиться. Возможно даже, что не откажут только какие-нибудь мелкие и малоизвестные банки – и тогда ещё раз стоит подумать, проводить ли рефинансирование с их помощью, или лучше оставить всё как есть.
Если же выбор всё-таки имеется, обращать внимание, помимо надёжности банка, следует на такие параметры, как ставка кредита, срок, на который он предоставляется, наличие дополнительных комиссий. Лучшим вариантом при прочих равных станет тот банк, где оформлена ваша зарплатная карта – оформить рефинансирование будет проще, и возможно удастся получить льготную ставку.
Необязательно обращаться в другой банк: иногда можно оформить новый кредит и в том же самом, где вы брали ипотеку. Возможно, тариф окажется менее выгоден, чем у кого-то из конкурентов, но стоит учесть, что оформление без смены банка проще и дешевле.
Подача заявления
Сначала следует уточнить в банке, в котором вы планируете перекредитоваться, точный список необходимых для этого документов, поскольку требования могут различаться в зависимости от учреждения. После их полного сбора останется лишь оформить заявление, а после рассмотрения всех документов вы получите ответ.
Заключение договора
Если ответ оказался положительным, то заключается соглашение – именно оно заменит действующий договор ипотеки, и в дальнейшем ориентироваться при возникновении каких-либо вопросов следует именно на его положения. После заключения договора ипотека будет досрочно погашена средствами, выделенными по новому кредиту.
Использование налогового вычета
Применяться он может лишь однажды в жизни, и составляет 13% от суммы покупки. Есть также ограничение по общей сумме, с которой может делаться вычет – для погашения ипотеки оно составляет 3 миллиона рублей. То есть максимальная сумма, которую можно вернуть, составит 390 000 рублей – эти средства и можно будет использовать для досрочного погашения ипотеки.
Снятие обременения
Сразу после того как долг погашен, можно заняться снятием обременения с недвижимости – а иногда досрочное погашение вообще затевается именно ради него. Это достаточно простая операция, выполняющаяся в два шага: нужно получить справку из банка и обратиться в Росреестр.
Получение справки из банка
Банк обязан выдать эту справку после погашения займа, причём обратиться можно как непосредственно в день погашения, так и впоследствии. В некоторых банках придётся подождать определённое время, от 2-3 дней до недели, поскольку выдача в момент полного расчета не предусмотрена. Чтобы взять справку, клиент должен обратиться лично и написать заявление, а также заплатить за оформление определённую сумму, обычно в пределах 100-300 рублей, хотя во многих банках она предоставляется бесплатно.
Обращение в Росреестр
С этой справкой нужно обратиться с Росреестр, где после периода рассмотрения, обычно не превышающего 7-10 дней, обременение будет снято. Обратиться в эту инстанцию можно по почте, а также через МФЦ.
При обращении нужно иметь с собой также правоустанавливающие документы на недвижимость, паспорта всех собственников, закладную, а также доверенность от банка на снятие залога, если с вами не отправится банковский сотрудник.
Добавить комментарий