Как взять ипотеку без первоначального взноса?

Желание приобрести недвижимость в ипотеку может осложниться при отсутствии у будущего заемщика нет определенного количества денежных средств. Большинство банков не желают предоставлять ипотечные займы тем гражданам, которые не имеют хотя бы 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. Для кредитополучателей это требование может обернуться серьезной дилеммой – подождать несколько лет и накопить нужную сумму или искать другие варианты.

Нежелание откладывать приобретение жилья еще на несколько лет вполне понятно, потому некоторые банковские организации предлагают купить недвижимость без первоначального взноса. Следует обратить внимание, что и условия и требования к заемщику в этом случае будут отличаться от стандартной программы.

Условия получения ипотеки

Суть его заключается в том, что банк выдает заемщику нужную сумму денег под сравнительно невысокие проценты на срок до 30 лет. Получатель ипотеки обязуется возвращать долг ежемесячно по установленному графику и в размере не менее указанной суммы. При этом залогом успешного возврата становится сам приобретенный объект, который нельзя продать, подарить или обменять до полного погашения кредита.

Брать ипотеку могут далеко не все. Банки довольно строго подходят к подбору будущих заемщиков, выдвигая к ним серьезные требования. Основными критериями отбора является возраст и платежеспособность.

Кредитные организации выставляют индивидуальные условия выдачи ипотечных займов. Банк должен придерживаться общих критериев, установленных государством в данной области, но различия в условиях получения все же существует. Они выражаются в процентной ставке, сроке кредитования и способе погашения взятого займа.

Наличие первоначального взноса

Одним из условий оформления ипотеки, является наличие у заемщика определенного количества собственных средств, которые будут внесены как первоначальный взнос за приобретаемое имущество. Такой критерий имеет под собой сразу несколько оснований. Самое главное, что определяет наличие средств – это серьезность подхода к предстоящей покупке. Человек себе отказывал в чем-то и собирал денежные средства на жилье, то есть планировал данную покупку какое-то продолжительное время. Наличие первоначального взноса расценивается банками как признак благонадежности, хотя, безусловно, никаких стопроцентных гарантий не дает.

Банки требуют от заемщиков первоначальные взносы и по более меркантильным причинам. Цены на недвижимость реально колеблются, и, как показывает практика, они не всегда растут. Экономические спады отражаются на данной сфере рынка, поэтому прогнозировать стоимость квартир через 10, 20, 30 лет никто не решается. Если заемщик выплачивает ипотеку исправно, то банк не несет никаких потерь и ему без разницы, во сколько оценивается помещение на сегодняшний день. А вот при падении рынка и одновременной неплатежеспособности кредитополучателя, банковская организация обязана будет продать квартиру по стоимости ниже вложенной, что, конечно же, принесет убытки. Именно на этот случай и берется первоначальный взнос, он покрывает возможную ценовую разность. Поэтому все кредитные организации стремятся дать ипотеку под залог недвижимости, которая по стоимости выше выданной суммы займа.

Размер денежной суммы

При анализе банковских условий несложно выявить, что размер первоначального взноса колеблется от 10 до 20%, в зависимости от кредитной организации. Разные банки выдвигают различные требования по данному пункту. Чтобы все правильно рассчитать, надо рассмотреть условия, актуальные на 2018 год:

1. Сбербанк – 15%.
2. ВТБ-банк – 10%.
3. Дельтакредит – 15%.
4. Альфа-банк – 15%.
5. Россельхозбанк – 15%.
6. Газпромбанк – 10%.
7. Тинькоффбанк – 15%.

Перечень не исчерпывающий, но позволяющий оценить общую процентную ставку по первичному взносу за приобретаемое жилье из средств заемщика. Указанные размеры являются тем минимальным пределом, без наличия которого претендовать на оформление ипотеки не получится. Возможно завышение этой цифры, если позволяют финансы.

Возможна ли ипотека без вложений

Наличием первоначального взноса могут похвастаться далеко не все, но его отсутствие не отменяет факта потребности в жилье. Граждане, не имеющие накоплений, также хотят иметь возможность участвовать в ипотечных программах. Сегодня такая возможность есть, некоторые банки стали предлагать кредиты на покупку жилплощади без первоначального взноса. Такая тенденция обусловлена падением спроса на ипотечное кредитование, в частности из-за отсутствия денежных накоплений. Да и на строящееся жилье очереди уже не выстраиваются, потому застройщики, объединившись с кредитными структурами, разрабатывают новые, более выгодные условия, дабы привлечь покупателей.

Говоря об отсутствии первого денежного вклада, подразумеваются следующие варианты кредитования:

1. Заём выдается под уже имеющуюся в собственности жилую или коммерческую недвижимость. От ее стоимости будет выдано не более 70% денежных средств в кредит.
2. В качестве первичной оплаты предъявляется сертификат на материнский капитал.
3. Заемщик подпадает под категорию социально незащищенной группы – военнослужащие, молодые или многодетные семьи. Военным предоставляется возможность участия в специальной программе, при которой государство им перечисляет до 2,4 миллиона рублей на покупку жилья, а малоимущим выдается сертификат на сумму около 10% от стоимости квартиры.

При покупке первичного жилья под льготные условия могут попасть и иные категории граждан.

Выбор кредитного учреждения

Будущему получателю придется проанализировать существующий кредитный рынок и изучить все условия и требования. Все эти манипуляции займут много времени и сил, благо выполнить предварительный поиск можно сидя дома, а, не бегая по различным банкам. В помощь вам мы предлагаем подборку лучших предложений на сегодняшний день:

1. Тинькоффбанк предлагает выдать ипотеку без первичных вложений, однако квартира будет только с первичного рынка. Предлагаемая сумма кредитования достигает 100 миллионов рублей, срок до 25 лет, процентная ставка от 8%.
2. Транскапиталбанк дает 100% стоимости квартиры на первичном или вторичном рынке либо на покупку частного дома. Максимальная сумма займа 20 миллионов рублей. Процентная ставка будет меняться в сторону увеличения после восьми лет выплат.
3. Руснарбанк позволяет купить квартиру на вторичке без наличия первоначальных средств. Максимум 30 миллионов можно взять на 20 лет под ставку от 10 до 25% годовых.

Сумма займа по ипотеке, как и срок кредитования, а также процентная ставка, определяется индивидуально в каждом отдельном случае.

Порядок оформления

Ипотека без первоначального взноса оформляется в определенном порядке. После того как первая информация о предложениях банков собрана, можно приступать к самой процедуре получения ипотечного займа. Положительным моментом является тот факт, что предварительно обращаться можно сразу в несколько банков, впоследствии оценивая их готовность сотрудничать с конкретным получателем. Этот этап не только возможен, но и рекомендован, потому что далеко не везде заемщик может соответствовать первоначальным требованиям.

Порядок оформления ипотеки выглядит следующим образом:

1. Подается предварительная заявка на кредит.
2. Собирается пакет документов.
3. Банк одобряет кандидатуру.
4. Заключается договор.
5. Подбирается недвижимость.
6. Продавец получает средства за проданную жилплощадь.
7. Производится оформление квартиры или дома на заемщика.

Каждый этап сопровождается индивидуальным набором действий.

Заявка на кредит

Заявка на получение кредита не обязывает стороны к сотрудничеству. Именно поэтому заявления на получение ипотеки могут подаваться сразу в несколько банков. Интернет-сервис Тинькоффбанк предлагает такую услугу в режиме онлайн. Здесь любой желающий может подать заявки сразу в несколько банков и получить предварительный ответ от них. Такой этап значительно упростит всю процедуру оформления, сократив количество банковских организаций в которые следует обратиться лично.

На первоначальном этапе клиент указывает все данные о себе в заявке самостоятельно, не подтверждая их документами. Не следует, однако преувеличивать свои доходы или приукрашать факты, подгоняя их под требования банковской организации. Впоследствии все они будут проверены и в случае выявленного обмана гражданину просто откажут.

Заявка подается на бланке банка, который можно получить непосредственно в отделении или скачать на сайте организации. После принятия заявки кредитный специалист получает возможность официально запрашивать сведения о заявителе, интересуясь его кредитной историей и иными официальными данными.

Заключение договора

Заключение договора производится с теми заемщиками, которые подошли по требованиям банка, соблюли все обязательные условия для получения ипотеки и подтвердили сведения о себе официальными документами.

Договор – это тот бланк, который будет координировать отношения сторон между собой на протяжении всего срока сотрудничества, пока заём не будет полностью погашен. В нем прописываются все права и обязанности займодавца и получателя. Этап подписания соглашения крайне важен и ответственен. Заемщик должен не просто поставить свою подпись на бумаге, а изучить документ. Многие клиенты пренебрегают этим этапом, хотя вступают в совсем не краткосрочные отношения. Условия, выдвинутые банком, придется соблюдать следующие 20-30 лет, поэтому лучше выяснить их для себя заранее и еще раз взвесить все за и против.

Подбор квартиры

Подписанный обеими сторонами договор гарантирует факт передачи ипотечных средств заемщику. После этого шага получатель может выдохнуть и приняться за наиболее приятную часть сделки – поиск жилья. Существует несколько основных вариантов, по которым подыскиваются подходящие по стоимости квартиры:

1. Получатель озаботился этим вопросом ранее и к моменту подписания договора уже имел подходящую по стоимости жилплощадь на примете. Покупка помещений в ипотеку сегодня не редкость и многие продавцы охотно идут на предварительное заключение соглашений по купле-продаже, ожидая финансирования из банка.
2. Подбор жилья начинается только после того, как положительное решение кредитными специалистами принято, а соглашение подписано. Данный способ особенно актуален в том случае, если получатель заранее не знал, какую сумму ему одобрят ипотеки, а потому не мог производить предварительный выбор.

При получении ипотечного займа без первоначального взноса нередко приходится сужать поиск до тех вариантов, которые были предложены банком. Кредитные организации зачастую сотрудничают напрямую с застройщиками и выбирать можно только из того, что есть у них в наличии.

Особенности ипотеки

Отличительной чертой ипотечного займа считается обязательный залог приобретенного имущества под обеспечение кредита. Но и этот порядок имеет свои вариации и особенности в зависимости от того какой вид жилья приобретается.

Подавляющее количество банков предлагают программы ипотечного кредитования исключительно для покупки квартир. Спонсировать приобретение загородных домов или индивидуальных построек городского типа многие организации отказываются, хотя и такой вид ипотеки существует.

Но даже при покупке квартир есть вариации, так как существует две градации данного типа недвижимости:

1. Первичный рынок.
2. Вторичный рынок.

Оформление ипотеки в обоих случаях производится различными путями.

При покупке на вторичном рынке

Наиболее понятной и прозрачной для покупателя процедурой является оформление ипотеки на квартиру вторичного рынка. В этом процессе все отлажено до мелочей, а условия кредитования остаются неизменными на протяжении всего периода сотрудничества с банковской структурой.

При покупке квартиры вторичного рынка процедура выглядит следующим образом:

1. Определяется размер возможной рассрочки исходя из индивидуальных характеристик заемщика – зарплаты, возраста, наличия другого имущества, количества детей и иного.
2. Под одобренную сумму подбирается вариант, который устраивает покупателя и соответствует требованиям банка.
3. Производится сделка по купле-продаже.
4. Заемщик оформляет помещение на себя.

Жилплощадь, приобретенная на вторичном рынке, остается в залоге у кредитной организации вплоть до того момента, пока последний взнос за ипотеку не будет выплачен. После выполнения обязательств по платежам банк снимает обременение с помещения и владелец может распоряжаться им в полном объеме.

При покупке новостройки

Приобретение жилья на первичном рынке может производиться двумя способами:

1. Оформляется уже построенная квартира, которая сдана в эксплуатацию.
2. Покупатель вступает в долевое строительство будущего жилья.

При первом варианте способ оформления идентичен ипотеке на вторичном рынке. А вот при участии в долевом строительстве ипотечное кредитование производится иным способом, а сама квартира не остается в залоге у банка.

Покупая жилье в строящемся доме необходимо быть готовым к следующим моментам:

1. Стоимость жилья может поменяться. Банки готовы к таким изменениям и в результате профинансируют нужную сумму.
2. Процентная ставка по кредиту будет поделена на два периода. Первичный заём выдается при вступлении в долевое строительство, и проценты по нему будут выше, чем по стандартной ипотеке. После сдачи помещения полная сумма стоимости вносится банком и назначается новая процентная ставка, как правило, уже ниже предыдущей.

Оформить залог на помещение сразу не представляется возможным, так как его по бумагам еще не существует. Но впоследствии, после получения документации на жилье, покупатель подписывает право требования, которое дает возможность банку в случае невыплаты кредита распорядиться имуществом.

Привлечение поручителей

Многие банки в списке условий для получения ипотеки устанавливают, что обязательно должны быть поручители. Эта мера имеет под собой сразу несколько оснований. Во-первых, таким образом, достаточно просто выясняется благонадежность самого заемщика. Мало кто захочет поручиться за человека безответственного, не исполняющего своего обещания. Во-вторых, поручители несут ответственность за то, чтобы заемщик исправно погашал заём и не допускал задолженности. В противном случае отвечать за долги придется им самим.

Поручителем может стать далеко не каждый родственник. Он обязан отвечать следующим требованиям:

1. Иметь официальную работу.
2. Получать заработную плату не ниже предусмотренного банком минимума.
3. Не иметь собственных кредитных обязательств. Если займы есть, то высчитывается сумма «свободного» от уплаты дохода, который сможет стать обеспечением ипотеки.

Зачастую поручителя достаточно трудно найти и многие клиенты не могут воспользоваться ипотечными программами именно по этой причине.  Поэтому некоторые банки исключили это условие из общего списка.

Ипотека при покупке

Термин ипотека означает, что кредит дается под покупку любой недвижимости. В список недвижимости входят:

1. Квартиры.
2. Дома.
3. Земельные участки и дачи.

Желание приобрести загородный дом или земельный участок в ипотеку осуществить непросто. Большинство банков не желает финансировать такие приобретения, так как эти типы недвижимости считаются малоликвидными. В случае невыполнения заемщиком обязательств по выплате взносов реализовать загородный дом или земельный участок достаточно трудно. Недвижимость этого рода может быть обесценена по причине плохого ухода за ней или в результате экономическо-политической ситуации в стране.

При должном упорстве получить ипотеку под покупку недвижимости такого рода все же можно, правда говорить о 100% кредитовании без первого взноса не приходится.

Земельного участка

При выборе земельного участка для приобретения ориентироваться, прежде всего, стоит на его ликвидность. Банк не даст денег на покупку надела, который находится:

1. Вдалеке от населенного пункта.
2. Не имеет хорошего транспортного сообщения, которое обеспечит подъезд к участку в любое время года.
3. Имеет в округе загрязняющий среду фактор – свалка или вредное производство.

К тому же ипотека под надел выдается на более невыгодных для заемщика условиях. Процентная ставка здесь будет выше, а кредиторы могут потребовать еще и залога иного имущества. Заработная плата получателя должна быть значительно выше стандартной планки, рассматриваемой при покупке квартиры. Все эти аспекты должны компенсировать банку те риски, на которые он идет.

Загородного дома

С загородными домами ситуация складывается фактически также как и с земельными наделами. Считается, что их приобретение – это скорее роскошь, чем необходимость, а потому покупатель должен иметь значительно более высокий уровень доходов и иметь какое-нибудь иное залоговое имущество.

Дома легко теряют свой внешний вид, что сразу же сказывается на их стоимости. Если владелец не вкладывает достаточно средств в недвижимость, то ее цена будет неуклонно понижаться, даже при положительных тенденциях на рынке.

Обеспечение по ипотеке на загородные дома производится иным имуществом и предоставлением поручителей.