Договор долевого участия (ДДУ) может быть расторгнут несколькими способами: по соглашению сторон, в одностороннем либо судебном порядке. В зависимости от того, по чьей инициативе и на каких основаниях расторгается договор, условия разрыва могут быть самыми разными.
Односторонний отказ от договора
Отказаться может любая из них, но чаще всего к этому приводят нарушения со стороны застройщика, позволяющие разорвать соглашение с соблюдением законодательства. Впрочем, есть и примеры разрыва по инициативе застройщика. Он может сделать это на законных основаниях, если дольщик не делает взносы вовремя.
Со стороны участника
Чтобы законно расторгнуть ДДУ, дольщик должен иметь основание согласно пункту 1 статьи 9 ФЗ № 214:
- Неисполнение обязательств застройщика по времени передачи объекта (просрочка) в течение двух месяцев.
- Неисполнение указаний части 2 статьи 7 того же закона, предписывающей, если имеются недостатки, делающие невозможным использование объекта, либо были допущены отступления от условий ДДУ при его строительстве, предпринять что-либо из перечисленного:- устранить их;
– возместить расходы на устранение;
– уменьшить цену договора на соразмерную недостаткам сумму. - Нарушение требований к качеству квартир, на постройку которых был заключён договор.
Также расторжение по инициативе дольщика возможно в иных случаях, если они предусмотрены федеральным законодательством либо оговариваются в ДДУ. Но при своевременном выполнении застройщиком взятых на себя обязательств, разорвать договор с ним дольщик сможет только через суд.
Отдельно стоит отметить случаи с ипотекой: судебная практика свидетельствует, что односторонний отказ возможен даже в случае, если в кредитном договоре указано, что для этого обязательно получить согласие банка. Суды неоднократно рассматривали вопрос об одностороннем отказе без разрешения банка, и приходили к выводу, что дольщик всё равно имеет право расторгнуть соглашение, и не обязан получать при этом согласие банка.
Естественно, что допущенные при строительстве нарушения и несоответствие объекта параметрам, указанным в ДДУ, побуждают к разрыву договоренности, однако, перед тем, как совершить его, дольщику стоит взвесить все «за» и «против». Даже если судебный процесс будет выигран, это ещё не гарантия, что удастся вернуть деньги. Потому нужно учесть, насколько состоятелен застройщик и на каком этапе находится строительство.
Если он окажется не способен платить по счетам, и в результате судебного процесса строительство остановится, то есть риск ничего не получить в итоге. В подобной ситуации возможно выгоднее будет позволить ему худо-бедно довести строительство до конца, пусть и со срывом всех возможных сроков. Потому крайне важен выбор застройщика, чтобы минимизировать риск возникновения подобных проблем.
Со стороны застройщика
Пункт 5 статьи 5 ФЗ № 214 позволяет застройщику прибегнуть к расторжению соглашения, если участник долевого строительства:
- Задерживает платёж в течение срока, превышающего 2 месяца.
- За год задержал внесение денег на меньшие сроки более трёх раз, то есть систематически нарушал условия договора.
Перед тем как разорвать договор, следует направить предупреждение, в котором указать, что задолженность должна быть погашена до определённого числа, и обозначить, какая ответственность ждёт за невыполнение.
Если с момента отправки предупреждения прошло 30 дней, дольщиком оно было получено, но долг не погашен, застройщик получает право расторгнуть ДДУ, для чего он должен направить дольщику уведомление о своём одностороннем отказе от его дальнейшего исполнения.
Начиная с этого момента, договор будет считать расторгнутым. Необходимо обратиться в Росреестр и внести соответствующую запись в государственный реестр прав, после чего можно искать нового дольщика. Тому же, договор с которым был разорван, следует в течение 10 дней компенсировать выплаченные им в ходе строительства средства.
Процедура отказа
Помимо наличия законных оснований, отказ от исполнения ДДУ необходимо грамотно юридически оформить и доказать вину второй стороны, чтобы в будущем не иметь неприятностей с этим. Ведь в большинстве случаев сложно рассчитывать на сотрудничество второй стороны, более вероятно как раз её противодействие.
Уведомление
Потому особенно важно, чтобы уведомление об отказе было составлено по форме и отправлено либо доставлено так, чтобы иметь доказательства его получения второй стороной. Оно направляется заказным письмом на юридический адрес застройщика, делается опись вложения. С даты, когда оно было направлено, договор расторгается.
Форма и содержание
При составлении уведомления можно ориентироваться на приложенный к статье образец, составленный по требуемой форме и содержащий в себе основные пункты, которые должны содержаться в документе.
Вдобавок к этому: в уведомлении обязательно должны быть указаны положения договора, по причине нарушения которых он разрывается, и сформулированы требования – какие именно средства нужно возвращать. Их следует подкрепить точным расчётом сумм, требуемых к выплате, и указать реквизиты, на которые они должны быть отправлены.
Таким образом, уведомление состоит из следующих пунктов:
- Сведения о том, куда и от кого оно подаётся.
- Информация о договоре.
- Сведения о строящемся объекте.
- Приложения.
- Дата и подпись заявителя.
Денежные расчёты между сторонами
Важным аспектом при разрыве ДДУ являются денежные расчёты: сколько и в какой срок должен заплатить застройщик, а также какой будет его ответственность при невыполнении. Из-за незнания своих прав участники долевого строительства могут потерять возможность получить часть причитающихся им по законодательству выплат.
Порядок
Выплатить дольщику потребуется как полную стоимость договора, так и проценты за пользование средствами, если ДДУ разрывается из-за нарушений со стороны застройщика.
Проценты начисляются за всё время со дня внесения денег и вплоть до даты, когда они были возвращены ему. Ежедневно начисляется 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка, если клиент – юридическое лицо, и 2/300, если он физическое лицо. Начисление происходит на общую цену ДДУ.
Срок
После расторжения договора у застройщика есть 10 суток на то, чтобы вернуть его цену. Если он должен сделать другие платежи, для них устанавливается тот же срок. При неисполнении обязательств ему направляется претензия, содержащая требование выплатить суммы, которые он должен, с их точным указанием.
Ответственность
Если указанная в претензии сумма не выплачивается, дольщик получает возможность подать исковое заявление и потребовать в нём признать ДДУ расторгнутым, а также взыскать с застройщика:
- всю сумму ДДУ;
- проценты за использование средств;
- штраф за неудовлетворение претензии, составляющей половину присужденной судом суммы;
- компенсацию морального вреда;
- оплату судебных расходов и услуг юриста.
Таким образом, при отказе решить дело в досудебном порядке застройщик рискует тем, что в случае проигрыша в суде он будет вынужден выплатить значительно большую сумму – в первую очередь за счёт штрафа, компенсации морального вреда и связанных с тяжбой расходов.
К ответственности иногда привлекается и дольщик, в частности, по пункту в договоре о штрафе за его разрыв в одностороннем порядке. Из-за этого пункта дольщики иногда даже отказываются от разрыва соглашения и терпят задержки и другие нарушения. В действительности, однако, включение такого пункта не соответствует законодательству РФ, и за это даже полагается штраф (п. 2 статьи 14.8 КоАП).
Если вы столкнулись с подобными неправомерными требованиями со стороны застройщика, следует обратиться в прокуратуру, а также в суд. В иске нужно указать, что пункт договора о штрафе просите признать не имеющим юридической силы. Это следует сделать также и если застройщик вернул ваши средства, но при этом произвёл вычет штрафа.
Расторжение по соглашению сторон
Самый простой вариант, при котором ни у кого, вероятнее всего, не возникнет претензий впоследствии. Застройщик и дольщик должны самостоятельно договориться об условиях расторжения.
Есть несколько тонких моментов, на которые желательно обратить внимание:
- Соглашение о расторжении ДДУ должно пройти государственную регистрацию, и без неё не будет признано действующим. Важно, чтобы в соглашении было чётко указано, кто должен осуществлять регистрацию, и какой отводится срок для неё, чтобы не дать застройщику возможности затягивать процесс.
- Если регистрацией занимается застройщик, то передавая ему документы, дольщик должен оставить себе их копии, чтобы доказать при необходимости, что соглашение было заключено и условия, на которых это было сделано.
- Застройщики иногда пытаются настоять на отказе дольщика от выплаты процентов за пользование средствами, а также отсрочке выплат, значительно превышающей предусмотренную законодательством. Подписывать соглашение с такими условиями не следует, ведь поскольку после подписания они будут считаться оговорёнными участниками соглашения по доброй воле, в суде вряд ли удастся их отменить. А вот до тех пор, пока дольщик сам на это не согласился, у него остаётся возможность потребовать проценты через суд, а при просрочке выплат также компенсацию и за неё.
С учетом всего этого, перед подписанием соглашения желательно показать его квалифицированному юристу, чтобы исключить всякую возможность манипуляций формулировками со стороны застройщика, и минимизировать негативные последствия. Также он может проверить, насколько условия соглашения отличаются от тех, что можно получить, разорвав ДДУ по инициативе дольщика, если есть законные причины для разрыва.
Расторжение по решению суда
Этот способ оговаривается в пункте 1.1 статьи 9 ФЗ № 214. Чтобы обратиться в суд за расторжением договора, требуется иметь основание – без него положительного решения ждать не приходится.
Основания
Выделяют три основания:
- Строительство объекта приостановлено или прекращено, и ясно, что в оговорённый срок передать объект уже не выйдет. Нужно подготовиться к тому, что прекращение строительства придётся доказывать, поскольку застройщик может попытаться его оспорить. Как доказательства для суда могут использоваться:
- официальный ответ от организации, надзирающей за строительством;
- договоры того же застройщика с новыми дольщиками с указанием нового срока сдачи объекта;
- судебный акт с соответствующим заключением;
- официальные изменения в проектной документации.
В качестве доказательств также могут использоваться показания свидетелей, фотографии объекта, демонстрирующие, что темпы его строительства отстают от проектных, протоколы собраний дольщиков. Но этих доказательств не всегда достаточно, потому к подготовке стоит отнестись серьёзно, ведь возможна ожесточённая борьба. Известны даже случаи имитации строительства со стороны застройщика, чтобы представить в суд доказательства, что оно идёт.
- Проектная документация строения была серьёзно изменена либо превышено допустимое законодательством изменение площади строящегося жилья (5%).
- Было изменено назначение общего имущества либо нежилых помещений.
Помимо перечисленных оснований, использоваться могут и другие, если они предусмотрены Федеральным законодательством или отдельно оговорены в ДДУ.
Если имеется любое из перечисленных оснований, дольщик получает право расторгать договор взыскать все соответствующие компенсации и штрафы, для этого он пишет исковое заявление. Если решение суда оказалось в его пользу, то застройщику придётся расплатиться в течение десяти дней после того, как узнает об этом решении.
В прокуратуру и в суд нужно обращаться при отказе со стороны застройщика в расторжении договора, если он никак не реагирует на отправленное уведомление либо требует заплатить за расторжение ДДУ.
Судебная практика
Шистерова Екатерина Анатольевна обратилась в суд с иском к ООО «ВОИК» – в заявлении она потребовала расторгнуть ДДУ, заключённый с обществом, а также взыскать цену договора, пени в установленном в соответствии с пунктом 2 статьи 6 ФЗ № 214 размере, компенсацию морального вреда, а также штраф по пункту 6 статьи 13 ФЗ № 2300-I.
Истец не присутствовал на заседании, сообщив, что дело может рассматриваться без неё. Присутствовали представители обеих сторон: сторона истца поддержала требования, а представитель ответчика не признал их. Суд выслушал всех, после чего провёл рассмотрение письменных доказательств.
В результате разбирательства было установлено, что истец выполнила все обязательства перед застройщиком согласно заключённому ДДУ в полном объёме. Застройщик в срок получил разрешение ввести объект в эксплуатацию, после чего был проведён его осмотр и составлен акт с перечислением всех замечаний. Их оказалось много, все они перечислены в полной версии: *ССЫЛКА НА СУДЕБНУЮ ПРАКТИКУ*.
Ответчик должен был устранить указанные недостатки в течение 30 дней после получения акта – и как указал истец, это обязательство ООО «ВОИК» не выполнило. Спустя 23 дня после истечения данного срока, истец направил по почте письмо с уведомлением и описью вложения, в котором указывал, что отказывается от ДДУ. Ответчик его не получал, в результате обществом был составлен односторонний акт о передаче объекта.
Истец в обоснование своих требований ссылался на нарушение условий договора ответчиком: указанные им недостатки не были устранены в срок, а объект не передан. Судом, однако, оснований для удовлетворения иска найдено не было: истец не представил доказательств, что выявленные недостатки указывают на отступление от условий договора при строительстве объекта.
На ввод объекта в эксплуатацию было получено разрешение городской администрации, свидетельствующее о его соответствии нормативам градостроительного проектирования. Отвечает необходимым требованиям и проектная документация, о чём свидетельствует заключение госэкспертизы.
В результате разбирательства суд установил, что права истца нарушены не были, законные основания для возврата средств и удовлетворения предъявленных требований отсутствуют, и отказал в иске по всем пунктам.
Добавить комментарий