Расчет неустойки по ДДУ по 214 ФЗ – правила, формула и калькулятор

Долевое строительство подразумевает заключение договора между двумя сторонами – застройщиком и непосредственно участником строительства. Каждая из сторон имеет свои обязательства, нарушение которых влечет штрафные санкции. Если застройщик нарушает сроки сдачи объекта, то по законодательным нормам он обязан уплатить пеню будущему владельцу недвижимости. Размер неустойки установлен нормативными документами на государственном уровне, уменьшить ее нельзя.

Сделать это можно, используя специальный калькулятор неустойки по ДДУ, который легко найти на различных интернет-порталах или самостоятельно. Произвести правильный подсчет конечной суммы поможет формула неустойки.

Срок по договору долевого участия

Долевое строительство – это весьма популярный вид приобретения новой квартиры. Он удобен для обеих сторон. Застройщик получает финансирование напрямую от потенциального покупателя, а участник вкладывает деньги поэтапно, что позволяет ему не оформлять огромные кредиты и экономить деньги на процентах займов. К тому же такое жилье имеет более низкую стоимость на выходе для участников долевого строительства.

Данный тип правоотношений регулируется договором, заключаемым на предварительном этапе. Этот документ составляется в условно произвольной форме, но обязан содержать определенные пункты, без которых он признается ничтожным. Правила оформления взаимных отношений между сторонами регулируется Федеральным законом №214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости … в РФ” от 30 декабря 2004 года. Согласно этому нормативному документу, договор долевого участия в строительстве (ДДУ) обязан включать в себя следующие основные пункты:

1. Цену договора и порядок уплаты отдельных сумм, с указанием сроков.
2. Дату передачи готового объекта участнику.
3. Гарантийный срок на недвижимость.

Кроме указанных моментов, в договоре прописывается еще масса важных нюансов, в том числе условия соблюдения прописанных пунктов. Для покупателя долевой собственности крайне важным аспектом является именно срок сдачи готовности недвижимости. Исходя из этой даты, он строит свои собственные планы. При нарушении застройщиком установленных периодов участник несет убытки, причем не только моральные.

Понятие неустойки

Неустойкой считается сумма, определенная по закону или договору, которая уплачивается стороной, не выполнившей свои обязательства или исполнившей их ненадлежащим образом.

Исходя из того, что каждый участник обязан соблюдать пункты договора. При нарушении указанных сроков готовности объекта застройщик должен выплатить пострадавшей стороне пеню. Неустойка используется как обеспечение взятых на себя обязательств. Для сторон договора долевого участия размер штрафных санкций предусмотрен Федеральным законом №214-ФЗ.

Если застройщик не включил пункт о необходимости уплаты пени за несоблюдение сроков в соглашение с участниками, это не снимает с него ответственности по ее уплате. Взыскивать штрафные суммы может любой участник договоренности, который не получил в установленный срок свою недвижимость в готовом виде.

Для застройщиков неустойка является довольно серьезной проблемой, потому что сам процесс строительства спрогнозировать с точностью до дня невозможно. Но штрафные пени могут быть отменены в том случае, если строительная компания заранее, не позднее двух месяцев до планируемого окончания, известит участников о возникших трудностях и внесет изменения в пункт договора о сроках сдачи объекта.

Правила расчета

Рассчитать неустойку при нарушении сроков сдачи строительных объектов по ДДУ, можно на основе Федерального закона № 214-ФЗ. Часть 2 статьи 6 приводит правила, по которым пеня будет рассчитываться.

Формула расчета неустойки выглядит следующим образом:

СД × 1/300СР × ДП = Н,

где:

СД – стоимость договора,

1/300СР – одна трехсотая ставки рефинансирования, которая берется на день расчета по данным Центробанка России,

ДП – дни, просроченные после указанной в соглашении даты сдачи объекта,

Н – полученный размер неустойки.

Можно рассмотреть формулу на более конкретном примере. Участник ДДУ подписал договор на 5 000 000 рублей. Застройщик просрочил сдачу на 30 дней. Участником ДДУ является гражданин, поэтому формула умножается на 2. Актуальная на день расчета ставка рефинансирования Центробанка – 7,25%. Посчитать легко:

5 000 000 * 1/300 * 7,25/100 * 30 * 2 = 72 428 рублей.

При полном расторжении договора с застройщиком будет выплачено 5 074 428 рубля.

Порядок взыскания

Безусловно, сам застройщик не станет добровольно рассчитывать пеню и отдавать ее покупателю. Для взыскания штрафных санкций у каждого участника есть два законных пути:

1. Договорной, когда разногласия решаются на добровольной основе.
2. Судебный, если вторая сторона отказывается выплачивать требуемую неустойку.

Обратите внимание, что при предъявлении претензии речь может идти не только о начислении пени. Кроме этого, граждане могут взыскивать штрафы за понесенные материальные убытки по причине несвоевременной сдачи недвижимости. Ярким примером основания для начисления штрафа считается необходимость снимать жилое помещение для проживания сверх расчетного срока. Стоимость аренды может быть взыскана с недобросовестного застройщика.

Большинство споров подобного рода решается исключительно в судебном порядке, но это не исключает необходимости сначала направить претензию строительной компании, предложив урегулировать вопрос мирно в досудебном порядке.

Направление претензии

Составление претензии – это весьма ответственный момент. Для грамотного изложения фактов лучше всего обращаться к юристам, которые практикуют данный раздел юриспруденции и смогут оптимальным образом описать ситуации и выразить требования. Руководствуясь приложенным образцом документа претензию можно составить и самостоятельно. В бумагу надо включить следующие пункты:

1. Реквизиты сторон ДДУ – наименование строительной компании, ФИО участника, адреса и телефоны.
2. Название документа.
3. Изложение фактов начала сотрудничества с указанием номера договора долевого участия и ссылками на его пункты.
4. Отсылки на законодательный акт №214-ФЗ статью 6.
5. Расчет суммы неустойки.
6. В случае выставления штрафных санкций приводятся суммы их расчета.
7. Выставление требований с указанием конечной суммы и периода урегулирования вопроса.
8. Предупреждение о том, что в случае отсутствия удовлетворения требований будет подан иск в суд.

Претензия заверяется гражданином собственной подписью и датой ее составления.

Судебный порядок

Исходя из сложившейся практики, можно сказать, что решать проблемы мирным путем со строительными компаниями довольно сложно. Материальное удовлетворение претензии, скорее, исключение, чем правило. Зачастую направление этого документа считается лишь необходимым шагом перед обращением в суд.

Наличие направленной ранее претензии при подаче искового заявления в суд, является обязательным условием. Кроме этого, иск подкрепляется документами-основаниями, главным среди которых считается договор долевого участия. Исковое заявление составляется по примеру претензии и содержит в себе следующие сведения:

1. Наименование судебной инстанции, куда направляется иск. По нормам обращаться следует по адресу регистрации ответчика.
2. Данные застройщика и участника.
3. Краткое изложение сути сложившейся ситуации.
4. Предъявление требований.
5. Основания для взыскания материальной неустойки.
6. Расчет пени и штрафов, подлежащих выплате.

Кроме иска и пакета документов, заявитель представляет в суд квитанцию об оплате госпошлины за рассмотрение дела. Данные расходы могут быть также включены в сумму иска.

Судебная практика

В конце 2017 года Октябрьский районный суд города Пензы рассмотрел иск, поданный участниками долевого строительства застройщику. Сразу два истца инициировали процесс по отношению к недобросовестному застройщику, который просрочил сдачу объекта на несколько месяцев. В иске они излагали требования следующего порядка:

1. Выплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Расчеты пени были приведены.
2. Оплатить штрафные санкции за понесенный моральный ущерб.
3. Возместить затраты на представителя и судебные издержки.

Ответчик разъяснил задержку сдачи объекта с позиции возникших трудностей в процессе финансирования строительства. В результате перебоев с материальным обеспечением объект был сдан не 30 апреля, а 12 июля. Суд не счел данные основания оправдывающими и встал на сторону истцов, сократив сумму их требований, исходя из того, что период расчета неустойки был определен ими неверно, а сумма морального ущерба не была подтверждена и доказана. В остальных пунктах размеры взысканий остались без изменений.

Образцы документов