Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство

При выборе подрядчика крайне важна надежность. Чтобы минимизировать возможные потери, необходима проверка застройщика. Это поможет избежать вложения денег в мошеннические либо просто тонущие компании.

Участники долевого строительства

Законодательством устанавливается, что в договоре о долевом строительстве должны фигурировать две стороны – застройщик и дольщик. Последних обычно много, но с каждым из них договор заключается индивидуально.

Застройщик

Организация, имеющая в собственности, либо арендующая земельный участок и ведущая на нём строительство с привлечением средств граждан. Эта компания должна соответствовать предъявляемым законодательством требованиям и следить, чтобы объект и процесс строительства также им соответствовал. Также она занимается всеми связанными со строительством аспектами.

Дольщик

Обычно это физическое лицо (хотя участие юридических также допустимо), предоставляющее средства на этапе строительства недвижимости. Соответственно, после того, как её возведение будет завершено, это лицо получит право собственности на указанное в договоре жильё.

Схема участия

Коротко опишем схему, в соответствии с которой обычно осуществляется участие:

• Застройщик приобретает либо арендует участок, на котором в дальнейшем будет вестись строительство.
• С дольщиками заключаются договоры.
• Они выплачивают оговорённые суммы.
• После сдачи объекта получают в своё распоряжение жильё.

Возможные риски дольщика

Хотя долевое строительство и помогло многим приобрести квартиры – ведь без такой формы некоторые компании бы вовсе не смогли начать строительство, но вместе с тем участие в нём несёт в себе и риски. Не все застройщики честны с клиентами, из-за чего в СМИ постоянно всплывают истории об обманутых дольщиках.

Но прежде чем перечислять риски участия в долевом строительстве, стоит выделить важнейшие плюсы, благодаря которым оно остаётся популярным:

• таким образом можно приобрести недвижимость заметно дешевле, чем при обычной покупке, делающейся уже после сдачи дома в эксплуатацию;
• платежи за приобретение могут быть распределены на всё время строительства, в результате чего их выплата становится более посильной для бюджета семьи;
• приобретаемая квартира гарантированно окажется «чистой» в юридическом смысле, а вот приобретая жильё, уже побывавшее в чьих-то руках, можно получить в перспективе проблемы с ним.

Разберём важные риски, начав с откровенно мошеннических схем, последствия недооценки которых уже успели испытать на себе немало клиентов нечистых на руку застройщиков:

1. Продажа одной и той же строящейся недвижимости нескольким покупателям – если случилось подобное, то права на приобретённую жилплощадь в итоге останутся у того, кто купил её первым. А вот лицу, которому её продали по второму разу, придётся несладко. Чтобы получить от застройщика выплаченные деньги потребуется судиться с ним.
2. Использование серых схем – к примеру, распространён вариант с заключением предварительного договора купли/продажи вместо полноценного договора долевого строительства. Такой манёвр позволяет застройщику оставить за собой право собственности на недвижимость и впоследствии требовать от клиента дополнительной оплаты. Иногда вместо этого применяется заём под вексель, но ни договор предварительной купли/продажи, ни вексель не обязывают впоследствии передать недвижимость – вместо этого застройщик имеет право просто вернуть средства после того, как строительство завершится, и отказаться от обязательств, залогом исполнения которых они были.

Риски необязательно должны быть связаны с недобросовестностью компании-застройщика – просто те или иные процессы могут пойти не так, что приведёт к:

1. Задержке строительства – к ней могут привести различные обстоятельства: изначально неверно рассчитанные сроки, задержки поставок материалов и другие проблемы с подрядчиками, использование ресурсов в первую очередь на достройку других объектов и так далее. Задержка строительства – довольно частое явление, потому в договоре стоит прописать, какую ответственность понесёт застройщик в случае её возникновения.
2. Запросу доплаты – иногда застройщик требует от клиента дополнительную плату, и если в договоре чётко не прописано, что входит в стоимость, то он может оказаться вправе сделать это, и потребовать оплаты, например, подключения к коммуникациям. Иногда необходимость доплаты вызвана удорожанием материалов. В таком случае требуется провести экспертизу для расчёта нужной суммы.
3. Желанию расторгнуть договор со стороны дольщика – и здесь может крыться ещё одна опасность – если процедура подробно не указана в тексте договора, то сделать это может оказаться непросто. Потребуется составить отдельное соглашение для расторжения, и застройщик получит возможность всячески саботировать процесс его составления и подписания.
4. Возврату средств – при расторжении по инициативе дольщика, могут быть подняты вопросы, в каком размере и в какие сроки ему должны быть возвращены вложения. Если в договоре нет сведений об этом, то возникнет серьёзная проблема. Например, застройщик может настаивать, что обязан вернуть средства лишь после того, как квартира будет куплена новым клиентом – и если указаний на этот счёт не было, то потребуются разбирательства в суде с неочевидным исходом.
5. Сложностям при регистрации прав – они могут возникнуть, если в государственные службы не были вовремя предоставлены нужные документы. Это может привести к необходимости судебного разбирательства.

Как проверить застройщика

Как видно из обзора рисков дольщика, большая их часть связана с выбором компании-застройщика, а также составлением договора – это два узких места долевого строительства. И если со вторым поможет грамотный юрист, специализирующийся на таких договорах, который выявит возможные проблемы и настоит на внесении в текст нужных пунктов, то на первом стоит остановиться подробнее.

Ознакомление с документами

Обязательно стоит ознакомиться с информацией о структуре компании, и если договор заключается не с головной, а с дочерней, то уточнить сведения именно о ней. Также следует проверять персонально учредителей: можно встретить компании, имеющие ещё незапятнанную репутацию, но лишь потому, что это новые воплощения закрытых нечистых на руку застройщиков, и иногда они вычисляются по основателям (если те уже светились в таких компаниях).

Есть и другой вариант – номинальный директор. Проверить его на номинальность можно по ИНН из выписки ЕГРЮЛ. ИНН вводится на одном из проверочных сервисов, например, www.kartoteka.ru. Если на его владельце числится много компаний, то он наверняка является номинальным директором. А это, в свою очередь, означает, что компания уже готова защищаться от кредиторов и государства, и нести в неё деньги не стоит.

Если проверка свидетельств, совпадения реквизитов, адресов и прочих основных данных не станет проблемой, то вот для более подробной проверки, например, разбора проектной документации, стоит обратиться к специалистам в юридической и финансовой сферах.

Анализ судебных дел компании

Обязательно проверить статистику застройщика по судебным делам. Это осуществляется либо при помощи онлайн-картотеки арбитражных дел – kad.arbitr.ru, либо через сервис проверки контрагентов – www.1cont.ru.

Если судебных дел много, и застройщик выступает в них чаще в роли ответчика. Это должно заставить задуматься о том, стоит ли начинать работу с ним, ведь обилие судебных процессов может говорить о недобросовестности либо наличии финансовых проблем. Кроме того, обратите внимание на суммы – если долги по искам невелики, то это не столь критично.

Ещё один важный нюанс – предмет разбирательства. Если много исков связано с проектировщиками, водоканалом или генерирующими компаниями, то это может привести к срывам сроков сдачи объектов.

Сведения о прошлых объектах

Важно узнать сведения о предшествующей работе компании: каков её возраст, сколько квартир она сдала за время деятельности и за последние несколько лет, насколько довольными остались покупатели.

Важные нюансы:

• Были ли ранее просрочки – конечно, проблемы могут происходить с каждым застройщиком, и ничего страшного, если время от времени он допускает просрочки. Главное, чтобы они не были длительными, и не стали системой. То есть чтобы, по крайней мере, просроченных объектов не было больше, чем сданных вовремя.
• Насколько открыта информация о прошлых проектах – застройщик должен сам давать всю нужную информацию, то есть адреса и параметры объектов. И конечно, они должны совпадать со сведениями из других источников. Если выяснится, что компания приукрашивает действительность, то сложно будет доверять её обещаниям.
• Качество – оно даже более важно, чем своевременная сдача. Отзывы в интернете не назвать стопроцентно надёжным источником (и потому не стоит останавливаться на их чтении на одном-двух сайтах, нужно провести более детальную проверку), но чаще всего приходится ограничиваться им. Хотя куда лучше, если есть возможность лично пообщаться с обладателем недвижимости, возведённой силами застройщика, или съездить и осмотреть дом.

Финансовое состояние

Официальный сайт ФСПП позволяет узнать, есть ли у компании незакрытые долги (fssprus.ru/iss/ip/). Если их много и на крупные суммы, то очевидно, что у неё проблемы. Вряд ли в подобных обстоятельствах стоит отдавать ей свои кровные, ведь вы встанете в конец очереди кредиторов, особенно если долги давние.

Но стоит разделать долги перед юридическими и физическими лицами, и перед государством – если на компании числятся долги по государственным пошлинам, это ещё не повод настораживаться, поскольку для расчётов с государством используется другой механизм.

Подытоживая изложенное в разделе, выделим главные признаки, по которым можно понять, что компания неблагонадёжна:

• Множество исков к ней.
• Большое количество незакрытых исполнительных листов.
• Преобладание отрицательных отзывов от клиентов.
• Некорректно составленные договоры.
• Нежелание выдавать требующиеся документы.

Предоставление информации

В законодательстве установлен и полный перечень сведений, которые необходимо будет представить.

О застройщике

В список обязательной информации входит:

• Официальное и коммерческое наименование, местонахождение, режим работы, контакты, ФИО руководителя.
• Сведения о государственной регистрации, учредителях и иных участниках с 5% и более голосов в компании.
• Сведения о проектах, в осуществлении которых организация участвовала за три последних года.
• И другое (полный список в статье 20) – всё это должно находиться в свободном доступе. Вдобавок застройщик должен будет по требованию предоставить доступ к ряду документов, перечисленных в той же статье.

О проекте строительства

О нём должна быть доступна следующая информация:

• Основные сведения об объекте и договоре, разрешении на строительство, выполнивших инженерные изыскания лицах и результатах экспертиз.
• Данные о правах на участок под строительство.
• Подробные характеристики объектов, строительство которых планируется, планы по их присоединению к сетям, сроки сдачи и тому подобное.
• Если застройщик привлекает средства не только от дольщиков, но и иными способами – сведения об этом.

Полный список вы можете найти в статье 21, как и перечень документов о проекте, которые компания должна предоставить по требованию.

Размещение информации

Правила размещения информации утверждены приказом Минстроя № 914/пр. Согласно ему, все перечисленные в предыдущем разделе сведения, должны быть размещены на сайте застройщика, и возможность доступа к ним должен иметь любой пользователь интернета. Это значит, что застройщик не может требовать регистрации или предоставления личных данных перед тем, как откроет доступ к ним. Пользователь не обязан устанавливать отдельные программы для получения доступа к сведениям.

Информация должна быть оформлена просто и понятно, проектная декларация опубликована в виде электронной копии, а проект договора – в виде скан-копии либо обычного текстового файла.

Если вносятся изменения, то соответствующим образом должны меняться и сведения на сайте, при этом требуется, чтобы наряду с новыми версиями документов сохранялись и предшествующие. Также следует зафиксировать и сделать доступным пользователям время внесения изменений.

Страхование гражданской ответственности

Ранее согласно Федеральному закону № 214 застройщики страховали ответственность при помощи банковского поручительства, страховки либо договора с обществом взаимного страхования.

Но с 2017 года в законодательство были внесены поправки, касающиеся страхования долевого строительства и обязывающие всех застройщиков, занимающихся привлечением средств при помощи заключения договоров долевого участия, отчислять средства в специальный компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости договора. Этот фонд обеспечивает защиту, он нужен, чтобы финансировать завершение строительства в случае задержек, или выплачивать компенсации пострадавшим дольщикам при банкротстве застройщика. Другими страховыми случаями являются незавершение строительства или неполучение дольщиком жилья при завершённом проекте, а также невозврат ему средств.