PRAVO.ESTATE

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) в 2018 году – все нюансы и подводные камни

У долевого строительства противоречивая репутация: периодически в прессе выходят материалы об очередных застройщиках-мошенниках, что не добавляет доверия к застройщикам в целом, но вместе с тем граждане продолжают в него вкладываться. Это и понятно, ведь таким образом удаётся купить недвижимость в новостройке по более низким ценам, и многие в условиях её дороговизны на отечественном рынке считают, что такая экономия стоит риска.

Если собирались инвестировать в долевое строительство, обязательно нужно озаботиться снижением возможного риска.

Очень важно все делать правильно, выбрать надёжную компанию и составить с ней подробный договор долевого участия, в котором будут отражены все важные детали и заранее улажены возможные спорные ситуации. О подборе компании уже было рассказано в статье «Как проверить застройщика», а о составлении договора пойдёт речь в этой.

 

Долевое строительство

Но сначала стоит разобраться, что же вообще собой представляет долевое строительство. По отечественному законодательству, им называют возведение жилья, для проведения которого необходимо заключить специальный договор. Стороны этого будут обозначаться, соответственно, как застройщик и дольщик.

Его особенность в том, что дольщик должен вносить средства ещё до начала и в ходе строительства, и так принимать в нём прямое участие – в отличие от обычной покупки или ипотечного кредита, когда человек приобретает готовую недвижимость. Застройщик же, согласно договору, должен на передаваемые ему средства организовать строительство, а также оформить объект. В оговорённые сроки он должен быть завершён и зарегистрирован надлежащим образом, после чего передан дольщику во владение.

Финансирование в ходе строительства обуславливает сниженную цену приобретения. Дольщик в данной модели фактически выступает инвестором. Следовательно, договор носит характер, схожий с инвестиционным, но не может с ним смешиваться. Это обусловлено тем, что в отличие от остальных подобных договоров, он регулируется не Гражданским кодексом, а отдельным законом, что привносит свои особенности.

Опишем вкратце процесс:

  • Застройщик должен приобрести участок, на котором затем будет вестись строительство.
  • Застройщиком составляются, а дольщиками подписываются договоры, они совершают взносы.
  • На собранную сумму стартует строительство, затем по мере его продолжения дольщики делают всё новые взносы в порядке, установленном договором.
  • Объект сдаётся и передаётся в собственность выполнивших обязательства дольщиков.

Так процесс должен проходить в идеале, но реальность вносит свои коррективы в виде задержек из-за проблем с материалом, оформлением, неправильным расчётом сроков, нежеланием сотрудничать со стороны государственных органов или лиц, интересы которых задевает строительство. Потому долевое строительство часто проходит нервно для всех участников. Сами дольщики тоже не всегда следуют инструкции и вносят платежи в срок – что, опять-таки, может даже приводить к проблемам с возведением всего объекта.

Законодательные аспекты

Регулирует долевое строительство Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве…». В него периодически вносятся изменения, последний раз это произошло в 2017 году. С его помощью регулируются:

  • Отношения между участниками договора долевого строительства (ДДУ), возникающие из-за привлечения средств дольщиков застройщиком.
  • Права собственности дольщиков на недвижимость в возводящемся объекте.

Данный закон равным образом гарантирует соблюдение прав обеих сторон долевого строительства.

Основания заключения договора

ДДУ обязывает застройщика возвести объект в чётко установленный срок и за определённую плату, и передать его во владение второй стороне, то есть дольщику. Дольщик финансирует строительство в оговоренных в документе значениях. Именно на этих обязательствах основывается договор, и в случае невыполнения он может быть разорван с возвратом средств и взысканием неустойки через суд.

Покупка жилья

То есть важнейшим основанием для заключения соглашения является покупка жилья – именно приобретение недвижимости конечная цель договора. Его текст должен максимально обеспечить соответствие жилья требуемому, а также передачу прав на него.

Выгоды и риски для покупателя

То факт, что приобретается не готовое жильё, а лишь находящееся в проекте, должен чем-то компенсироваться. Этой компенсацией и ключевой выгодой, благодаря которой долевое строительство остаётся популярным, является стоимость: вложившись на ранней стадии, можно получить цену за квадратный метр на 30%, а то и 50% ниже, чем при покупке готового жилья.

Такая выгода заставляет рискнуть, а риски понятны: несмотря на законодательные гарантии, отдавая свои средства до того, как уже есть готовое здание, покупатель всегда должен быть готов к тому, что получит недвижимость не в срок, некачественную, а то и вовсе не получит.

Не все застройщики ведут бизнес добросовестно, есть компании, допускающие нарушения, и даже откровенные мошенники. Государство с ними борется, но полностью искоренить их сложно: они закрывают прежние конторы, когда об их методах ведения дел становится известно, и тут же открывают новые, зачастую пользуясь подставными лицами. Если проверять застройщика недостаточно тщательно, можно попасться на удочку подобных аферистов, и остаться без средств и без недвижимости.

Что ещё предлагают застройщики

Застройщик может предлагать заключить вместо ДДУ другое соглашение. Следует осветить, какие это могут быть договорённости, и почему их обычно стоит избегать, поскольку, на первый взгляд, они могут показаться достаточно выгодными, но в действительности не обеспечивают соблюдение прав дольщика столь же эффективно.

Первый вариант – инвестиционный договор. Полноценной заменой ДДУ он быть не может, и предлагают его недобросовестные застройщики, однако граждане иногда заключают такие соглашения. Действительно, участие в долевом строительстве является инвестицией, да и само слово «инвестиционный» звучит солидно, и потому может показаться, что в этом нет ничего особенного.

Заключая подобные договоры, компания-застройщик и в самом деле не нарушает законодательство напрямую, однако, граждане не будут иметь прав дольщика, и компания получит более широкую свободу манёвра. К тому же он не требует государственной регистрации.

Потому стоит проследить, чтобы подписан был именно ДДУ, а если вместо этого застройщик пытается заключить какой-то иной, следует обратиться к юристу и представить документ на его рассмотрение (вообще, перед заключением любого договора проверка его положений профессионалом совсем не помешает).

Тем более стоит держаться подальше от предварительных договоров купли/продажи и векселей – обычно такие способы используются компаниями для ухода от ответственности. В первом случае застройщик не обязуется передать права на недвижимость, оттягивая момент, когда они должны быть переданы, до заключения полноценного договора – но кто знает, будет ли он в конечном счёте подписан.

Что до векселя, то обладание им, учитывая, что он выписан на всю вложенную сумму, может показаться гарантией возврата средств. Из-за этого граждане иногда даже считают такую схему более привлекательной, чем заключение обычного ДДУ. Однако прямой связи между недвижимостью и векселем не будет, в результате чего застройщик получит возможность вынудить клиента приобрести жильё по рыночной цене либо просто погасить его вексель – деньги вернутся, но желанной недвижимости клиент так и не приобретёт. Получится, что он просто кредитовал строительство и потерял время.

Чтобы избежать подобных проблем, нужно заключать именно ДДУ, соответствующий ФЗ № 214 и детально описывающий все нюансы строительства, финансирования и передачи прав. При этом необходима регистрация ДДУ в росреестре. С таким договором при невыполнении обязательств застройщиком будет гораздо проще отстоять свои права в суде. Не стоит ввязываться в ещё большие авантюры. Риска, связанного с долевым строительством, и без того достаточно.

Условия

В ДДУ должны быть зафиксированы все значимые условия. Чем лучше и детальнее он проработан, тем меньше рисков, что при нарушении той стороне, что его допустила, удастся избежать наказания. Основные условия, и их группы:

  • предмет договора;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок расчётов;
  • сроки сдачи объекта.

Предмет договора

Им является объект, который должен быть передан дольщику в результате исполнения договора. Его необходимо чётко определить с указанием всех важных параметров в проектной документации. Опираясь на зафиксированные в ней параметры, затем можно судить о том, насколько передаваемый дольщику объект соответствует предмету договора. Если такого соответствия не наблюдается, он сможет расторгнуть договор через суд и взыскать компенсацию.

В тексте договора обязательно фиксируются проектная площадь и месторасположение предмета договора внутри строящегося объекта.

Срок завершения строительства

Застройщик несёт обязательство по передаче объекта к дате, отмеченной в тексте договора. Она должна быть единой для каждого дольщика, принимающего участие в строительстве. Кроме непосредственно даты передачи, важно также и на возможное продление сроков: договор может предусматривать либо подписание отдельного соглашения, либо автоматическое продление при возникновении необходимости. Перед этим застройщик обязан проинформировать дольщика минимум за два месяца.

Цена и порядок расчётов

Ценой договора называют общий объём средств, который дольщик обязан выплатить для получения жилья. Устанавливает её застройщик, она может различаться даже для однотипных объектов, находящихся в одном многоквартирном доме. Определяться будет исходя из различных факторов, таких как применённый способ строительства, расположение недвижимости и тому подобные. Допускается предоставление рассрочки.

Перед тем как делать выплаты по договору, он сначала должен регистрироваться. Именно после внесения его в реестр стороны берут на себя указанные в тексте обязанности. Часто применяется аккредитивная форма расчётов, она позволяет обеим сторонам обезопасить себя. Дольщик в таком случае вносит деньги до регистрации, однако застройщик их не получает, и только после предъявления зарегистрированного договора у него появится возможность использовать эти средства.

Если площадь жилья окажется меньше или больше проектной, то это может послужить основанием и для изменения цены договора.

Условие о возможности такого изменения по результатам обмена ПИБ обычно присутствует в ДДУ – это стандартная практика. Как правило, указывается и минимальное отклонение, не позволяющее застройщику требовать доплату.

 

 

Права и обязанности сторон

На эти пункты обратите пристальное внимание, как и на ответственность, которую стороны должны понести при невыполнении обязательств. В них подробно перечислены права каждой стороны в рамках договора, а также обязательства, которые она должна будет нести. В прилагающемся к статье образце договора можно посмотреть, какие из прав и обязанностей являются типовыми. Если застройщик предлагает договор, где присутствуют специфические пункты в этих частях, либо, наоборот, отсутствуют некоторые из стандартных, необходимо, чтобы перед подписанием текст изучил юрист.

Другие

Помимо перечисленных, есть и иные важные условия: так, обязательно установление гарантийного срока, в течение которого при обнаружении дефектов застройщик будет обязан их устранить. Минимальный гарантийный срок – пять лет, отсчёт начинается с даты подписания акта приёма-передачи.

Другой значимый раздел – ответственность сторон. В нём оговаривается, что будет предпринято, если одна из них нарушила условия. Обычно этот раздел предусматривает ту же ответственность, что заложена в законодательстве, но недобросовестные застройщики могут попытаться использовать формулировки, снимающие часть ответственности. Например, при невыполнении сроков сдачи из-за проблем с поставщиками электроэнергии, отопления, водоснабжения. Но законодательство требует, чтобы эти вопросы улаживал застройщик.

Могут встречаться и другие положения, ущемляющие права потребителя – как обязанность заплатить управляющей компании аванс за полгода. Все подобные пункты недействительны и могут быть оспорены в суде.

Государственная регистрация

ДДУ обязательно зарегистрировать в Россреестре – пока он не зарегистрирован, то и заключённым не считается. После прохождения регистрации обе стороны могут считать себя защищёнными, поскольку были даны официальные обязательства.

Пакет документов

Основную часть документов должен предоставить застройщик, на нём же лежит обязанность инициировать процесс. Что до дольщика, то он должен предоставить:

  • паспорт;
  • заявление;
  • копию ДДУ, а также приложений к нему;
  • договор залога права требования – если дольщик привлёк средства под залог;
  • согласие супруга;
  • предоставленные застройщиком документы с описанием жилья;
  • квитанция о выплате пошлины.

Представление в Росреестр

Все бумаги нужно передать в местное отделение Росреестра (определяется исходя из нахождения объекта строительства). Подать документы можно как лично, так и через представителя. Во втором случае потребуется доверенность, заверенная нотариусом. Через представителя сделка может быть оформлена на ребёнка, ещё не имеющего паспорт – тогда потребуется вместо него предоставить свидетельство о рождении.

После сдачи документов предоставляется расписка в получении с перечнем, датой, подписью принявшего сотрудника и контактами специалиста, в чьи обязанности входит информирование граждан относительно того, на каком этапе находится рассмотрение.

Срок оформления

Для первого участника, оформляющего договор для определённого объекта, он может составить до 10 суток. Для последующих, так как значительная часть работы уже проделана – не более 5 суток. Чтобы забрать документы после оформления потребуется паспорт, а также расписка в получении.

Стоимость

В 2018 году госпошлина за регистрацию ДДУ равняется 350 рублей для физического лица и 6 000 рублей для юридического.

Особенности использования ипотеки

Приобретение квартиры по ДДУ с использованием ипотеки допускается, однако документы оформить сложнее, поскольку это будут два параллельных процесса – оформление самого договора и ипотеки. Хотя некоторые застройщики имеют ипотечных брокеров, что существенно упростит дело, поскольку они помогут с подготовкой документации.

Пошаговое оформление ипотеки по ДДУ выглядит так:

  • выбор застройщика и объекта;
  • оформление договора бронирования на жильё с застройщиком;
  • подсчёт необходимой суммы;
  • оформление и подача заявки в банк;
  • после её одобрения – заключение ДДУ;
  • его регистрация;
  • предъявление зарегистрированного договора банку;
  • заключение с банком договора о залоге имущественного права;
  • оплата страхования;
  • регистрация договора о залоге имущественного права;
  • перечисление средств банком клиенту, а уже им – застройщику.

Как видите, процедура существенно усложнилась. Приобретённая с привлечением ипотечных средств недвижимость будет обременена до тех пор, пока вы полностью не расплатитесь за неё с банком.

Образцы документов

Договор долевого участия в строительстве

Добавить комментарий