PRAVO.ESTATE

Как обезопасить себя при покупке квартиры?

Большие деньги привлекают в сферу недвижимости огромное количество аферистов, которые желают нажиться на других.

Схемы мошенничества изменяются и дополняются и неопытному покупателю довольно трудно понять, как правильно провести сделку, чтобы не стать жертвой обмана. К сожалению, совет «будьте внимательны и следуйте букве закона», не слишком четко прописывает порядок действий, без которых сегодня покупателю не обойтись. Безопасная покупка квартиры требует подготовки. Прежде чем приобретать жилплощадь следует изучить действующие схемы мошенничества и продумать план мероприятий, которые позволят исключить обман и не потерять деньги.

Мошенничество с недвижимостью

Сделки по купле-продаже имущества регламентируются государством. Существует целый свод законодательных документов, которые описывают порядок проведения процедуры продажи собственности и покупки недвижимости, суть которых сводится к тому, чтобы максимально обезопасить обе стороны от совершения неправомерных действий. Но не зря говорит, что закон довольно гибкая субстанция, в нем есть лазейки, которые позволяют проводить условно прозрачные сделки. Но мошеннические действия сопровождаются тем, что одна из сторон вводится в намеренное заблуждение, путем предоставления неверной информации или подложных документов. Результатом такой купли-продажи становится полная потеря квартиры или денежных средств, а зачастую и того и другого.

Чаще всего мошеннические действия распространяются именно на покупателя. Денежные средства в размере стоимости жилплощади он вносит добровольно, но затем узнает, что и купленное ему не принадлежит. Таким образом, он остается и без жилья, и без накоплений. Не попасть впросак на современном рынке недвижимости крайне сложно. Первое, от чего следует избавиться при покупке, – это спешка. Нельзя спешить в совершении сделки, каждый шаг должен быть тщательно выверен, а все документы изучены. Зная примерные схемы мошенников, по которым они обычно действуют, гораздо проще не попасть в неприятную ситуацию.

Распространенные схемы

Количество мошеннических схем, известных сегодня, просто поражает воображение. Перечислить их все не представляется возможным, но есть такие аферы, которые применяются чаще. Именно их мы и приведем:

  1. Действия по подложной доверенности. Как правило, при этом сам собственник жилья даже не подозревает, что его квартира продается, хотя бывает и так, что владелец тоже замешан в обмане. При проверке оказывается, что доверенность не была удостоверена нотариально, а, следовательно, проведенная сделка расторгается.
  2. Помещение продается после приватизации, но впоследствии выясняется, что она была проведена с нарушением законодательных норм. Оспорить приватизацию могут те лица, что не были включены в нее и не получили свою долю в имуществе, хотя и имели на это право.
  3. При покупке доли может отсутствовать согласие иных владельцев, а иногда один из долевых собственников умудряется продать всю жилплощадь без учета мнения других.
  4. Проданное жилье было получено по наследству, но после оформления сделки явились неучтенные получатели наследства, оспаривающие легитимность сделки.
  5. Нахождение имущества в залоге или под арестом за неуплаченные долги.

Мошенники не всегда действуют напролом, желая полностью отнять деньги покупателя, не дав ему ничего взамен. Многие схемы рассчитаны на частичный обман и на первый взгляд не вызывают особых тревог у покупателя. Поэтому насторожить участника сделки должно любое несоответствие, это поможет избежать опасности.

Покупка квартиры

Стать объектом мошенничества может любой участник купли-продажи, но наибольшее количество афер совершается именно при продаже квартир первичного и вторичного рынка. При этом самым безопасным способом приобретения считается покупка в кредит посредством оформления ипотеки. Третье лицо, коим является банк, серьезно проверяет сделку, тем более что для этого у него есть и средства и возможности. А вот самостоятельная покупка — крайне сложный процесс, многим покупателям банально не хватает опыта, ведь квартиры это не предмет первой необходимости, покупаемый регулярно. К тому же большинство обманутых просто слишком доверяют незнакомым людям, даже и, не предполагая, что приятный и улыбчивый продавец может их обмануть.

Мошеннические схемы серьезно различаются в зависимости от того, какая именно квартира приобретается – в новостройке или на вторичном рынке. В каждой нише есть свои слабые места, на которые стоит обратить внимание.

На вторичном рынке

Самой благоприятной почвой для афер по праву считается вторичный рынок. Здесь сделки производятся между двумя физическими лицами, один из которых продавец, а второй покупатель. При оформлении такой покупки стоит особо обратить внимание, вот на какие моменты:

  1. Просьба о занижении реальной стоимости жилья в договоре купли-продажи. Продавец может аргументировать это желанием снизить расходы на уплату налога с продажи. Казалось бы, что в этом страшного, но при оспаривании сделки возможен возврат лишь указанной в документе суммы, а все неучтенное остается в руках мошенника.
  2. Нежелание выписываться из помещения до совершения купли-продажи. Впоследствии бывший владелец может затягивать процедуру снятия с регистрации, объясняя это отсутствием места для прописки. Решать проблему эту придется через суд, что затянется не на один месяц.
  3. Одновременная продажа квартиры нескольким покупателям. Нотариальное заверение продажи производится в один день и с виду выглядит все вполне законно, но на деле собственником становится тот, кто первый зарегистрирует свое право в Росреестре.
  4. Установление времени окончательного расчета за покупку. Теоретически оно должно производиться в момент подписания сделки, то есть в кабинете у нотариуса, но это ставит под угрозу покупателя, потому что он не может быть на сто процентов уверен в том, что накануне продавец не продал помещение другому лицу или не оформил на него залог. Но и сам продавец оказывается под угрозой обмана, если  он удостоверил, что деньги переданы у нотариуса, а фактически этого не было сделано. Решить эту проблему просто – средства передаются третьему лицу до урегулирования всех вопросов.
  5. Часто мошенники подделывают документы не для продажи, а просто, чтобы собрать аванс с будущих покупателей.

Вторичный рынок позволяет применять сотни разных схем, но при правильном подходе участник сделки может себя обезопасить от рисков полностью.

В новостройке

Приобретение жилья в новостройке – это принципиально иная категория сделок. Долевое строительство не имеет столь изощренного подхода к обману покупателя, здесь самих мошеннических схем поменьше, но ущерб от них тот же – потеря и вложений и квартиры.

Риски при оформлении долевой собственности могут быть связаны со следующими моментами:

  1. Двойной комплект пайщиков. Дольщик может не знать о том, что есть иные лица, заключившие договора на те же квадратные метры, что и у него, а после введения дома в эксплуатацию ему приходится доказывать свои права на владение этой недвижимостью.
  2. Застройщик по ряду причине не может получить разрешение на допуск многоквартирного дома в эксплуатацию, а значит и оформление квартир в собственность невозможно.
  3. Признание строительной организации банкротом. Стройка замораживается на неопределенный срок, а уже вложенные средства вернуть не представляется возможным.

При вступлении в долевое строительство следует понимать, что построить многоквартирный дом без заемных средств застройщику не под силу. Следовательно, при малейших колебаниях ситуации перво-наперво потери будет возмещать именно заемщик, а не дольщики.

При выборе квартиры на первичном рынке следует тщательно изучать репутацию застройщика и интересоваться текущим состоянием его дел.

Проверка документов

Купля-продажа жилья – это серьезный шаг. Он требует постоянного документального сопровождения как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Но, безусловно, наибольшее внимание уделяется именно бумагам, предоставленным продающей стороной. Обязательными для сопровождения сделки бланками считаются:

  1. Удостоверения личности участников купли-продажи.
  2. Документы на право собственности продаваемой квартиры. С 2017 года свидетельство в бумажном виде организацией Росреестра не выдается. При более раннем оформлении оно будет на руках у собственника.
  3. Выписка из ЕГРП позволит подтвердить принадлежность квартиры, а также расскажет «историю» помещения – кто владел ею ранее, сколько времени она была в собственности.
  4. Выписка из ЖКХ о количестве зарегистрированных в помещении. В идеале их быть не должно, не лишним будет проверить, кто ранее там был прописан и когда снят с регистрации.
  5. Справка из расчетного центра об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  6. Технический паспорт жилья.

В комплекте может идти доверенность, если продажу осуществляет третье лицо. Нелишним будет потребовать справку из залогового реестра, чтобы удостовериться в том, что квартира не обременена. Это можно доверить адвокату.

Помощь специалистов

Проверить самостоятельно все документы кажется довольно просто, но на самом деле обычный обыватель не знает, на что обращать внимание в том или ином случае. К тому же учесть все мельчайшие нюансы не просто сложно, а порой даже и вовсе невозможно. А вот для профессионалов проверка чистоты покупки не является проблемой. Они имеют для этого наработанный порядок действий, к тому же специализирующиеся на такого рода сделках организации-подрядчики копят достаточный опыт в сфере купли-продажи недвижимости и способны учесть такие нюансы, на которые, казалось бы, и не стоит обращать внимание.

Самым сложным для покупателя считается выявление подводных камней, которые могут и законную покупку опротестовать. Специализирующиеся на этой сфере организации помогают проверить:

  1. Были ли на квартиру иные наследники, которых не учли при разделении долей и которые могут объявиться позже, требуя свою законную часть.
  2. Не нарушаются ли права несовершеннолетних.Часто сделки опровергаются именно по этой причине, например, детей выписали, а сразу после этого жилплощадь продали. Если несовершеннолетние сняты с учета в пределах шести месяцев до продажи, это повод насторожиться.
  3. Правильно ли проведена приватизация жилья.
  4. Не находятся ли законные собственники части имущества в местах заключения, детских домах или просто в отъезде за границей.
Количество факторов, способных повлиять на дальнейшее развитие событий, огромно.

В обращении к специалистам есть только один отрицательный момент – стоимость их услуг. Именно желание покупателя сэкономить и вера в собственные силы толкает людей на необдуманные поступки, которые оборачиваются потерей денежных средств и имущества.

Оформление договора покупки

Договор купли-продажи можно оформлять в два этапа:

  1. Предварительный, при внесении в залог определенной суммы средств и для закрепления договоренности о продаже конкретному лицу по указанной цене.
  2. Основной, который передает право собственности от продавца к покупателю.

Предварительный контракт должен быть заверен у нотариуса, а вот основной не подлежит обязательному заверению, если не относится к следующим исключениям:

  1. Продается доля в недвижимости.
  2. Продавец или один из них является несовершеннолетним или недееспособным.
  3. Квартира продается по договору пожизненного содержания.

При самостоятельном составлении и подписании договора следует учесть такие нюансы:

  1. Бланк составляется в двойном экземпляре.
  2. В тексте должны быть прописаны точные реквизиты продаваемой жилплощади, для возможности идентифицировать ее.
  3. Обязательно прописывается реальная цена с разделением ее на аванс и основную часть, если такое было оговорено.
  4. Прописывается порядок передачи средств – наличный расчет или перевод суммы на банковский счет.
  5. Дата оформления сделки.

При составлении договора наилучшим вариантом будет обратиться к нотариусу, он не только подскажет, как правильно составить бланк соглашения, но и заверит свободную волю сторон, а также может проследить за передачей денег.

Договор дополняют следующие документы:

  1. Акт приема-передачи жилья, который составляется при фактической передаче ключей новому владельцу.
  2. Расписки о получении денежных средств.

После этого новый собственник может регистрировать свои права в Росреестре.

Правила совершения сделки

Купля-продажа недвижимости как сделка подвержена особым правилам. Их можно выразить в следующем порядке действий:

  1. После подбора вариантов производится всесторонняя проверка объекта недвижимости на чистоту предстоящей договоренности.
  2. Заключается предварительный договор, в котором подробно описывается, на каких условиях передается из рук в руки.
  3. Подписание окончательного соглашения.
  4. Производится расчет между сторонами.
  5. Операция регистрируется в государственных органах Росреестра – права собственности переходят к новому владельцу.

Каждый  этап не только важен, но и сложен и требует постоянной концентрации. При правильном и ответственном подходе результат сделки позволит наслаждаться новоприобретенной жилплощадью.

Добавить комментарий