Договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала

Приобрести собственную недвижимость по силам далеко не каждому, но семьи, имеющие двух и более несовершеннолетних детей, получают серьезную материальную поддержку от государства, которая может быть потрачена в нескольких направлениях, в том числе и на покупку жилплощади.

В этом случае между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи. Он составляется по установленным законодательным нормам, с учетом всех значимых нюансов. В соглашении крайне важно правильно прописать условия покупки и сроки завершения сделки.

Предмет договора

Каждый документ имеет свою структуру, которая должна соблюдаться при его составлении. Договор купли-продажи имеет несколько основных блоков, каждый из которых важен и не может быть опущен.

Любое соглашение начинается с преамбулы – данных о сторонах, которые участвуют в процессе. В случае с куплей-продажей недвижимости за материнский капитал их может быть две: продавец и покупатель, или три, если часть средств берется в ипотечный заём. После этого идет блок, который именуется как предмет договора.

Предмет договора – это конкретизация объекта, в этом случае недвижимости, который собственно и передается от одной стороны к другой. В пункте следует указать следующие характеристики:

1. Какой именно объект передается – квартира, дом, комната.
2. Адрес, где располагается жилплощадь.
3. Количество комнат.
4. Общая площадь помещения и отдельно жилая квадратура.
5. Этаж, если речь идет о квартире в многоэтажном доме.
6. Инвентарный номер жилья.
7. Кадастровый номер недвижимости.
8. Прочие важные характеристики.

Описание предмета соглашения должно быть как можно более полным, чтобы ни у кого не возникло сомнений, о каком именно объекте идет речь. Однозначность трактовки написанного – это самое важное условие договора.

Объект недвижимости

Желая приобрести жилплощадь, владелец материнского капитала должен учитывать те условия, которые установлены для проведения таких сделок. По закону объектом недвижимости, который приобретается с использованием материнского капитала, может стать:

1. Квартира.
2. Комната.
3. Дом.

Земельный участок купить за средства государственной субсидии нельзя.

Далеко не вся недвижимость, которая подпадает под данное определение, может быть одобрена к оформлению. Существует ряд причин, по которым Пенсионный фонд может отклонить сделку, признав ее не отвечающей требованиям. Выбранный объект должен:

1. Располагаться на территории РФ.
2. Быть отдельным помещением.
3. Быть пригодным для постоянного проживания в нем, в том числе в зимний период.
4. Иметь все условия для нормальной жизнедеятельности.

Приобретая жилье за материнский капитал, семья должна иметь возможность переселиться в него и проживать там, на постоянной основе.

Квартира

По статистике, наибольшее количество выдаваемых сертификатов тратится именно на покупку квартир. Эти объекты недвижимости хотя и отличаются высокой стоимостью, но имеют массу иных преимуществ.

При выборе квартиры покупатель должен обратить внимание на следующие нюансы:

1. В помещении должны быть выделены зоны для приготовления пищи – кухня, для гигиенических процедур – санузел и для проживания. Квадратура всего помещения и каждой комнаты в отдельности может быть разной, но главное, чтобы условие соблюдалось.
2. Инженерные коммуникации должны быть в наличии и бесперебойно функционировать.
3. Жилье благоустроено, а значит, имеет отопительную систему, электричество, подачу холодной и горячей воды, канализацию. В зависимости от месторасположения и самого объекта некоторые блага могут отсутствовать, если они по строительному проекту не предполагались в этом доме. Но без отопления, электричества и воды, жилплощадь будет признана не пригодной для постоянного проживания.

Чем новее дом, в котором находится выбранная квартира, тем лучше для покупателя. Новые постройки обеспечены всем необходимым и соответствуют современным требованиям, поэтому отказать в приобретении Пенсионный фонд не сможет.

Комната

Отсутствие собственных накоплений и невозможность или нежелание оформлять ипотечный заём не оставляют большого выбора держателю сертификата. При таком раскладе остается лишь покупать комнату, хотя и это считается неплохим началом.

Приобретение такого помещения может быть различным:

1. в коммуналке.
2. в жилой квартире.
3. в частном доме.

Пенсионный фонд не слишком охотно одобряет такие сделки, но если выкупаемая комната последняя, а после ее оформления покупатель станет полноправным владельцем всей квартиры или дома, то можно не опасаться отказа.

Комната должна соответствовать следующим критериям:

1. Быть изолированной, то есть не проходной и иметь двери, отделяющие ее от основного помещения.
2. Будущий собственник должен иметь доступ к кухне, санузлу, коммуникациям.
3. Иметь выделенный счет для оплаты коммунальных услуг.
4. По документам быть выделенной из общей площади.

Фактически к комнатам выдвигаются те же требования, что и к квартирам.

Обратите внимание, что приобрести комнату в однокомнатной квартире нельзя, придется покупать ее полностью.

Дом

Частные дома – это довольно специфический товар, с одной стороны, они имеют массу преимуществ перед иными объектами недвижимости, но с другой стороны, к ним предъявляются повышенные требования. При оформлении ипотечных займов кредиторы согласны рассматривать только кирпичные или блочные строения, но ни в коем случае не деревянные. Но даже без этого дополнительного требования есть масса критериев, которые покупателю придется учесть при выборе домовладения.

Пенсионный фонд тщательно изучает документацию на частные дома и выставляет к ним такие требования:

1. Благоустроенность.
2. Наличие отопления. Если речь идет о деревенских, то будет одобрено даже печное отопление, но оно должно быть исправным и годным к эксплуатации.
3. Электричество. Важно чтобы проводка была исправной, а энергоподача осуществлялась.
4. Водоснабжение. В доме как минимум должна быть холодная вода.
5. Канализация.
6. Износ строения не должен превышать 50%.

Дома, которые подлежат реконструкции, признаны аварийными или идут под снос не могут быть приобретены за материнский капитал.

Расчеты между сторонами

Договор купли-продажи с материнским капиталом в большинстве пунктов ничем не отличается от стандартного соглашения о передаче прав на жилплощадь, при покупке ее за собственные деньги. Однако есть и существенные отличия, которые следует учитывать при составлении текста. Одно из наиболее важных отличий касается раздела, в котором оговариваются расчеты между сторонами.

Раздел о расчетах между покупателем и продавцом обязательно включает в себя следующую информацию:

1. Какова стоимость выбранного объекта.
2. Как стороны договорились производить оплату – частями, одним взносом или в рассрочку.
3. Когда будет завершена фактическая передача денежных средств в полном объеме.

Сделки по покупке жилплощади с использованием маткапитала производятся уже более 10 лет, поэтому сложилась определенная практика изложения сведений о расчетах.

Важно при внесении пунктов руководствоваться не только желаниями продавца и покупателя, но прежде всего, учитывать законодательную базу, действующую в этой сфере отношений.

Стоимость

Цена объекта, казалось бы, что может проще – продавец ее назначает, а покупатель соглашается или нет. Но на самом деле все намного глубже, специалисты Пенсионного фонда следят за тем, чтобы сумма была обоснованной. Не допускается искусственного завышения, вызывает вопросы также и нереально низкая цена. Манипуляции со стоимостью могут натолкнуть специалистов на фиктивность сделки, а это станет поводом для отказа в ее оформлении.

Цену жилплощади можно прописывать следующим образом:

1. Сперва указывается общая стоимость.
2. Затем прописывается сумма материнского капитала, которая оплатит часть цены или ее всю. Здесь важно предварительно уточнить в ПФ РФ, на какую сумму можно рассчитывать, особенно это актуально для тех владельцев, что частично обналичивали сертификат.
3. В последнюю очередь вносятся сведения об имеющейся разнице в озвученной стоимости и сумме материнского капитала, которая будет выплачена из собственных средств.

Все суммы прописываются сначала цифрами, а затем прописью.

Порядок оплаты

Покупатель и продавец могут достигать между собой любых договоренностей. Договор купли-продажи может быть составлен с учетом полного расчета в указанный период или с рассрочкой платежа, речь идет о сумме, которую покупатель вносит самостоятельно. Важно не только предварительно обговорить условия и достигнуть консенсуса в этом вопросе, но и закрепить все эти моменты в соглашении.

Порядок оплаты может варьироваться таким образом:

1. С внесением предоплаты или без нее.
2. С полной передачей собственных накоплений после одобрения сделки в ПФ РФ или только после регистрации договора в Росреестре.

Обязательно указывается, что сумма материнского капитала будет перечислена не ранее, чем документация на недвижимость будет проверена специалистами Пенсионного фонда и одобрена ими. На практике полная стоимость может передаваться продавцу двумя или более частями.

Срок

Договор купли-продажи должен иметь установленные сроки передачи недвижимости от бывшего собственника к нынешнему владельцу и срок выплаты стоимости за передаваемый объект. Без их указания или неправильно рассчитанных дат стороны могут попасть в довольно неприятную ситуацию затягивания сделки.

Предварительная договоренность оформляется сразу после достижения обоюдного согласия, но сам факт передачи средств и объекта, возможен только после одобрения сделки ПФ РФ. По закону данные периоды могут варьироваться в следующих пределах:

1. Примерно месяц уходит на полное изучение документации и вынесение окончательного решения об одобрении сделки или отклонения ее.
2. Если документы одобрены, то в течение 10 рабочих дней деньги переводятся на счет продавца.

С учетом данных периодов время точного расчета должно назначать не ранее, чем через два месяца.

Передача объекта

Передача недвижимости фиксируется в договоре купли-продажи несколькими пунктами. В документе должно быть прописано, что:

1. Покупатель произвел осмотр объекта до того, как поставил свою подпись на соглашении и полностью удовлетворен ее состоянием. Подразумевается, что в помещении нет дефектов или существенных недостатков, о которых продавец сознательно умолчал.
2. Объект договора никому не был предварительно продан или подарен.
3. Помещение не находится в залоге, под обременением или под арестом.
4. Задолженность по коммунальным платежам отсутствует.
5. В жилплощади никто не проживает и не зарегистрирован.

Прием и передача производится путем передачи продавцом ключей и приемом их покупателем. Процедура производится после подписания соглашения.

В договоре должны быть указаны ФИО всех членов семьи, которые приобретают право долевой собственности на жилплощадь.

Акт приема-передачи

Договор купли-продажи по закону может выступать актом приема-передачи недвижимости, если этот пункт отдельно в нем прописан. Но сторонам лучше составлять акт отдельно, это отнимет не так много времени, но урегулирует массу нюансов.

Акт приема-передачи составляется после того как подписан договор. Он может предварять передачу денежных средств, подписываться одновременно с ней или после того как расчет состоялся. Этот документ подтверждает, что бывший собственник передал права и обязанности на жилплощадь новому владельцу.

Вместе с актом приема-передачи покупателю передаются:

1. Ключи от жилплощади.
2. Документы на жилье.

Сам бланк составляется по стандартному образцу, который можно посмотреть на нашем сайте.

Образцы документов