Решение от 27 февраля 2018 г. по делу № 3А-39/2018

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 27 февраля 2018 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя административного истца Гущиной О.Ю., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Кудалевой О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Пака В.В. к Правительству Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости ,

УСТАНОВИЛ:

Пак В.В. обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3 700 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 г. в размере 12 474 550 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником данного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 17 657 251 руб. по состоянию на 01.01.2012 г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр. В силу статьи 390 Налогового кодекса РФ земельный налог уплачивается от кадастровой стоимости земельного участка. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость . Отчетом об оценке от 01.12.2017 г. № 183/ЗУ/2017, выполненным оценщиком ООО «Оценка партнер» Демьяненко Ю.А., подтвержденным положительным экспертным заключением Ассоциации «Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет» от 27.12.2017 г. № ЭП-301117-1/3, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 г. определена в размере 12 474 550 руб.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Пака В.В., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица Администрации города Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца Гущина О.Ю., заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Правительства Хабаровского края Кудалева О.С. заявленные требования не признала, пояснила, что право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка не оспаривает, замечаний к Отчету об оценке земельного участка не имеет.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что, не имея самостоятельной заинтересованности в исходе рассмотрении дела, Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3 700 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием – под здание гостиницы, принадлежит на праве собственности Паку В.В. (запись о регистрации права от 07.04.2006 г. №).

Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 04.01.2015 г., составляет 17 657 251 руб., определена по состоянию на 01.01.2012 г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость .

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).

Являясь собственником земельного участка, земельный налог на который в силу статьи 390 Налогового кодекса РФ исчисляется исходя из кадастровой стоимости , административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.

В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об оценке от 01.12.2017 г. № 183/ЗУ/2017, выполненный оценщиком ООО «Оценка партнер» Демьяненко Ю.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 г. определена в размере 12 474 550 руб.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012 г., т.е. на дату определения кадастровой стоимости , что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод прямого сравнения. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В качестве источника информации использовано еженедельное информационно-справочное издание риэлторов города Хабаровска журнал «Вся недвижимость Хабаровска» № 50 (326) от 26.12.2011г.

В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: тип сделки (сделка/оферта); рыночные условия (время продажи); право на землю (право собственности/ право аренды); местоположение; назначение участка (ВРИ); размер площади земельного участка; расположение относительно красных линий.

Отобрано 3 объекта-аналога. Сводная информация об аналогах, участвующих в расчетах методом прямого сравнения, представлена в таблице № 18.

Выкопировки источников информации представлены в приложении к отчету.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки на тип сделки (оферта/сделка), услуги риэлтора, права на землю, местоположение. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете. Отказ от применения иных корректировок обоснован.

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 12 474 550 руб. (3 371,50 руб./м2).

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение № ЭП-301117-1/3 от 27.12.2017 г., составленное экспертом Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет» Горевым С.В., которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности, в том числе в экспертном заключении имеются сведения о наличии у эксперта квалификационного аттестата в области оценочной деятельности № 000024-1 от 05.09.2017г. по направлению «Оценка недвижимости».

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требования законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе: Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности. Методические основы оценки рыночной стоимости объектов имущества изложены в достаточном объеме. Расчет стоимости объекта оценки соответствует выбранным и обоснованным подходам и методам. Величина стоимости объекта оценки подтверждена.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В соответствии с пунктом 10 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость .

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваем объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В Отчете описаны примененные оценщиком корректировки и обоснован отказ от корректировок, которые не были применены.

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административными истцами рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости подлежит удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости , установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости , но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости , которая являлась предметом оспаривания .

Поскольку административное исковое заявление подано в суд 28 декабря 2017 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 04 января 2015 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости , установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,

РЕШИЛ:

Административный иск Пака В.В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3 700 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 г. в размере 12 474 550 руб. на период с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости , установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости – 28 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 01 марта 2018 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз