Для каждого добросовестного родителя одним из важнейших приоритетов является забота о детях, об их будущем, в том числе обеспечение жильём. Чтобы сделать это, можно подарить его ребёнку, обеспечив собственной недвижимостью на будущее. Иногда такой презент хотят сделать и другие родственники. Но оформление дарственной на несовершеннолетнего ребенка имеет свои плюсы и минусы, которые стоит рассмотреть заранее, чтобы процедура затем прошла без проблем.
Дарение квартиры ребенку
Процедура устанавливается целым рядом статей Гражданского и Жилищного кодекса, в которых предусмотрены все значимые нюансы и надёжно защищены права несовершеннолетнего. При этом сам процесс дарения не так и сложен.
Дарение может оформляться для достижения одной из следующих целей либо сразу нескольких:
- чтобы обезопасить недвижимость от претензий посторонних;
- чтобы предоставить ребёнку жильё на будущее;
- дать замену отчуждаемому жилью.
Если на жильё претендуют третьи лица и существует возможность лишиться его части, то дарение жилья ребёнку позволит надёжнее защитить его, поскольку ребёнок лучше защищён юридически – в отличие от взрослого, у него жильё отобрать можно будет лишь с согласия органов опеки и при условии предоставления ему другой жилплощади.
Из этого же следует, что если на ребёнка оформлена квартира либо доля в ней, и её планируется продать или иным способом передать права владения, то требуется приобрести другую жилплощадь и оформить его в ней – это поможет заручиться согласием органов опеки на выписку из старой.
Помимо перечисленного, пункт 3 статьи 37 Гражданского кодекса запрещает заключать с несовершеннолетним ребёнком, являющимся подопечным, сделки, кроме дарения, а потому дарственная – единственный способ передать жильё.
При этом договор должен быть грамотно оформлен. Так, можно будет добиться его признания недействительным через суд, если в нём оговариваются:
- возможность забрать дар;
- встречное требование об оказании определённой услуги;
- что права будут переданы после смерти дарителя.
Однако некоторые условия в тексте договора всё-таки указывать можно. Например, может быть указано, что дарение состоится при достижении ребёнком определённого возраста, при поступлении в учебное заведение либо вследствие выполнения другого подобного условия. Такую форму соглашения называют договором обещания дарения. Ещё раз подчеркнём, что недопустима постановка именно встречного обязательства, которое ставит под сомнение безвозмездный характер сделки, а условия, не имеющие направленность на удовлетворение имущественного интереса дарителя, могут свободно ставиться.
Дарение будет проводиться по-разному, в зависимости от возраста одаряемого: одна процедура предусмотрена, если ему ещё не исполнилось четырнадцать лет, и он не имеет паспорта, и другая – если он уже достиг этого возраста, но ему ещё нет восемнадцати.
Возраст до 14 лет
До получения паспорта за ребёнка имущественные вопросы должны решать его родители либо опекуны. Это значит, что его мнение при дарении вообще не играет роли, отказаться от подарка при таком желании он не может, а подпись на дарственной со стороны одаряемого ставят, соответственно, родители или опекуны – они же решают, принимать ли дар, или нет.
Возраст от 14 до 18 лет
А вот после получения паспорта ребёнок, пусть и не обретает все права взрослого, но всё-таки уже наделяется правом подписи – это значит, что его мнение по вопросу принятия дара уже необходимо учитывать, поскольку без его подписи дарственная не будет действительной. Однако, помимо его подписи, по-прежнему требуется и подпись его родителя либо опекуна.
Законные представители
Если одаряемый ещё не достиг совершеннолетия, то в составлении и подписании соглашения с ним обязательно должны участвовать его представители – поскольку сам он ещё не достиг полной дееспособности, договор без их участия не будет признан законным. В качестве представителей могут выступить родители, опекуны либо руководитель учреждения, в котором ребёнок воспитывается.
Родители
Если у ребёнка есть родители, сохраняющие свои родительские права, то именно они должны будут выступить его представителями при оформлении дарственной. При этом стоит отметить, что один и тот же родитель не может стать одновременно дарителем и представителем одаряемого – эти функции должен будет взять на себя второй родитель.
Опекуны
При отсутствии мамы и папы, либо родительских прав у них, представителями ребёнка становятся его опекуны. Ими могут стать как близкие люди, так и чужие по крови, официально усыновившие ребёнка.
При отсутствии родителей и опекунов, и пребывании ребёнка в интернате, его представителем при оформлении дарственной может стать начальник интерната.
Подписание договора
Дарственная должна быть подписана дарителем и представителями одаряемого, поскольку он ещё не достиг совершеннолетия. Соответственно, и в самом тексте документа следует указывать не только ФИО и другие данные самого ребёнка, но также и его представителей.
В остальном дарственная оформляется так же, как и обычная, и на подробностях мы останавливаться не будем, поскольку вопросам её оформления посвящены отдельные материалы. К тому же образец, которому можно следовать, прилагается к статье. Сам одаряемый должен поставить свою подпись, если ему исполнилось четырнадцать лет, в ином случае достаточно будет подписи его представителя.
Но есть ещё один важный нюанс: для совершения сделок с недвижимостью, в которых фигурирует несовершеннолетний, требуется получить одобрение службы опеки. Но только в том случае, если отчуждается жилье, где собственник – ребенок. Чтобы получить его, потребуется подать в неё пакет документов, состоящий из:
- копий паспортов ребёнка и родителей (либо опекунов) – в случае с ребёнком, если он ещё не имеет паспорта, используется свидетельство о рождении;
- копии паспорта дарителя;
- выписки из федерального реестра о владении дарителя недвижимостью, передаваемой по договору;
- техпаспорта жилья;
- пофамильной выписки о зарегистрированных в нём лицах;
- выписки из ЕГРН об отсутствии обременений;
- ведомости из ТСЖ об отсутствии долгов;
- справки о полной уплате налога на недвижимость из налоговой службы.
Очень велика вероятность отклонения сделки, ибо она может нарушать жилищные права н\л ребенка.
Не понадобится получать согласие органов опеки, если ребёнок уже эмансипировался и имеет полноценные гражданские права. Для этого он должен достичь шестнадцати лет, иметь официальную работу, организовать свой бизнес либо вступить в брак.
Документация
Чтобы зарегистрировать переход прав, понадобится собрать пакет бумаг, в который входят:
- Договор в нескольких экземплярах.
- Паспорт дарителя.
- Если ребёнку уже есть четырнадцать, то к договору должна прилагаться копия его паспорта, если нет – свидетельства о рождении.
- Свидетельство о праве собственности.
- Кадастровый паспорт.
- Справка из БТИ с оценкой жилья.
- Заявления дарителя и одаряемого о регистрации перехода прав.
- Квитанция об оплате госпошлины.
Помимо перечисленных, могут потребоваться и другие документы. Например, если дарится квартира, находящаяся в совместной собственности супругов, то нужно будет разрешение второго супруга.
Нотариальное удостоверение
При проведении сделки через доверенное лицо обязательно оформить через нотариуса доверенность на представительство.
Если обе стороны представлены лично, необходимости в услугах нотариуса нет – законодательством разрешается оформлять такой договор сторонам сделки самостоятельно, и, минуя нотариуса, обращаться за их регистрацией. Однако и в этом случае к нотариусу также можно обратиться за оформлением и заверением сделки – это придаст ей дополнительную юридическую силу, и желательно в случае, если существует риск, что она затем будет опротестована.
Чтобы договор был надлежащим образом оформлен, следует обращаться к специалистам – в первую очередь это требуется, если в нём содержатся какие-либо условия, отличающиеся от стандартных, и необходимо их грамотное оформление, чтобы документ не был в дальнейшем признан недействительным. Также обращение весьма желательно, если оформляется дарственная не в пользу родственника, и есть риск, что в будущем её попробуют оспорить.
Если же это стандартный договор, и заключают его близкие родственники, то можно обойтись и без юридической помощи – но тогда обращение за заверением к нотариусу становится более желательным, ведь в его ходе также будет проведена и проверка, и при наличии недочётов в тексте их исправят. Кроме того, нотариус в дальнейшем может быть привлечён в качестве свидетеля на суде, и подтвердит, что договор был заключён по всем правилам, а его основания полностью законны.
Подача документов на регистрацию
После того как все необходимые документы собраны, и договор подписан, они сдаются для государственной регистрации перехода прав собственности – завершающего акта, без которого этот переход не будет признан. При сдаче документов должны присутствовать даритель, ребёнок с 14 лет, который получает дар, а также его представитель.
В Росреестр
Регистратор проверит состав документации, после чего будет выдана расписка в получении. Затем в течение десяти дней будет проводиться проверка бумаг, а также сделки в целом. Если никаких претензий у органа регистрации не возникло, сведения о переходе права собственности будут занесены в Единый государственный реестр недвижимости, и процесс оформления дарения на этом завершится.
Отметим, что если недвижимость дарится близкому родственнику, то НДФЛ платить не придётся, в ином случае же ставка налога на прибыль для несовершеннолетних всё та же, что и для взрослых – 13%, а для нерезидентов России – 30%, и этот налог придётся выплатить для регистрации. Выплачивают налог представители одариваемого.
В МФЦ
Помимо отделения Росреестра, обращаться можно также в многофункциональный центр, одной из функций которого является приём граждан по вопросам оформления перехода прав. В целом процесс будет идентичен описанному ранее при обращении в Росреестр, разница лишь в том, что документы будут приняты в МФЦ, куда обращаться иногда удобнее из-за территориальной близости. Затем документы в любом случае отправятся в Росреестр и будут обработаны там, так что само оформление проходит точно так же.
Подытожим: составление дарственной на несовершеннолетнего не является особенно сложной процедурой, и мало отличается от обычной сделки дарения. Тем не менее определённые отличительные нюансы есть, и лучше привлечь для оформления юриста или нотариуса.
Добавить комментарий