PRAVO.ESTATE

Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры?

Некоторые квартиросъёмщики не платят деньги за жильё вовремя, повреждают имущество, либо возникают ещё какие-то обстоятельства, при которых хозяину квартиры потребуется их выселить. Но сделать это может оказаться не так-то просто.

Основания для выселения

В обычном случае расторгнуть договор раньше срока владелец жилья не может.

Однако в 687 статье Гражданского кодекса (ГК) указаны основания, по которым хозяин квартиры получает право на выселение жильцов. Хотя отметим, что при отказе квартирантов всё равно придётся обращаться в суд. Но если доказать наличие одного из перечисленных ниже оснований, то можно рассчитывать, что его решение будет положительным:

  • отсутствие оплаты за проживание в течение более чем 6 месяцев либо две и более задержки оплаты за один год;
  • использование жилища не по назначению, а также систематическое нарушение интересов соседей;
  • порча как самого жилья, так и находящегося в нём имущества хозяина;
  • квартира признана аварийной и опасной для проживания.

Поскольку договор найма жилья имеет свободный характер, и в него могут вноситься дополнительные пункты, стороны имеют право договориться и о других причинах, по которым он может быть досрочно расторгнут владельцем недвижимости в одностороннем порядке.

Выселение при отсутствии договора

Гражданский кодекс обязывает заключать договор при найме жилья. Однако далеко не всегда его действительно заключают, главным образом из-за того, что в этом случае потребуется платить налоги. Соответственно, при его отсутствии стороны не будут защищены законодательством. Это означает, что им предоставляется разбираться самостоятельно, что затрудняет дело для обеих сторон.

Владелец недвижимости при отказе сотрудничать со стороны жильцов может выселить их, обратившись в суд и заявив о неправомерном проживании в его квартире. Однако в этом случае придётся заплатить налоги за весь период проживания квартирантов (а они могут подтвердить оплату чеками или расписками, таким образом заставив заплатить действительно за всё), кроме того, будет наложен штраф за уклонение от уплаты налогов. Вдобавок ко всему, он не сможет законными методами взыскать долг, если квартирант откажется его выплачивать – ведь официально этого долга просто не существует.

По этим причинам подобный вариант развития событий многие из сдающих жильё лиц всеми силами стараются предотвратить, и оказываются вынужденными терпеть выходки со стороны квартирантов.

С другой стороны, сами наниматели жилья, имея возможность существенно осложнить жизнь хозяину при отсутствии договора, практически не имеют прав, и могут быть выселены в любой момент. Это также не способствует их спокойствию. К тому же хозяин жилья не будет нести никакой ответственности за сохранность вещей квартиранта – ведь договора нет и, строго говоря, ни сам он, ни его вещи не имеют никакого права находиться в квартире без разрешения её хозяина.

Потому всё же крайне желательно заключать договор, он защитит обе стороны и сделает сотрудничество более цивилизованным и протекающим в рамках закона, а невыход за эти рамки обеспечит государственный надзор.

Даже если договор не оформлен, лучше всё-таки попробовать провести выселение «мягко», то есть сначала сделать письменное или устное (в данном случае нет разницы) прошение о выезде в определённый срок.

И лишь при отсутствии реакции и отказе съезжать принимать меры. При вызове участкового или МЧС (для взлома замка) следует иметь при себе все документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Отметим, что собственно выселением полиция заниматься не будет, а лишь проследит, чтобы в его ходе соблюдался порядок.

При истечении его срока

После того как договор истёк, правовой статус квартирантов станет тем же, что и при его отсутствии. Разница лишь в том, что хозяин квартиры в данном случае честно выплатил налоги и может ничего не опасаться.

Поскольку о том, что срок истекает, наниматель должен был знать заранее, никаких предупреждений в данном случае не потребуется, и владелец недвижимости имеет право в любой момент выгонять бывшего квартиранта и просить покинуть помещение.

Неправомерные действия квартирантов

Даже если срок договоренности ещё не истёк, основанием для выселения могут стать неправомерные действия со стороны квартирантов. Если они не согласятся покидать квартиру, придётся подавать на них в суд. Именно в нём решится, были ли их действия на самом деле неправомерными и насколько хорошо они доказаны. Если судом будет решено, что выселение – просто произвол владельца жилья, то ему придётся ждать окончания действия договора, если же постановление окажется в его пользу, то квартирантам придётся съехать, а если они продолжат упрямиться, то их к этому принудят государственные органы.

Отказ от оплаты

Согласно ГК, собственник квартиры имеет право выселить жильцов в случае, если они дважды не заплатили вовремя при длительности договора меньше чем в год. Если соглашение долгосрочное, то это право появляется при неоплате в течение 6 месяцев.

Нарушение порядка

Под нарушением порядка понимается как использование квартиры не в соответствии с её назначением, так и действия, в результате которых ухудшается состояние помещения, либо находящееся в нём имущество владельца квартиры терпит урон. Также сюда относится нарушение спокойствия соседей, в результате которых последовали жалобы от них – на судебном процессе их показания будут очень важны.

Отметим, что ответственность квартиросъёмщик несёт не только за собственное поведение, но также и за всех лиц, что проживают вместе с ним.

Если выявлены нарушения правил поведения, мешающие соседям, то сначала хозяин квартиры должен предупредить нанимателей о нарушении и недопустимости подобного в будущем. Если предупреждение будет проигнорировано и никакие меры не будут предприняты, он получит право разорвать договор и выселить квартирантов из съемного жилья. Но нужно заранее подготовиться к судебному процессу.

Действия при отказе от выселения

Если со стороны съёмщика жилья были совершены неправомерные действия, на основании которых он может быть выселен, но при этом покидать квартиру он категорически отказывается либо тянет время и срывает все установленные сроки, то владелец квартиры должен будет предпринять более энергичные действия по его выселению.

А именно, сделать ему письменное предупреждение, дав срок на то, чтобы покинуть помещения. После того как срок истечёт, если жилец не выполнил предписание, обратиться с исковым заявлением в суд, в котором потребовать разорвать договор найма жилья на основании нарушений со стороны нанимателя, и представить доказательства этих нарушений.

Письменное предупреждение

Перед досрочным разрывом договора обязательно предупредить об этом вторую сторону. Обычно договор предусматривает лишь возможность расторжения со стороны нанимателя жилья (статья 687, пункт 1) и этот срок признаётся равным трём месяцам. Хозяину квартиры тоже следует предупредить нанимателя о досрочном расторжении, если есть основания, предусмотренные положениями Гражданского кодекса.

Также письменное предупреждение со стороны хозяина жилья обязательно в случае, если он намерен обратиться в суд. В таком предупреждении указывается срок, в течение которого квартирант должен выселиться, а также меры при невыполнении этого требования (обращение в суд). На предупреждении должна быть обозначена дата вручения и поставлена подпись получателя.

Последнее требование порождает проблему, ведь квартирант может попросту отказаться подписывать документ. Если произошло подобное, придётся отправить его заказным письмом с уведомлением. Владелец недвижимости получит квитанцию об отправке, которая и будет затем использоваться, чтобы доказать, что нормы законодательства соблюдены – а это важный нюанс в суде.

Отправляется письмо по адресу, указанному в договоре – непосредственно на ту квартиру, которую предписывается покинуть в предупреждении. Если её наниматель откажется получать и письмо, то суд всё равно воспримет это как доказательство, что наймодатель все необходимые требования выполнил.

Другой вариант при уклонении квартиранта от получения предупреждения: в присутствии двоих свидетелей (подойдут, к примеру, соседи) составить акт о том, что уведомление о выселении с указанием сроков он получил.

Можно сделать предупреждение и устно, но предпочтителен именно письменный вариант, поскольку важно затем иметь возможность подтвердить, что оно было сделано, и в его ходе обозначался чёткий срок, в течение которого жильцу необходимо покинуть квартиру с вещами.

Образец письменного предупреждения прилагается к статье, его форма не является строго установленной, но желательно примерно его придерживаться.

Обращение в суд

Следующим шагом, если письмо проигнорировано, станет обращение в суд.

Если вы знаете, что наверняка так и случится, лучше подготовиться к нему заранее, поскольку необходимо составить заявление, а к нему подготовить доказательства и документы для подачи.

Отметим, что в ходе судебного разбирательства квартирант должен продолжать оплачивать проживание в прежнем, предусмотренном договором режиме.

Составление искового заявления

Начинается процесс выселения через суд с составления заявления. Его образец прилагается к статье, рассмотрим сведения, которые он должен содержать:

  • сведения о том, куда подаётся иск;
  • информацию как об истце, так и об ответчике;
  • сведения о помещении и заключённом в его отношении договоре найма;
  • основания, по которым истец требует выселения;
  • прошение к суду, то есть цель, которой истец намерен достичь при помощи подачи заявления (расторжение договора найма, взыскание долга и так далее);
  • перечень прилагающихся к статье документов;
  • дату подачи заявления и подпись с расшифровкой.

Кроме того, в тексте заявления необходимо сделать ссылки на статьи законодательства, в соответствии с которыми истец и предъявляет свои требования.

Исковое заявление о выселении

Подготовка документов

Чтобы подать иск, обязательно потребуются:

  • договор найма жилья;
  • уведомление с подписью квартиранта либо почтовая квитанция, подтверждающая его отправку;
  • квитанция об уплате пошлины.

Помимо этих, следует также предъявить документы, при помощи которых истец намерен подтвердить изложенные в заявлении обстоятельства, позволяющие разорвать соглашение. Это могут быть неоплаченные квитанции на услуги ЖКХ (или справки о наличии задолженности), свидетельские показания и тому подобные. Если в иске имеется требование о возмещении издержек владельца квартиры либо урона имуществу, то необходимо подтвердить расходы, которые требуется возместить, или, соответственно, нанесённый урон.

Подача иска в суд

Подаётся заявление по месту нахождения квартиры, о выселении из которой идёт речь, в районный или городской суд. При подаче необходимо иметь с собой паспорт для идентификации личности, к иску должны прилагаться все нужные документы, также потребуется оплатить пошлину (если процесс будет выигран, то впоследствии её можно взыскать с ответчика).

Если исковое заявление составлено неграмотно или к нему не приложен какой-то из требуемых документов, то инициировать процесс не удастся, и придётся подавать заявление вновь.

Как видите, особых нюансов нет, этот иск подаётся точно так же, как и любой обычный.

Получение решения суда

После рассмотрения дела суд вынесет своё решение и, если оно окажется в пользу истца, будет выписан исполнительный лист о выселении. С ним необходимо ознакомить квартиранта, потребовав добровольно реализовать решение суда в указанный срок. Если этого не произошло, то с исполнительным листом следует обратиться за помощью в службу судебных приставов.

Обращение в службу приставов

Если квартирант никак не желает выселяться даже при наличии постановления суда, всё равно хозяину жилища лучше не заниматься самостоятельно вывозом его вещей. Такой вывоз может привести к различным обвинениям, например, в краже некоторых из них, и долгим разбирательствам по этому поводу, если арендатор настроен испортить хозяину жилища нервы – такие прецеденты известны.

Вместо этого, следует обратиться в службу судебных приставов, призванных проводить в жизнь решение суда. После этого квартиранту в течение пяти дней предписывает выселиться уже служба судебных приставов. Если это не сделано, то освободить жилище приставы могут без дополнительного извещения, просто вынеся из него вещи, и при этом будет взят исполнительский сбор в размере 5 000 рублей. Отсутствие выселяемого препятствием не станет.

Как видно из изложенного, выселение квартирантов может оказаться непростой процедурой, достаточно выматывающей для всех сторон и длительной. Потому до подобного лучше не доводить, заранее проводя строгий отбор кандидатов, но если всё же дошло до выселения, выполнять следует его с соблюдением всех норм законодательства, иначе можно лишь умножить и без того немалые хлопоты.

Образцы документов

Предупреждение о выселении
Акт об отказе от получения предупреждения
Исковое заявление о выселении

Добавить комментарий