Как правильно сдать квартиру в аренду в 2023 году

Часто складывается ситуация, при которой много квартир просто стоят свободными, несмотря на то, что желающих снять жильё немало. Их хозяева не хотят всем этим заниматься, либо зная о связанных со сдачей квартиры проблемах от друзей, либо уже имея неудачный опыт.

Но если всё сделать «по уму» и тщательно оформить, то риск можно свести к минимуму, и без опаски пополнять бюджет дополнительными поступлениями от квартиросъёмщиков.

Как найти квартирантов

Первая проблема, с которой сталкиваются желающие сдать квартиру – поиск нанимателей. Просто найти человека, который захотел бы снять жильё, не проблема, особенно если оно находится в неплохом состоянии. Даже и на квартиру без ремонта спрос наверняка будет, только сдавать её придётся дешевле. Но ведь всем хочется, чтобы квартиранты нашлись честные и состоятельные, и в дальнейшем с ними не было никаких проблем.

Значит, нужно научиться определять заранее, насколько все безопасно, а ещё и оформлять гарантии так, чтобы в любом случае получить причитающееся. Основных способов розыска квартирантов два: самостоятельно или через агентства.

Самому

Для самостоятельного поиска желательно либо уже обладать хоть каким-то подобным опытом, либо иметь знакомого с таким опытом и согласного помочь. В крайнем случае подходит просто деловая хватка. Разобравшись в основных нюансах сдачи квартиры заранее и имея эту хватку, вы наверняка сможете сдать жильё с выгодой для себя. Если же ничем из перечисленного вы не обладаете, лучше всё же обратиться в агентство.

А для тех, кто решил заниматься поисками самостоятельно, разберём процесс по основным этапам:

Этап первый – исследование рынка. Чтобы понимать, какую можно установить цену, стоит просмотреть сайты недвижимости, и сопоставить сдаваемые на них квартиры с вашей. Влияние на цену окажет её расположение, состояние как самого жилья, так и всего дома, наличие мебели и бытовой техники.

Важно, к какому классу относится жилье. Выделяют эконом, комфорт, бизнес и люкс. Уровень недвижимости и прочие перечисленные параметры позволят как определить цену, так и понять, кем примерно может быть арендатор – а это важно для того, чтобы определиться с некоторыми из следующих шагов.

Этап второй – подготовка к сдаче. Сначала следует избавиться ото всего лишнего. Если что-то совершенно не надо, остаётся лишь выкинуть, нужные, но завалявшиеся на антресолях вещи перевезти. Далее должна быть проведена проверка электрики и сантехники, а при необходимости и их ремонт – так и претензий к вам от квартирантов не будет, и вы имеете полное право требовать от них сдать то и другое в рабочем состоянии.

Что до ремонта в целом, то старые обои или рваный линолеум, конечно, тоже желательно поменять, но стоит сопоставлять класс жилья с уровнем ремонта. Если это квартира эконом-класса, то сдаваться будет дешёво, и затраты на дорогой ремонт окупаться будут длительный период. В таких случаях можно обойтись косметическим. Даже он позволит придать жилью более ухоженный вид, а значит сдать его быстрее и дороже.

Желательна минимальная меблировка и наличие бытовых приборов, но можно обойтись и вовсе без неё, особенно если есть возможность привезти нужное при необходимости. Некоторые, наоборот, хотят заселиться в квартиру без мебели, поскольку хотят въехать со своей. Так вы сможете предоставить удобные условия и им, и тем, кому необходимая мебель.

Наконец, нужно оплатить все долги за коммунальные услуги – и на этом подготовку квартиры к сдаче можно считать завершённой.

Этап третий – фотографии, теперь, когда жильё приведено в свой лучший вид, самое время их сделать. Выбирать жильё многие в первую очередь будут именно по фотографиям, и уже затем смотреть на остальные параметры, а значит качественные фото – один из главных ключей к успеху. Их задача – показать все достоинства квартиры, и нужно исходить именно из этого.

Необязательно приглашать профессионала, справиться можно и самостоятельно. Делать фото нужно при свете дня, желательно, чтобы погода была солнечной. Конечно, в первую очередь хочется показать наиболее нарядные комнаты, но обязательно сделать и фотографии коридора, кухни, туалета и ванной. Фотографий можно смело делать 8-10, а для квартиры с несколькими комнатами и балконом или лоджией их число может доходить до 15, а то и до 20.

Этап четвёртый – составление объявления. Обычно оно даётся на интернет-сайты, но отдельно можно составить сообщение и для газет, а также расклеить их по округе. Если для газет используется сжатый стиль, то в объявлении на сайте можно развернуться, описать все достоинства квартиры: если в ней раздельный санузел, есть балкон, недавно проведён ремонт – все это обязательно указываем.

Чтобы зря не тратить время на звонки от категорий жильцов, которым бы вы не хотели сдавать квартиру, нужно сразу указать это в объявлении. К примеру, некоторые не хотят сотрудничать с жильцам с животными, курящим или принадлежащим к неугодным национальностям.

Объявление должно заинтересовать читающего, и дать понять, что у него из-под носа вот-вот уведут хороший вариант. И не забудьте проверить его на грамматические ошибки и опечатки.

Этап пятый – размещение объявления. Относительно сайтов и газет ситуация схожая – главное дать объявление в популярных источниках, где их увидит как можно больше людей. Если вы также решили расклеить их, то лучше делать это в ближнем радиусе. Их эффективность в среднем невысока, но так есть шанс, что одно из них попадётся на глаза кому-то, кто ищет квартиру поблизости от нынешней.

Этап шестой – телефонный разговор. В нём важно не только дать ответы на вопросы позвонившего, но и расспросить потенциального квартиранта – быть может, вас что-то не устроит уже на этом этапе, и тогда не придётся тратить время на показ квартиры. Также узнайте о том, сколько будет жильцов, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем.

Если никаких проблем не возникло, можно договариваться о встрече для показа жилья. Причём лучше договориться сразу с пятью-шестью кандидатами, назначив встречи с интервалом в полчаса – так вы сэкономите время, к тому же прийти могут не все, и в этом случае не придётся приезжать впустую.

Этап седьмой – показ квартиры. Показывайте, рассказывайте, не ограничивайтесь лишь короткими ответами на вопросы. Если решение не принято сразу, стоит отнестись к этому с пониманием. Возможно, в итоге потенциальный жилец всё же решит, что вы его лучший вариант.

Этап седьмой – оформление документов.

Через агентство

Если осуществление описанного в предыдущей части кажется слишком сложным, либо у вас просто нет времени на самостоятельный поиск квартирантов, можно обратиться к услугам посредника – агентства. Конечно, готовить помещение придётся точно так же, но этапы начиная с четвёртого возьмёт на себя агентство. За это, разумеется, придётся заплатить.

Риэлторы займутся подготовкой документов и поиском жильцов и сделают все грамотно. Они будут организовывать рекламу, проводить осмотры, наконец, обеспечат подписание договора. Агентство может нести и иные обязательства – их перечень закрепляется в специальном договоре оказания услуг.

Важно подобрать надёжного риэлтора, который ни в чём не обманет и окажется в состоянии сдать вашу квартиру с максимальной выгодой – в первую очередь стоит ориентироваться на давно работающие на этом рынке компании, имеющие хорошую репутацию. При поиске обратите внимание также на то, каков процент успешных сделок и отзывы клиентов о компании.

Вывод: услуги риэлтора обеспечивают большую безопасность, чем самостоятельный поиск, с его помощью можно отыскать жильца быстрее, а также, возможно, получить большую сумму. Надёжное агентство будет проводить проверку потенциальных жильцов, благодаря чему не придётся опасаться невыплат и прочих нарушений с их стороны.

С другой стороны, услуги агентства стоят денег, обязательным будет официальное оформление найма жилья, а значит и отчисления в государственный бюджет, и при этом не каждая компания-риэлтор предоставляет услуги высокого качества, то есть определённые риски сохраняются.

Документы для сдачи квартиры

Чтобы оформить сделку, будет нужен комплект документов. Конечно, это касается лишь тех квартир, которые сдаются с официальным оформлением, но неофициального съема жилья мы касаться не будем.

Отметим, что, помимо тех документов, которые представлены далее, понадобятся паспорта обеих сторон, а если нет возможности поучаствовать в сдаче лично, например, из-за срочной рабочей поездки, придётся оформить доверенность на другого человека, чтобы он подписал договор.

Правоустанавливающие

В качестве правоустанавливающего документа могут использоваться:

• договор купли-продажи;
• передачи жилья в собственность;
• мены или дарения;
• свидетельство о праве на наследство;
• выписка из Росреестра.

Независимо от того, какой из них будет использоваться, нужно сделать обращение в Росреестр, проверить указанные в нём сведения и взять справку о владельце недвижимости.

Если сдаётся находящаяся в муниципальной собственности квартира, то используется договор социального найма, и нужно письменное разрешение муниципальных властей.

Договор

Именно он должен стать основой для отношений между сторонами сделки. Если решено обойтись без него, нужно быть готовым к тому, что при несоблюдении условий второй стороной её будет нельзя привлечь к ответственности.

Форма арендного договора не является жёстко зафиксированной законодательно, однако в практике закрепились стандартные элементы, обычно в нём присутствующие:

• информация как о сдающем жильё гражданине, так и о нанимателе;
• описание квартиры и её адрес;
• права и обязанности сторон;
• срок, на который заключается договор;
• плата за месяц;
• порядок расторжения и продления;
• форс-мажорные обстоятельства;
• ответственность при невыполнении взятых на себя обязательств;
• другие условия (например, возможность субаренды, проведение ремонта в счёт оплаты и тому подобные).

Можно как самостоятельно подготовить документ (к статье прилагается образец), так и задействовать для этого юриста – этот вариант предпочтительнее, чтобы учесть все возможные проблемы. Чем большее число деталей описано в договоре, тем ниже риск возникновения конфликтов впоследствии.

Важно: если квартиру снимает физическое лицо, то документ будет называться договором найма жилого помещения, если юридическое – договором аренды.

Акт приёма-передачи

Этим документом фиксируется, что недвижимость передана нанимателю, а он принял её. Указывается, какое имущество передаётся с квартирой, его состояние, показания счётчиков. Акт приемки-передачи обычно является приложением к договору, составляемым, чтобы надёжнее защитить права сторон, каждой из которых передаётся по экземпляру.

Опись имущества

Она должна защитить интересы хозяина в случае утери или поломки оставшихся в жилье вещей и предотвратить споры относительно того, какую компенсацию за них необходимо выплатить.

В ней перечисляются передаваемые вещи с указанием их цены. Соответственно, в интересах собственника указать как можно большее количество вещей, а квартиросъёмщику стоит проследить за тем, что в опись были внесены данные относительно износа или повреждений при их наличии. Проверять это все нужно заранее до подписания документов. Также сложностью при составлении может стать определение стоимости: одна сторона бывает склонна её завышать, а вторая занижать.

Согласование условий

Поскольку потенциальный квартиросъемщик уже знает об основных условиях по объявлению, обычно согласовать их не так сложно, но важно провести эту процедуру и занести всё в договор, чтобы в дальнейшем не возникало никаких расхождений.

Размер и порядок платы за наём

О том, сколько квартиросъемщик должны платить непосредственно хозяину, как и о порядке и способе, которым будут вноситься деньги, например, наличными или на банковскую карту, стороны договариваются между собой.

Стоимость определяется рыночными условиями – то есть тем, сколько за жильё готовы заплатить потенциальные наниматели. Важнейшими факторами при этом будут стать расположение, состояние жилья, его площадь, наличие мебели и техники, близость таких инфраструктурных и социальных объектов, как метро, школа, детский сад, больница и тому подобных.

При наличном расчёте следует использовать такой инструмент, как расписка. Её даёт получатель, и при необходимости плательщик может подтвердить факт передачи средств, предъявив её.

Также не стоит забывать о налоге в размере 13%, который должен ежегодно выплачивать владелец квартиры с полученных от нанимателя средств. Можно зарегистрироваться как ИП, и вместо этого выплачивать 6%, но нужно будет вести бухгалтерский учёт. Уклонение от уплаты налогов при сдаче квартиры карается согласно статье 122 Налогового кодекса штрафом в 20% от невыплаченной суммы либо 40%, если оно было умышленным.

Срок действия договора

Устанавливается по желанию сторон, единственное ограничение, накладываемое законодательством, – он не может составлять более пяти лет (Гражданский кодекс, статья 683). При отсутствии указаний на длительность будет считаться, что соглашение заключено на пять лет.

Нанимателю жилья для расторжения договора нужно лишь предупредить владельца минимум за месяц (в договоре может быть установлен больший срок). Самому хозяину для досрочного расторжения необходимо иметь веские основания, и при отказе со стороны квартиранта останется лишь обращаться в суд. При истечении срока соглашения оно расторгается автоматически.

Оплата коммунальных услуг и взносов за капитальный ремонт

Отметим лишь, что чаще всего взнос за капремонт помещения делает хозяин, поскольку квартирант, скорее всего, этого ремонта и его результатов в этом доме вовсе не застанет, остальные же платежи вносятся жильцом. Но иногда могут использоваться и другие схемы, по которым жильцы будут оплачивать услуги ЖКХ.

Права и обязанности сторон

Указываются в специальном разделе договора. Подробно о его содержании и всех стандартно предоставляемых сторонам правах и обязанностях можно посмотреть в образце соглашения о найме жилья, мы приведем лишь основные из них.

Обязанности нанимателя:

• своевременно вносить все платежи;
• соблюдать правила пользования жильём;
• содержать квартиру в исправном состоянии и проводить текущий ремонт;
• соблюдать права соседей;
• и другие.

Его права:

• проживать в квартире;
• разорвать договор раньше срока, сделав заблаговременное предупреждение об этом;
• также могут оговариваться и другие права, например, преимущество перед прочими кандидатами при заключении нового договора.

Хозяин квартиры обязан:

• после вступления договора в силу передать жильё и всё оговорённое в нём имущество нанимателю;
• проводить капитальный ремонт;
• не препятствовать при использовании квартиры нанимателем, пока оно остаётся в рамках договора.

В качестве его прав можно указать:

• возможность одностороннего разрыва договора при задержках в выплатах в течение определённого срока или при других нарушениях;
• посещать квартиру для проверки её состояния раз в определённый интервал времени.

Можно ли сдать ипотечную квартиру?

Да, но только если получено разрешение от банка. Для этого в него составляется заявление. Не всегда удаётся получить разрешение в отношении квартир в ипотеке. Но если от этого будут зависеть платежи по кредиту, то обычно банки идут навстречу заёмщику. В некоторых случаях, однако, в ипотечном договоре содержится обременение и прямой запрет на подобные сделки.

Можно ли сдать муниципальное жильё?

Такая возможность существует, но требуется получить согласие от муниципальных властей. Без такого разрешения, соответственно, закон заключать договор поднайма жилья запрещает. Чтобы получить его, потребуется составить прошение с подписями всех проживающих в квартире, которую предполагается сдавать, а также указанием, кому она будет сдаваться.

Образцы документов