Договор аренды с последующим выкупом

Многим людям приходится снимать какое-либо имущество, в том числе и недвижимость. В некоторых ситуациях условиями сделки может быть предусмотрена возможность последующего выкупа используемого объекта.

Аренда жилья с последующим выкупом

Это актуально в ситуациях, когда заинтересованная сторона не имеет возможности приобрести помещение сразу, ввиду отсутствия необходимой суммы. В таком случае стороны могут договориться о постепенном выкупе недвижимости в рассрочку Следует отметить, что такая процедура имеет свои преимущества и недостатки.

Преимущества

Четкого перечня преимуществ процесса найма недвижимости с последующим ее выкупом законодательством не утверждено. Такие факторы определяются правоприменительной практикой.

Прежде всего, это возможности арендатора. Он в отличие от покупателя или участника долевого строительства, он имеет право использовать помещение изначально, до завершения возведения или окончания процедуры выкупа. Также нет необходимости в привлечении третьих лиц, например, банковской инстанции, которая выдает ссуду. То есть в данном случае арендатор не выплачивает проценты, соответственно снижаются расходы. В процессе эксплуатации пользователь имеет возможность произвести улучшение занимаемого помещения. При аннулировании договора заинтересованная сторона утрачивает только средства, которые были выплачены в качестве расчета за аренду объекта.

Недостатки

Процесс сдачи недвижимости с последующим выкупом занимаемого помещения имеет и свои недостатки. Прежде всего, к ним отнесено право собственника в любой момент инициировать процедуру изменения оплаты за использование помещения. Если договор заключен на неопределенный срок, его можно расторгнуть, уведомив об этом другого участника сделки не позднее чем за три фактических месяца. То есть арендатор может утратить свои права не только на использование жилища, но и на последующий его выкуп.

Возможные риски

Процесс аренды с дальнейшим выкупом несет определенные риски для обеих сторон сделки. То есть в данном случае как потенциальный покупатель, так и собственник объекта договора могут столкнуться с определенными проблемами.

Для покупателя

Потенциальный покупатель столкнется, прежде всего, с вопросами финансового характера. В данном случае это касается в первую очередь суммы оплаты. По условиям большинства договоров аренды её размер может изменяться при росте цен. То есть возникают дополнительные расходы, в отличие от купли-продажи, где сумма, как правило, фиксирована. При досрочном расторжении долговременного договора арендатор не сможет вернуть средства, которые были выплачены ранее, поскольку они начисляются за фактическое использование предмета соглашения. Также риск связан с возможной утратой прав на сам физический объект (квартира, дом и т.д.).

В случае расторжения договора заинтересованная сторона не сможет в дальнейшем использовать объект по назначению, а также выкупить его.

Если условиями договора было предусмотрено проведение ремонтных работ в помещении, арендатор не сможет возместить затраты, поскольку средства будут учтены в расчет за фактическую эксплуатацию жилья.

Для продавца

Риски, которые возникают для продавца при подобных сделках, также носят финансовый характер. Это обусловлено снижением стоимости объекта, в процессе естественного износа. То есть в период долгосрочной эксплуатации жилья возникают некоторые недостатки, обусловленные временем, а не действиями арендатора.

Даже несмотря на проведенные пользователем ремонтные работы, качество помещения может ухудшиться, например, будут использованы более дешевые строительные материалы либо установлена менее функциональная техника. Если договор был заключен на неустановленный срок, сам арендатор имеет право инициировать процедуру его расторжения, уведомив об этом собственника жилья не позднее, чем за три месяца. Иными словами, владелец планировал увеличить свой доход за счет последующего выкупа объекта, но сделка неожиданно сорвалась.

Требуемые документы

Чтобы заключить любой договор, стороны сделки должны представить определенные документы. Такое правило касается и соглашения об аренде с последующим выкупом.

К ним отнесены:

1. Паспорта обеих сторон – владельца и арендатора либо их законных представителей.
2. Документы, подтверждающие право собственности на объект сделки – договор купли-продажи, свидетельство, выписка из Единого реестра недвижимости.
3. Доверенности законных представителей, если стороны не участвуют в заключении лично.
4. Акт приема-передачи объекта.
5. План помещения, с его детальным описанием, площадью и местом расположения.
6. Свидетельство о регистрации одной из сторон в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица.
7. Учредительные документы организации.
8. Приказ либо протокол общего собрания учредителей о назначении руководителя компании.
9. Документ о регистрации в качестве плательщика налогов.

Указанный перечень является стандартным и применяется на практике в случаях заключения большинства договоров аренды, в особенности тех, что касаются недвижимости. Следует отметить, что действующим законодательством допускается представление как оригиналов документов, так и их заверенных копий.

Порядок совершения сделки

Сделка об аренде с последующим выкупом складывается из нескольких этапов. Первым из них являются предварительные переговоры. На данном этапе стороны подготавливают необходимые документы, а также обсуждают условия предстоящей сделки. Поскольку законодательство часто ссылается на содержание самого договора, то участники могут свободно учитывать все особенности процедуры.

Следующий этап – оформление соглашения. Он является наиболее важным. Договор станет документальным подтверждением факта сделки. От его соответствия требованиям действующего законодательства зависит процедура аренды в целом. Образец соглашения прилагается к статье.

Завершающим этапом станет государственная регистрация документа. Это правило касается большинства договоров аренды, предметом которых является недвижимость.

Согласование условий

На этапе составления документа стороны должны согласовать его условия.

К ним отнесены:

1. Дата и место заключения договора.
2. Сведения о сторонах сделки – фамилии, имена, отчества участников либо их представителей, название юридического лица, если оно выступает в качестве участника. Также указываются данные документов, подтверждающих полномочия сторон – паспорт, доверенность, Устав, приказ или решение собрания учредителей о назначении руководителя организации.
3. Предмет договора. В данном разделе дается подробное описание объекта с указанием его названия, характеристик, качества, размеров и места нахождения.
4. Стоимость договора и порядок расчетов. Здесь указывается размер арендной платы, а также способы её перечисления. Это может быть твердая фиксированная сумма, перечисляемая с определенной сторонами периодичностью, оказание услуг, процент от прибыли, возникающей в связи с использованием объекта сделки, улучшение качества предмета договора. График оплаты может быть отражен в тексте соглашения либо оформлен в виде отдельного документа, который будет являться приложением к основному соглашению.
5. Выкуп имущества о размер оплаты. Включение такого раздела в текст договора не является обязательным условием. Его можно оформить в виде дополнительного соглашения. Но на практике все-таки рекомендуется это сделать. В данном разделе можно предусмотреть не только размер выкупа и порядок его выплаты, но также и другие нюансы сложившейся ситуации. Например, стороны могут определить причины и условия изменения стоимости объекта, а также включается ли в окончательный расчет арендная плата. В обязательном порядке следует установить, что после окончания срока соглашения либо внесения всей суммы выкупа, объект переходит в собственность пользователя.
6. Срок действия договора. Здесь необходимо указать конкретную дату. Такой подход наиболее выгоден для покупателя. Он дает последнему гарантию реализации выкупа предмета сделки в последующем. В противном случае арендодатель может прекратить договорные отношения в любое время, предупредив об этом пользователя.
7. Права и обязанности сторон. Основной их перечень указан в Гражданском кодексе РФ. Однако участники сделки могут его расширить за счет установления дополнительных прав и обязанностей.
8. Ответственность сторон. В этом разделе указываются меры воздействия, которые применяются к участнику, в случае нарушения условий договора – штраф, пеня, неустойка, компенсирование причиненного вреда.
9. Порядок и основания расторжения договора. Здесь указываются причины, по которым аннулирование соглашения произойдет досрочно.
10. Иные условия. В этом разделе обычно указывается количество экземпляров договора, обстоятельства, возникновение которых не зависит от намерения сторон, а также возможность каждого участника сделки решать возникший спор в судебном порядке.

В завершении стороны должны указать свои банковские реквизиты и контактную информацию – телефоны, электронную почту, адреса места нахождения. Главным условием является отражение в договоре обязательной информации – предмет, стоимость, сроки. Без них соглашение может быть признано недействительным.

Переход права собственности

Согласно статье 624 Гражданского кодекса РФ, передача прав собственности на арендуемое жилье возможна в следующих случаях:

1. Истечения срока договора.
2. Внесение арендатором суммы выкупа в полном объеме.

Одно из таких условий определяется сторонами сделки и находит свое отражение в тексте соглашения.

Государственная регистрация

Согласно статье 624 ГК РФ соглашение, предметом которого является недвижимость, должно быть внесено в специальный учетный перечень, с присвоением ему номера.

Для государственной регистрации договора инициатор должен оформить заявление и приложить к нему все документы, касающиеся сделки. Также услуга оказывается только после оплаты государственной пошлины.

Образцы документов