Расторжение договора аренды земельного участка

Арендовать землю могут как физические, так и юридические лица, причем для самых разных целей. Наиболее распространено это с участками сельхозназначения. Однако любые договорные отношения ограничены во времени оговоренным сроком либо наступлением определенных обстоятельств. В таких случаях заключенное соглашение аннулируется.

Порядок прекращения аренды недвижимости, в том числе и земельного участка, регулируется нормами Гражданского и Земельного кодексов РФ.

Прекращение арендных отношений

В большинстве случаев расторжение договора аренды земельного участка происходит мирным способом. К таковым отнесены взаимное согласие сторон сделки, а также истечение срока договора. В обоих случаях чаще всего участники отношений не имеют претензий друг к другу. Такие ситуации являются оптимальными для обеих сторон.

Обоюдное согласие

Договор любого характера, в том числе и касающийся временного использования земельного участка, можно расторгать по взаимному согласию сторон. При этом не требуется согласие третьих лиц. Стороны принимают решение самостоятельно. Такое происходит в случаях, когда отношения утрачивают свою актуальность.

Инициировать указанную процедуру может любой из участников. Арендатор вносит предложение такого характера, когда у него исключается необходимость в дальнейшем использовании участка. То есть свои намерения он реализовал ранее установленного срока. Также предложение может внести собственник. Нередки случаи, когда стороны принимают это решение, чтобы урегулировать возникший спор. Взаимное согласие является оптимальным вариантом устранения возможных разногласий, поскольку позволяет исключить лишние денежные и временные затраты.

Истечение срока действия

Окончание срока действия договора является ещё одним из способов мирного решения любых проблем. В этом случае договор прекращается в силу наступления оговоренной сторонами даты. В данной ситуации не требуется участия третьих лиц. Нет необходимости составлять дополнительные соглашения. Завершение срока действия договора не может выступать в качестве повода для судебного разбирательства, поскольку о таком условии прекращения аренды стороны договариваются изначально.

Досрочное расторжение

Договор аренды земельного участка расторгается в ряде случаев и до окончания срока его действия. Начать такую процедуру может каждая сторона сделки как собственник, так и пользователь.

По инициативе арендатора

Арендатор может инициировать расторжение договорных отношений в следующих случаях:

1. Участок фактически не был предоставлен, либо владелец создает препятствия для полноценного использования территории.
2. Выделенная площадь имеет недостатки, которые делают невозможным или затрудняют реализацию намерений пользователя. Это правило применимо в случаях, когда об имеющихся проблемах арендатор не был проинформирован заранее, они не были учтены при составлении договора либо не могли быть выявлены в процессе предварительного изучения местности.
3. Владелец не выполнил работы, по приведению участка в надлежащее состояние, если это предусмотрено условиями соглашения.
4. Предоставляемая территория изначально не соответствовала своему назначению.
5. Владелец участка не соблюдает должным образом взятые на себя обязательства либо самоустранился от их исполнения.

Арендатор может потребовать расторгнуть договор и по другим основаниям, определенным условиями соглашения. В указанных ситуациях отношения прекращаются на основании решения судебной инстанции.

По инициативе арендодателя

Владелец участка может выдвинуть требование о прекращении договорных отношений, если арендатор:

1. Использует территорию с нарушением установленных правил.
2. Своими действиями ухудшает качество земли, например, отходы производства утилизируются без соблюдения требований санитарных норм.
3. Не произвел оплату аренды в течение двух раз подряд, после окончания срока расчета.
4. Не выполняет работы, необходимые для поддержания участка в хорошем состоянии.

Договор может быть расторгнут по инициативе владельца и в других случаях, определенных условиями соглашения. Независимо от причин решение такого характера принимает судебная инстанция.

Письменное уведомление

Инициатор должен направить другой стороне уведомление об устранении имеющихся недостатков и определить срок такой процедуры. Продолжительность такого периода должна быть разумной. То есть у другой стороны должно быть достаточно времени для выполнения требований инициатора.

Уведомление составляется в письменной форме. Образца, обязательного для применения, действующим законодательством не утверждено. В тексте должны быть указаны сведения о сторонах сделки, причины предъявления требований, сроки их выполнения, а также правовые последствия в случае отказа или оставления письма без ответа. К уведомлению прилагаются все документы, касающиеся сотрудничества, например, договор, акт приема-передачи. Извещение может быть передано лично, через доверенное лицо или курьера, направлено по почте или интернету. В любом случае инициатор должен иметь на руках документальное подтверждение того, что письмо адресат получил.

Судебный порядок

Решение об аннулировании договора аренды земельного участка, за исключением случаев прекращения отношений по взаимному согласию или истечения срока соглашения, принимается судебной инстанцией.

Для этого инициатор должен выполнить ряд обязательных действий. Прежде всего, необходимо собрать документы, которые имеют отношение к сделке. К ним относятся: договор аренды, акт приемки-передачи участка, квитанции о внесении денежных средств за пользование территорией, сведения и данные отражающие нарушение другой стороной взятых на себя обязательств, чек об оплате госпошлины за рассмотрение обращения, свидетельство о праве собственности на территорию, отказ другой стороны от выполнения требований, доверенность представителю. Документы можно направлять в оригинале либо в виде заверенных копий. Затем необходимо составить исковое заявление.

В тексте обращения должно быть указано следующее:

1. Название и адрес суда, в который направляется иск.
2. Данные об инициаторе – ФИО, дата рождения, серия, номер, число, месяц и год выдачи паспорта, контактный телефон, электронная почта, при наличии таковой. Если в качестве истца выступает организация, то указывается её полное название и адрес расположения. Аналогичные данные вносятся  и об ответчике.
3. Подробное описание сделки – дата и место подписания договора, его предмет и стоимость, а также порядок расчетов.
4. Процесс исполнения обязательств сторонами.
5. В чем выразилось нарушение.
6. Когда и каким образом ответчику направлялось уведомление об устранении недостатков, содержание полученного ответа.
7. Само требование о расторжении договора.
8. Подробный перечень прилагаемой документации.
9. Дата обращения.

Исковое заявление должно быть подписано инициатором.

Обращение в суд

Составленное заявление вместе со всей документацией должно быть направлено в судебную инстанцию. Такая обязанность возложена на истца. Передать информационный пакет можно несколькими способами.

Самым распространенным из них является личная доставка. Такой вариант дает инициатору возможность убедиться лично в том, что исковой материал доставлен по назначению. Также можно будет устранить потенциальные ошибки на месте или получить подробные разъяснения о порядке их устранения.

Законом допускается и почтовая пересылка. Это способ избавляет истца от необходимости являться лично. Он используется в случае, когда инициатор находится на значительном расстоянии от судебной инстанции.

В данном случае материал необходимо направлять специальной корреспонденцией с уведомлением о вручении адресату.

Также допускается обращаться в суд через своего законного представителя. Последний должен иметь на руках паспорт, а также доверенность, подтверждающую его полномочия.

Подготовка к разбирательству

После получения заявления и документов, прилагаемых к нему, будет назначен день проведения разбирательства. О времени и месте стороны должны быть извещены надлежащим образом. Это делается путем направления письменных уведомлений либо мобильных сообщений.

В назначенный день все вызванные должны явиться в суд либо сообщить письмом о причине своего отсутствия. Если одна из сторон не прибыла или не направила представителя, разбирательство будет проведено без её участия.

Судья опрашивает всех явившихся, а также изучает представленные документы. В качестве доказательств могут быть приняты фото и видеоматериалы. При необходимости запрашиваются дополнительные сведения. В таких случаях заседание может быть перенесено.

Решение суда

После опроса всех явившихся, а также изучения представленных материалов, судья удаляется в отдельное помещение для принятия решения. Результаты рассмотрения доводятся до обеих сторон путем прочтения вслух. Также истцу и ответчику разъясняется право обжаловать вынесенное решение.

Копии судебного заключения, после его вступления в силу, направляются каждой из сторон для сведения и исполнения. Истец и ответчик могут получить решение на руки сразу после его вынесения. Однако в этом случае документ будет выдан без отметки о его вступлении в силу.

Судебная практика

В Лужском городском суде Ленинградской области было рассмотрено заявление муниципального органа о взыскании заложенности по выплате аренды и аннулировании заключенного договора.

В ходе рассмотрения иска установлено следующее. Между государственной инстанцией и физически лицом был заключен договор аренды. Территория была выделена для возведения жилой постройки. По условиям договора арендатор обязан вносить плату за использование участка с определенной периодичностью. В нарушении установленных требований пользователь не осуществлял перечисление денежных средств на протяжении нескольких лет. В связи с этим образовалась значительная задолженность, которая состоит из арендной платы и неустойки за просрочку. Представитель организации иск поддержал в полном объеме.

Ответчик в заседание не явился, своего представителя не направил и о причинах неявки не сообщил.

В соответствии с требованиями действующего законодательства допускается отказ в одностороннем порядке от выполнения договорных обязательств, только в случае нарушения другой стороной сделки условий соглашения.

После изучения представленных материалов судом было установлено, что между истцом и ответчиком действительно имел место договор аренды участка. Выделенная территория использовалась человеком по назначению. Его право подтвердилось выпиской из Единого реестра недвижимости. В процессе исполнения условий договора изменялся размер арендной платы. Об этом факте ответчик был уведомлен надлежащим образом. Однако арендатор нарушил свои обязанности в части касающейся внесения оплаты. В связи с этим ответчику было направлено уведомление об имеющихся нарушениях и установлен разумный срок для погашения задолженности. Несмотря на это на момент проведения судебного разбирательства требования истца выполнены не были, а извещение оставлено без ответа.

Изучив представленные материалы и опросив явившихся, суд вынес свое заключение. Требования истца удовлетворены. Ответчика обязали погасить имеющуюся задолженность, неустойку за просрочку, а также выплатить госпошлину за рассмотрение иска.

Образцы документов