Как правильно снять квартиру через агенство или напрямую?

При найме жилья впервые можно столкнуться с самыми разными проблемами и подводными камнями. Чтобы избежать возможных проблем, следует заранее узнать обо всех особенностях процедуры. Это пригодится даже при работе через риелтора, а уж тем более, если вы займётесь розысками лично.

Способы поиска квартиры

Искать квартиру в городе можно двумя способами: самостоятельно, задействовав посредников, то есть риелторские агентства. Плюсы и минусы есть у каждого из этих вариантов.

Через посредников

Надо понимать, что обращение к услугам посредников оправдано в случае, если съем жилья не терпит и необходимо отыскать недвижимость быстро. К примеру, если у вас несколько дней, чтобы освободить предыдущую квартиру, то лучше не пытаться найти жильё на замену самостоятельно, а сразу идти в агентство, и обрисовать ситуацию там.

Хорошие риелторские конторы обладают большой и постоянно обновляемой базой, что и позволит им при необходимости подыскать квартиру в кратчайшие сроки. Хотя не стоит считать их панацеей – хотя бы потому, что и среди риелторских агентств встречаются оказывающие услуги невысокого уровня качества, и даже откровенные мошенники, которые хорошо умеют обманывать людей. Потому к выбору агентства стоит подходить тщательно и делать все правильно, небрежность в этом вопросе может дорого обойтись.

Самостоятельно

Если же дело не такое срочное, то можно попробовать сначала поискать самостоятельно, ведь это обойдётся дешевле. Однако, крайне желательно иметь хоть какой-то опыт в поиске жилья, прежде чем браться за это. На жилищном рынке немало как мошенников, так и просто желающих сдать откровенно проблемную квартиру. Потому нужно быть очень внимательным, знать об уловках и убедиться, что всё в порядке, прежде чем связывать себя договором.

В процессе аренды много нюансов, которые обязательно нужно учесть, чтобы всё прошло гладко, и далеко не каждому под силу их учесть. Так что, если у вас нет никакого опыта в этом вопросе, то лучше довериться риелторскому агентству (но тщательно его выбрать), чем заниматься поиском квартиры самостоятельно.

К примеру, следует учитывать, что каждый, размещающий объявление о сдаче жилья, стремится подать его в более выгодном свете, чтобы больше людей откликнулось. Потому, если указано, что квартира находится в хорошем состоянии, или в ней был сделан ремонт – вовсе не обязательно, что так и есть.

Кто-то из владельцев квартир может посчитать, целые трубы и потолок – это уже хорошее состояние, а то, что розеток в квартире нет, газовая плита и душ не работают, и окна не открываются – это мелочи. Иные полагают, что «квартира после ремонта» можно написать, если этот ремонт был проведён десять лет назад – ведь действительно, после же. Либо, наоборот, если он был только-только сделан, и теперь там завалы, которые придётся убирать перед заселением как раз арендатору.

Всё это приведёт к тратам времени в случае, если вы узнаете о подобных нюансах уже на месте, и из-за них откажетесь от аренды. Потому стоит подробнее расспрашивать обо всём ещё при разговоре по телефону, но даже это не гарантирует, что много времени не окажется потрачено на бесполезные визиты. К этому стоит готовиться, если собираетесь искать квартиру самостоятельно.

Подытожим главные критерии, которых следует придерживаться при поисках жилья: комфорт, безопасность и чётко закреплённые условия. Если можете снять такую квартиру без помощи посредников – отлично, если сделать это не удаётся, то стоит всё же к ним обратиться.

Аренда квартиры через агентство

Пусть самостоятельный поиск может оказаться непростым, если вам не повезёт быстро отыскать устраивающий вариант, но и снятие через агентство – ещё не гарантия отсутствия осложнений. Тем не менее обычно при помощи риэлторов удаётся отыскать жильё быстрее, пусть и потратить на это придётся больше. Но важно грамотно выбрать компанию.

Выбор агентства

Чтобы выбрать надёжное агентство, нужно навести о нём справки. Важнейшие критерии, на которые стоит обращать внимание:

• Длительность работы – если фирма уже длительное время на рынке, значит она уже имеет сложившееся реноме и в ней явно работают не аферисты. Даже срок работы в 2-3 года уже будет достаточной гарантией, отфильтровать по этому признаку стоит лишь агентства-однодневки.
• Офис и оснащение – обратите внимание на то, каким офисом располагает агентство (и обязательно проверьте, не является ли он временным!), насколько хорош его сайт и на тому подобные побочные траты, которые может себе позволить лишь солидная организация.
• Отзывы и рекомендации – лучше всего, конечно, если кто-то из знакомых пользовался услугами агентства и высоко его оценивает, но и анализ отзывов в интернете даёт пищу для размышлений.
• Спектр услуг и профессионализм сотрудников – чем шире предлагаемый агентством спектр услуг, и более благоприятное впечатление производят его сотрудники, тем лучше.

Оформление отношений

Отношения клиента и агентства оформляются при помощи договора об оказании услуг – в нём указывается, какие именно услуги оказываются, оговариваются условия сотрудничества, его стоимость, порядок оплаты и срок, в течение которого договор действителен. Перед подписанием этот договор следует внимательно изучить, ознакомившись со всеми условиями риелтора.

Нередко используется такая схема обмана, как «оказание информационных услуг», при котором подписывается соответствующий договор, но вся работа риелтора будет заключаться в выдаче перечня номеров, по которым клиент должен будет сам звонить и договариваться. Сам список подчас оказывается совершенно бесполезным, поскольку в него просто собираются номера из объявлений в интернете, и зачастую не меняются годами. При этом плату берут сразу, а ответственности потом не несут – информационные услуги ведь были оказаны, а положительного результата никто не обещал.

Согласование цены

Оплата услуг риелтора обычно осуществляется частями, либо сразу одним платежом, но после того, как подписан договор аренды. Если просят всю сумму целиком и заранее, это должно заставить насторожиться. Может использоваться схема с аккредитативом – клиент вносит средства на специальный счёт в банке, снять их с которого риелтор сможет лишь после того, как сделка будет завершена.

Цену стороны могут согласовывать свободно, как правило, это 40-50% от суммы арендной платы за месяц. Но эта ставка может сильно варьироваться в обе стороны: как снижаться до 20%, так и повышаться до 100% – это зависит как от агентства, так и от объекта. Если спрос велик, растёт и ставка, если же жильё уже долго не получается сдать, то она снижается.

Плюсы и минусы

К преимуществам обращения в агентство по сравнению с самостоятельным поиском недвижимости стоит отнести:

• Экономию времени – не придётся его тратить на поиск квартир с нужными хозяевами и звонки владельцам.
• При обращении в солидные агентства, внимательно относящиеся к отбору жилья, значительно снижается риск, что попадутся недобросовестные хозяева.
• Подготовка договора агентством помогает заключить сделку, действительно гарантирующую права сторон.

К недостаткам:

• Необходимость выплаты комиссионных.
• Обычно после подписания договора приходится внести деньги за определённое время вперед, иногда также требуется и залог.
• Есть риск попасть к недобросовестным риелторам и оказаться обманутым ими.

Как арендовать квартиру самому?

Если вы решили вести поиски самостоятельно, то первым делом нужно будет определиться со способами, при помощи которых будете делать это, причём применять можно несколько одновременно. Находить жильё можно:

• через интернет;
• объявления;
• газеты;
• знакомых.

Рассмотрим подробнее каждый из этих способов, ведь у всех свои достоинства и недостатки.

Интернет

Он предоставляет доступ к огромному массиву бесплатной информации о сдаваемом жилье – ведь редко в наши дни можно встретить арендодателя, не пользующегося услугами интернета, и многие размещают в нём соответствующее объявление.

Но в большом объёме информации и недостаток – ведь среди неё много откровенного ненужной, уже устаревшей, а то и вовсе объявлений от мошенников. Потому следует научиться отделять ценную информацию от ненужной.

И первое, что требуется сделать на сайтах объявлений – научиться отличать посредников от собственников. Посредники будут не нужны – с тем же успехом можно искать квартиру через агентство. Отделить их несложно:

• обычно посредник выставляет сразу несколько квартир;
• если собственник подробно перечисляет требования к арендатору, то у посредников всё лаконично;
• при звонке собственник может подробно ответить на ваши вопросы про жильё, посредник – разве что предложить показать его;
• посредники обычно спрашивают личные данные позвонившего, чтобы пополнить агентскую базу (разумеется, не стоит их сообщать).

Объявления

Второстепенный метод поиска, который можно использовать наряду с другими – читать расклеенные на стендах, остановках или в подъездах объявления. Эффективным его обычно не назвать, и скорее всего он ничего не даст, но бывают и исключения. Он полезен, если вы хотите снять жильё поблизости от того, где живёте во время поисков, поскольку такие объявления расклеивают рядом с ближайшими домами.

Газеты или журналы

В первую очередь поиск через газетные объявления полезен, чтобы найти жильё, сдаваемое гражданами пожилого возраста, не пользующимися интернетом – в маленьких городках так можно значительно расширить список доступных вариантов, да и в больших лишней проверка газет не будет.

Знакомые

Снять жильё у друзей или знакомых – самый лучший вариант, но не всем выдаётся такой случай. Этот лучай в подробном описании не нуждается.

Аренда по этапам

Пошаговый вариант поиска жилья выглядит так:

Первый этап – поиск вариантов. Где и как это делать мы уже разобрали, остаётся лишь определиться, какие из способов вы будете задействовать.

Второй этап – выход на связь. После того как подходящие варианты отобраны, нужно сделать звонки по каждому из выбранных номеров. Лучше это делать именно так, то есть сначала провести отбор, а потом подряд все звонки – а не звонить каждый раз при нахождении нового адреса. Так будет проще и быстрее, особенно если отобрано много номеров сразу.

В ходе разговора уточните интересующие моменты: состояние квартиры, какая в ней имеется обстановка и техника, проведён ли интернет, есть ли у хозяев пожелания к арендаторам, какие рамки по срокам и тому подобные.

Лучше всего уже на стадии телефонного разговора выспросить как можно больше подробностей, чтобы сразу рассортировать жильё по приоритетности и затем делать визиты именно в установленном порядке. Уточните, является ли говорящий с вами собственником жилья, и если да, то готов ли он заключить договор и представить необходимые документы – если ответ на какой-то из этих вопросов «нет», крайне не рекомендуем снимать это жильё.

Третий этап – договорённость о встрече и сам осмотр жилья. Иногда о встрече договариваются непосредственно в ходе первого звонка, но мы предлагаем сначала определиться с тем, какие квартиры будете посещать в первую очередь, и затем уже позвонить их хозяевам и договориться о встрече.

Важно не упустить ничего при осмотре квартиры – осмотрите все комнаты, и задайте вопросы обо всё, что заинтересует, ведь вам предстоит здесь жить, а если вы потом зальёте соседей из-за неисправности трубопровода – то и отвечать за это. Поломка холодильника или плиты тоже важное обстоятельство, на которое следует указать хозяину, и вместе решить, что с этим делать. Лучше всего внести в арендный договор соответствующий пункт (к примеру, это может быть покупка холодильника арендатором в счёт квартплаты).

Четвёртый этап – фиксация показаний счётчиков вместе с хозяином. Если есть задолженность, её наличие следует отразить в тексте договора, с указанием, что владелец обязуется оплатить её, либо что погашение осуществляет арендатор в счёт платы за проживание.

Пятый этап – составление и заключение договора аренды. Детали раскрыты в части «Заключение договора с собственником».

Как обезопасить себя?

Очень важен вопрос безопасности, поскольку нет никаких гарантий, что вам не попадутся недобросовестные хозяева как при самостоятельном поиске, так и при работе с риелторами – аферистами могут оказаться даже сами риелторы. Есть несколько правил, которые стоит соблюдать, если не хотите потратить деньги впустую:

Проверяйте документы на квартиру – важно убедиться, что с её регистрацией всё в порядке, сдаёт собственник, и у неё нет других хозяев, которые затем могут попросить вас покинуть жильё на полностью законных основаниях.

Если арендодатель предлагает обойтись без составления договора, но при этом снять квартиру на более выгодных условиях – не рекомендуем соглашаться, ведь вас всегда смогут выселить, и ничего не получится доказать.

Платите лишь после подписания договора – никаких предоплат и авансов, не накладывающих обязательств на вторую сторону, это самая распространённая уловка мошенников. Устное соглашение не считается, исключительно письменное и надлежащим образом оформленное.

Тщательно проверяйте агента, с которым работаете – сделайте звонок в компанию, которую он представляет, и спросите, есть ли у них такой сотрудник. Проверьте и саму компанию.

Заключение договора с собственником

Внимательная проверка договора перед подписанием, если его составлял хозяин – крайне важна! Многие арендаторы подписывают его, почти не читая, лишь немного пробежавшись глазами, полагая, что такие договоры типовые и в нём нет ничего особенного. Но они могут сильно отличаться, и именно этот текст будет базовым, определяющим отношения между сторонами. Договор даёт хозяину квартиры различные рычаги воздействия на арендатора либо, наоборот, отнимает их.

Потому крайне важно ознакомиться со всеми положениями договора, а при необходимости и предложить внести поправки или добавления. Лучше всего обратиться с ним к юристу, чтобы тот провёл проверку, указал на слабые места и предложил сделать изменения. Конечно, за это придётся заплатить, и сделка в итоге обойдётся дороже, но если вы планируете жить в этой квартире продолжительный срок.

Если вы решили обойтись без юриста, то, по крайней мере, обратите внимание пункты, на которые очень важны:

• Всё, что относится к предоплате и оплате вообще – должны быть указаны все детали, и отдельно уточняться условия повышения платы. Также оговаривается наказание за просрочку, и здесь нужно настоять на ответственности, лишь если просрочка произошла по вине арендатора – это не сам самой разумеющийся момент, как можно подумать, обязательно, чтобы он был отражён в договоре.
• Ответственность сторон – всегда стоит заранее знать, за что придётся отвечать и в каком размере, равно как и за что ответственность должны будут понести хозяева жилья.
• Условия проживания – сюда вносятся, к примеру, такие условия, как количество людей, которым разрешается проживать в квартире, можно ли брать с собой животных и тому подобные.
• Оплата коммунальных услуг – в деталях оговаривается, кто и за что платит.
• Срок действия и досрочное расторжение договора – в каких случаях оно будет возможным.