PRAVO.ESTATE

Порядок расторжения договора аренды нежилого помещения в 2018 году

Аренда нежилого помещения – явление довольно распространенное. Договор аренды на коммерческую недвижимость обладает своими особенностями. Это касается и условий его прекращения. Нередки случаи, когда договорные отношения заканчиваются раньше срока, установленного сторонами сделки. Для реализации такой процедуры необходимо выполнить ряд обязательный действий.

Порядок расторжения договора аренды нежилого помещения определен нормами Гражданского кодекса РФ.

Прекращение договора по соглашению сторон

Соглашение можно расторгать в любое время по взаимному согласию сторон. В этом случае не предусмотрено участие третьих лиц. То есть в данном случае арендатор и собственник помещения либо его законный представитель принимают решение самостоятельно.

На практике до аннулирования договора стороны проводят предварительные переговоры. В ходе такой процедуры определяются условия прекращения договорных отношений. Подобный подход позволяет урегулировать споры мирным путем. Соглашение сторон является самым оптимальным вариантом решения любых вопросов.

Чаще всего такая процедура реализуется в случаях, когда у сторон больше нет поводов для дальнейшего сотрудничества. Например, арендатор реализовал свои намерения полностью, до истечения срока договора. Также прекращение взаимодействие может иметь место в случаях нарушения одной из сторон своих обязательство. Чтобы урегулировать возникший конфликт с наименьшими временными и денежными затратами, участники сделки приходят к взаимному соглашению об аннулировании договора.

Оформление документа

Решение о прекращении договорных отношений должно быть оформлено документально. Для этого необходимо составить соглашение. Указанный документ будет являться неотъемлемой частью основного договора. Действующим законодательством не утверждена форма такого соглашения. Оно составляется произвольно, с учетом требований нормативных правовых актов. По своей структуре оно аналогично договору.

В тексте должна быть указана информация следующего содержания:

  1. Дата, номер и место заключения соглашения.
  2. Сведения о сторонах – ФИО физических лиц либо название организаций, адреса их нахождения, документы, подтверждающие полномочия участников – паспорта, доверенности.
  3. Данные договора, который будет прекращен – дата, номер, предмет.
  4. Условия аннулирования. Здесь указывается порядок возврата объекта, а также виды и размеры компенсаций за возможный ущерб.
  5. Дата исполнения обязательство сторонами.
  6. Число, месяц и год вступления соглашения в силу.
  7. Подписи и печати сторон.

Расторжение договора по инициативе

Досрочное прекращение договорных отношений возможно не только по взаимному согласию.

Инициировать такую процедуру может любой из участников сделки как арендатор, так и владелец помещения, в одностороннем порядке. Такое происходит в случаях, когда одну из сторон сделки не устраивает процесс исполнения договорных обязательств либо её права нарушаются.

Арендодателя

Собственник помещения или его законный представитель может инициировать процедуру прекращения договорных отношений в следующих случаях:

  1. Арендатор использует объект с нарушением взятых на себя обязательств.
  2. Эксплуатация помещения ухудшает его.
  3. Нарушен порядок оплаты, то есть имеет место просрочка расчета более двух раз подряд, после истечения установленного срока.
  4. Арендатор не выполняет работы по капитальному ремонту помещения, если такое условие содержится в договоре.

В соглашении могут быть указаны и другие обстоятельства, в силу которых собственник помещения может потребовать досрочного прекращения отношений. Окончательное решение по вопросам такого характера принимает судебная инстанция.

Арендатора

Арендатор также наделен правом требовать досрочного аннулирования договора.

Это возможно в следующих случаях:

  1. Помещение фактически не было предоставлено, либо владелец создает определенные препятствия для его полноценной эксплуатации.
  2. Объект договора имеет недостатки, не позволяющие использовать его полноценно, если таковые не были учтены при составлении договора либо не могли быть выявлены в процессе предварительного осмотра.
  3. Владелец не осуществляет капитальный ремонт, проведение которого обусловлено правилами соглашения.
  4. Помещение не соответствует предъявляемым арендатором требованиям.

Договор может быть прекращен и по другим оговоренным изначально причинам, указанным в соглашении. Как и в случае с инициативой арендатора, решение принимает суд.

Письменное предупреждение

Прекращение договорных отношений до истечения их срока невозможно без предварительного уведомления инициатором о своем намерении другой стороны. В данном случае необходимо направить извещение. Такой документ должен содержать в себе причины, в силу которых договор может быть аннулирован.

Направление уведомления не означает, что отношения будут прекращены безусловно. Инициатор обязан установить разумный срок для устранения имеющихся недостатков. То есть у другой стороны должно быть достаточно времени для решения проблемы.

Форма документа

Предупреждение должно быть составлено в письменной форме.

Другого варианта информирования правовыми актами не предусмотрено. Образца, обязательного для использования, действующим законодательством не утверждено. Письмо составляется в произвольной форме. В нем должна содержаться вся информация, имеющая отношение к сделке и раскрывающая суть требования.

Содержание

В тексте уведомления должно содержаться следующее:

  1. Данные об инициаторе – фамилия, имя, отчество физического лица, или название организации, адрес места фактического нахождения, контактный телефон. Аналогичная информация указывается и о другой стороне сделки.
  2. Сведения о заключенном договоре – дата, номер, место подписания, предмет, стоимость.
  3. Обязательства сторон и порядок их исполнения.
  4. Допущенные нарушения.
  5. Требования инициатора и срок их реализации.
  6. Правовые последствия в случае неисполнения или оставление письма без ответа.
  7. Перечень прилагаемой документации.
  8. Дата уведомления и подпись инициатора.

Составленное извещение должно быть направлено другой стороне. Это является обязанностью подающего заявление.

Порядок направления предупреждения

Для направления уведомления инициатор может использовать несколько вариантов. Самым распространенным из них является личная передача. В этом случае он сам или его законный представитель направляет другой стороне уведомление. При этом инициатор может лично убедиться, что письмо адресату доставлено. Такая ситуация не исключает проведение предварительных переговоров. Чаще всего возникший спор можно урегулировать на данной стадии.

Законодательством допускается почтовая пересылка. В таком случае правильным будет использовать специальную корреспонденцию с уведомлением о вручении адресату. Но в этом случае предварительные переговоры нельзя будет провести в день передачи уведомления.

Пересылка посредством ресурсов интернета также допускается. Но такой способ используется крайне редко, поскольку не у всех в распоряжении  есть электронная почта.

Независимо от способов направления инициатору необходимо иметь на руках документальное подтверждение того факта, что другая сторона сделки извещение получила.

Судебный порядок

Если направленное предупреждение не дало ожидаемого результата, возникший спор можно решить в судебном порядке. Для реализации такой процедуры необходимо выполнить несколько обязательных действий.

Для начала составляется исковое заявление в письменной форме на обычном листе офисной бумаги. Текст можно составлять от руки либо с использованием технических средств печати.

В заявлении необходимо указать следующую информацию:

  1. Наименование и адрес судебной инстанции, в которую направляется иск.
  2. Сведения об инициаторе и ответчике – название организации или фамилия, имя, отчество физического лица. Также указывается адреса фактического нахождения сторон и контактная информация – телефон, электронная почта.
  3. Подробное описание всего процесса сделки – дата и место заключения договора, предмет, стоимость, порядок исполнения сторонами взятых на себя обязательств.
  4. Суть допущенного нарушения.
  5. Меры, которые принимались для досудебного урегулирования спора. Здесь указывается, когда было направлено предупреждение, а также характер полученного ответа.
  6. Исковые требования. В данном случае это будет не только аннулирование договора аренды, но также компенсирование нанесенного вреда или образовавшейся задолженности.
  7. Подробный перечень прилагаемой документации.
  8. Дата оформления иска и подпись инициатора.

К документации, которая прилагается к заявлению можно отнести: договор аренды, акт приема-передачи помещения, доверенность законного представителя, предупреждения, которые направлялись другой стороне сделки и полученные от неё ответы, квитанцию об оплате госпошлины, чеки о внесении арендной платы, копия иска для ответчика.

Все сведения и данные можно представлять как в оригиналах, так и в виде заверенных копий. Также в качестве доказательств могут выступать фото и видеоматериалы.

Подача искового заявления

Составленное заявление и собранные документы в суд обязан направить истец. Для этого можно использовать следующие способы:

  1. Личная передача. Такой вариант самый надежный. В этом случае истец или его законный представитель, может лично убедиться, что пакет документов доставлен по назначению и заявление принято к рассмотрению. Инициатор может устранить возможные ошибки или неточности в процессе передачи либо получить подробную консультацию о порядке их исправления.
  2. Почтовая пересылка. В этом случае у истца нет необходимости являться в суд лично. Такой вариант используется при отдаленности места нахождения инициатора. Пакет документов необходимо направить специальной корреспонденцией. При этом отправитель получит на руки почтовое уведомление, которое будет являться документальным подтверждением факта доставки искового материала.
  3. Направление посредством ресурсов интернета. В этом случае необходимо иметь в своем распоряжении электронную почту, а также компьютерную технику для перевода документации в цифровой формат. Доставка искового материала в данном случае произойдет максимально быстро. Инициатор получит по электронной почте уведомление о завершении пересылки документов.

Любой из вариантов выбирает сам истец, исходя из особенностей сложившейся ситуации, а также своих возможностей.

Судебное разбирательство

После получения искового заявления и прилагаемой к нему документации, будет назначено судебное заседание. О дате, времени и месте проведения разбирательства обе стороны сделки должны быть проинформированы надлежащим образом. Уведомление направляется в виде повестки или мобильного сообщения.

В назначенный день все вызванные обязаны явиться в заседание или направить своих законных представителей либо сообщить о причинах отсутствия. Судья опрашивает всех вызванных, а также изучает представленные документы. Если возникает необходимость в дополнительной информации, то стороны могут обязать представить её, либо направляется запрос. В таких случаях заседание могут перенести. В процессе разбирательства ведется протокол.

Вынесение решения суда

После того как будут опрошены все явившиеся, а также изучены представленные документальные материалы, судья примет решение. Для этого он удаляется в отдельное помещение. Такое правило исключает препятствия для принятия взвешенного и справедливого решения. Результаты доводятся до заинтересованных сторон путем прочтения документа вслух. Оформленные копии решения, после его вступления в силу, направляется истцу и ответчику для сведения, и исполнения.

Каждая из сторон имеет право получить документ на руки сразу после окончания заседания. В этом случае решение выдается без отметки о его вступлении в силу.

Судебная практика

В суде Зерноградского района Ростовской области был рассмотрен иск организации к физическому лицу об аннулировании договора аренды и взыскании задолженности по оплате. А также встречное обращение человека аналогичного содержания.

В ходе рассмотрения представленных материалов было установлено следующее. Между организацией и физическим лицом был заключен договор аренды нежилого помещения. В процессе исполнения обязательств человек нарушал условия соглашения. Это выразилось в использовании предоставленного помещения не по назначению, а также в задолженности по оплате коммунальных услуг. В связи с этим ответчику направлялись требования об устранении недостатков. Однако они были оставлены без удовлетворения. В связи с этим организация просила расторгнуть договор аренды, обязать ответчика погасить имеющуюся задолженность, выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами, компенсировать судебные расходы, а также освободить занимаемое помещение. В заседании представитель истца уменьшил исковые требования в части касающейся возмещения судебных расходов и освобождения помещения, поскольку ответчик уже его не использует.

Человек с требованиями согласен не был и пояснил, что использовал занимаемое помещение по назначению. Досрочное расторжение договора причиняет ему определенные убытки. По этой причине он выдвинул встречное требование об аннулировании соглашения и компенсировании нанесенного ущерба.

После изучения представленных документов было установлено, что собственник должным образом исполнял свои обязательства, и требования иска обоснованы. Арендатор же нарушил условия договоренности, которые выразились в использовании помещения не по назначению, а также в заложенности по оплате коммунальных услуг. При этом истцом была полностью соблюдена процедура досудебного урегулирования спора. Ответчику направлялись требования, которые остались без удовлетворения.

На основании изложенного суд принял решение. Договор аренды был аннулирован, человека обязали погасить задолженность по коммунальным услугам, выплатить проценты за пользование чужими деньгами и госпошлину за рассмотрение иска, а также освободить помещение. В удовлетворении встречных требований физическому лицу было отказано полностью.

Решение от 1 декабря 2017 г. по делу № 2-1783/2017

Образцы документов

Исковое заявление о расторжении договора аренды
Уведомление о расторжении договора аренды
Образец соглашения о расторжении договора аренды

Добавить комментарий