Что такое ППА в недвижимости?

Иногда возникают обстоятельства, при которых у арендатора больше нет необходимости пользоваться арендованной недвижимостью, но при этом до истечения договора ещё остаётся немало времени. Помимо такого нежелательного варианта, как разрыв договора, в этом случае есть два других, которые позволят не беспокоить владельца лишний раз, а иногда ещё и извлечь прибыль: субаренда и переуступка прав аренды.

Понятие переуступки права аренды

ППА в недвижимости называют передачу как прав, так и обязательств, взятых на себя по договору аренды, другому лицу.

У переуступки есть свой срок, и её длительность ограничена продолжительностью самой аренды, в рамках которой она предоставляется. От субаренды ППА отличается тем, что при ней уступающая права сторона полностью их теряет, в то время как при субаренде лишь на время отказывается, и после истечения установленного срока они возвращаются.

ППА практикуется в отношении:

• земельных участков;
• нежилых помещений;
• иной недвижимости.

Разберём механизм работы переуступки и возникающие в её ходе нюансы правоотношений:

• Ключевая особенность ППА состоит в том, что участие в этой сделке собственника необязательно, ведь заключается соглашение между передающим свои права арендатором и новым нанимателям.
• Это значит, что арендатору не требуется получать согласие собственника при совершении переуступки, однако, обязательно поставить его в известность и иметь подтверждение этого. В ином случае он получит возможность аннулировать переуступку.
• Поскольку уже в ходе передачи прав аренды согласие собственника объекта будет необязательным, у него есть возможность заблокировать саму возможность переуступки ещё на этапе заключения договора – для этого нужно внести в него специальный пункт о запрете переуступки, после чего она станет невозможной.
• В ходе совершения переуступки в изначальный договор аренды не могут вноситься никакие изменения, любое возможное изменение должно обсуждаться с владельцем объекта либо до уступки первым арендатором, либо после её совершения вторым, к которому перейдут права.
• Это значит, что к получившему права аренды лицу переходят полностью и все оговорённые обязанности, а при наличии у предыдущего долгов они также перейдёт к новому. Допускается включить эти долги в стоимость договора.
• Относительно стоимости, отметим, что переуступка обычно приносит выгоду отказывающемуся от своих прав арендатору, поскольку уступает он их не безвозмездно, а за определённую компенсацию, указывающуюся в соглашении.
• При наличии оформленного в соответствии с требованиями законодательства договора переуступки и предупреждения собственника об этом, лицо, к которому перешли права аренды, становится полноправным арендатором, и собственник будет обязан соблюдать договор аренды в его отношении в соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса.

Законодательная основа

Переуступка прав аренды и механизм, по которому она проводится, описываются в статье 615 ГК РФ.

Права арендатора имущества

Суть переуступки состоит в передаче прав и обязательств полностью, после чего новый арендатор приобретает все возможности, которыми владел предыдущий. Это значит, что он наделяется правами:

• заключения договора субаренды;
• передачи полученных при подписании договора с владельцем имущества прав аренды;
• передачи полученной площади в безвозмездное пользование;
• применения права аренды как залогового актива;
• его применения как части уставного капитала компании.

Таким образом, сами по себе права аренды имущества рассматриваются как объект для заключения сделок и предмет расчёта, имея собственную ценность.

С другой стороны, владелец переданного объекта сохраняет права на:

• распоряжение объектом;
• проверку его состояния или получение отчёта, если это земельный участок;
• расторжение соглашения, если арендатор не выполняет обязательства;
• получение оплаты в прежнем объёме и в срок.

При противоречии договора переуступки изначальному владелец получит право расторгнуть его.

Выгоды от переуступки

Переуступка имеет ряд выгод. Опишем основные из них:

• если планируете переуступать длительный контракт, то выплаты будут продолжаться по прежней цене, более выгодной, чем была на актуальный момент;
• чаще всего такие договоры заключаются относительно помещений, находящихся в зданиях в центральных районах городов, приносящих наибольшую выгоду;
• перед тем как приобретать права при помощи ППА, потенциальный арендатор имеет возможность посмотреть недвижимость «в работе», и проверить, сколько она приносит денег, как много клиентов у того бизнеса, который в ней размещается;
• первый арендатор не будет иметь проблем из-за разрыва соглашения с владельцем недвижимости, а также сможет вернуть часть вложенных средств.

Правила оформления

Чтобы осуществить переуступку, потребуется оформить договор. Заключается он двумя арендаторами, один из которых отказывается от своих прав аренды в пользу другого на возмездной основе. Сам собственник участия в сделке не принимает, а заключаемый договор никак не изменит условия, на которых будет продолжать осуществляться аренда, то есть все положения изначально заключённого соглашения останутся в силе.

Порядок оформления переуступки:

• подготовка документов;
• подготовка договора, в ходе которой стороны должны достигнуть соглашения о том, какие пункты должны в нём содержаться, а также обговорить возможные специальные условия;
• обращение в Росреестр – его необходимо предпринимать, уже имея на руках готовый и согласованный текст соглашения, а также и остальные необходимые документы;
• получение документов о передаче.

Заключение договора

Переуступка оформляется при помощи договора передачи прав аренды. В него необходимо внести сведения о следующем:

• арендодателе и нанимателе, месте и времени составления текста;
• имуществе, права аренды которого передаются;
• процедуре, согласно которой проходит передача;
• какими будут выплаты, компенсирующие их переход;
• какими способами эти выплаты будут выполняться;
• как будет вноситься сама арендная плата;
• ответственность при нарушении соглашения;
• если это земельный участок – сведения о его предназначении, и в дальнейшем он может использоваться только в соответствии с ним;
• сведения о других возможных договорённостях сторон – это могут быть, к примеру, обязательства провести ремонт, провести перепланировку либо, наоборот, не делать её, данные об обременении;
• иные дополнительные пункты, включить которые посчитали необходимым участники, если они не противоречат изначальному договору аренды;
• наконец, указывается дата, обе стороны ставят свои подписи.

Установленной законодательством формы договора нет, но образец прилагается к статье, на него можно ориентироваться при составлении собственного.

Если для заключения сделки обязательно получение разрешения от хозяина имущества, либо просто для проверки текста на соответствие законодательству, сначала может быть подготовлен предварительный договор. Этот документ не будет иметь юридической силы, и используется для согласования деталей между сторонами перед тем, как выпустить окончательную редакцию.

Обретает силу договор только после регистрации в Росреестре. Исключение, при котором можно обойтись без регистрации,– соглашение заключается с физическим лицом на срок менее года. В остальных случаях она обязательна.

Отметим, что если сделка проводится между двумя юридическими лицами, то провести дарение прав аренды невозможно, это значит, что необходимо указать в договоре компенсационные выплаты и платить с них налоги. Поскольку происходит передача имущественных прав, необходимо будет выплатить НДС, базой при этом выступит сумма, передаваемая за уступку.

Налоговым агентом выступает сам новый арендатор, если он юридическое лицо. Если же он лицо физическое, то этим должен будет заниматься предыдущий арендатор.

Государственная пошлина

При определении её размера применяются те же условия, что и при отчуждении имущества, то есть сумма будет сильно меняться, смотря по тому, кто именно заключает соглашение:

• если обе стороны сделки – физические лица, то пошлина составляет 2 000 рублей и её платят поровну;
• если договор заключают юридические лица, они выплачивают 22 000, и выплата также делится поровну;
• при заключении сделки между физическим и юридическим лицом они платят соответственно 2 000 и 22 000 рублей;
• если физическое лицо оформляет соглашение с государством, то выплата составляет 2 000.

Перечень документов

После того как соглашение подписано, составляется акт приёма-передачи документов. Они будут нужны для государственной регистрации нового арендатора. Чтобы зарегистрировать переуступку в Росреестре, потребуются следующие бумаги:

• заявление;
• паспорт, а если вместо одной из сторон выступает представитель – доверенность;
• правоустанавливающие документы;
• согласие либо подтверждение уведомления владельца передаваемого жилья;
• для физических лиц – согласие супруга на распоряжение объектом;
• для юридических лиц – копии учредительных и уставных документов компании, заверенные нотариусом;
• для земельного участка – согласие комитета по земельным ресурсам;
• договоры аренды – изначальный и новый;
• квитанция, свидетельствующая, что пошлина уплачена.

Если бумаги в наличии и соответствуют предъявляемым требованиям, то регистрация будет проведена, после чего права на аренду окажутся переданы новому владельцу, а старый их полностью утратит. Если обнаружится какой-нибудь изъян, придётся вновь подавать документы. Это может сильно затянуть весь процесс, а любые сделки с недвижимостью довольно сложны в оформлении, потому рекомендуется с самого начала привлечь к делу профессионального юриста.

Образцы документов