PRAVO.ESTATE

Договор субаренды жилого и нежилого помещения

К субаренде чаще всего прибегают юридические лица, и распространена она достаточно широко. Хотя тут и имеется много общего с обычной арендой, между ними есть также значимые различия. Это непростая сделка с довольно высокими рисками, а потому и работа с договором приобретает очень важное значение, ему стоит уделить повышенное внимание и учесть все значимые нюансы.

Понятие субаренды

Субарендой называют передачу уже арендованной недвижимости третьему лицу, заключающему для этого соглашение с арендатором.

В результате это третье лицо станет субарендатором. Чаще всего субаренда используется в бизнесе с коммерческими объектами, а передаваться посредством данного договора может и недвижимость целиком, и её определённая часть. Права передаются с согласия владельца имущества, и они будут равны либо меньше, чем у арендатора.

Как правило, аренда обходится дешевле субаренды благодаря отсутствию посредников. Потому сама необходимость субаренды обусловлена чаще всего тем, что собственник не хочет сдавать недвижимость по частям, и потому её арендует сразу целиком одна компания, после чего раздаёт в субаренду по частям. Например, арендовано может быть офисное здание целиком, а мелкие фирмы после этого берут в субаренду отдельные офисы. Хоть это и выходит дороже, но для них иного пути может и не быть, поскольку арендовать здание целиком им невыгодно, да и незачем, а собственнику здания проще получить меньше денег, но иметь дело с одним арендатором, а не с десятками.

Другой вариант подобного деления – не по пространству (офисное здание на офисы), а по времени: существует практика аренды квартир на длительные сроки с целью их сдачи посуточно. Это гораздо дороже, в результате чего субарендатор получает свою прибыль, хозяева недвижимости, в свою очередь, могут также извлечь из этого выгоду, например, если арендатор проведёт в ней за свой счёт ремонт, чтобы затем сдавать дороже.

То есть, при соблюдении интересов сторон, субаренда может оказаться выгодной для всех. Но при этом, из-за того, что этих сторон становится больше, и не всегда три вместо двух, поскольку субарендатор, в свою очередь, также может заключить субарендный договор и передать права другому лицу. В результате иногда выстраиваются довольно длинные цепочки, соблюдение их интересов и устойчивость договорённостей сохранять становится сложнее. Поэтому не все владельцы приветствуют субаренду, и иногда на неё накладывается запрет.

Отличия от аренды

Аренда и субаренда – понятия родственные и схожие, но есть между ними и значимые различия. Первое отражено уже в названии: если арендный договор подписывается непосредственно с хозяином недвижимости, то соглашение о субаренде – с арендатором. То есть субаренда будет зависеть от аренды.

Затем стоит выделить, что, если аренду не относят к юридически сложным сделкам, то субаренду к ним относят. В первом случае хоть стороны и несут риски, но они относительно невелики, а если юридическое сопровождение находится на высоком уровне, и вовсе минимальны. А вот вторая сделка менее безопасна юридически и требует более тщательной подготовки, поскольку зависит не только от воли договорившихся сторон, но также и от третьей, и ещё от одного соглашения (непосредственно об аренде) – и это как минимум, поскольку иногда цепочка бывает длиннее.

Это может показаться запутанным, потому приведём пример: компания Б взяла в аренду офисное здание у компании А, компания В взяла в субаренду этаж этого здания, компания Г – часть находящихся на этаже помещений, организовав офис, а затем, когда он стал не нужен, передала его компании Д. Таким образом, компания Д будет зависеть ото всех предшествующих сделок, и если договор между А и Б, Б и В и так далее будет разорван раньше срока, то и она пострадает.

Из этого можно вывести следующее отличие: если арендатор входит в договорные отношения лишь с одним лицом, то субарендатор – с двумя или более.

Ещё одно важное отличие – стоимость. Поскольку при субаренде появляются посредники, она становится выше, то есть в среднем объекты одного и того же класса брать в аренду дешевле, чем в субаренду. Проблема лишь в том, что далеко не всегда получается их найти.

Законодательное регулирование

Субаренда – полностью законное явление, она регулируется в отдельных статьях Гражданского кодекса (ГК).

Пункт 2 статьи 615 ГК говорит о наличии права у арендатора отдавать имущество в субаренду, статья 618 указывает, в каких случаях соглашение прерывается. Этой теме частично посвящён целый ряд статей в главе 34. А если для субаренды не даётся особых указаний, должны применяться общие правила для аренды, излагающиеся в той же главе.

Налогообложение

С законодательным регулированием тесно связана тема налогообложения. И здесь в первую очередь следует отметить, что субаренду не нужно путать с услугами посредника, даже несмотря на то, что некоторые предприятия сознательно превращают это в вид деятельности, в результате фактически по смыслу грань стирается. Так это, или же нет, а их необходимо чётко различать, поскольку порядок налогообложения будет различным.

При субаренде физическое лицо, осуществляющее сдачу, должно будет выплатить стандартный налог в 13%, выплата осуществляется раз в год, доход декларируется по форме 3-НДФЛ вместе с остальными. Для юридических лиц по УСН ставка 6%, однако возможно взимание страховых взносов сверх неё. За уклонение от выплаты налогов полагается либо ответственность в административном порядке, в виде выплаты штрафа размером до 500 000 рублей, либо в уголовном – предусмотрено лишение свободы на срок до 3 лет.

Условия для заключения договора

Первейшее условие, без которого заключать договор нельзя, – получение согласия от владельца недвижимости. Если оно не было получено, то возникает риск: когда владелец обнаружит переход прав, он сможет его опротестовать, в результате чего договор попросту будет признан недействительным. А потому следует относиться к этому внимательно, ведь риск ложится на субарендатора.

Согласие хозяина можно либо оформить как отдельный пункт в соглашении, либо и вовсе в виде отдельного документа. Но даже если согласие получено, полностью защищённым от риска субарендатор себя чувствовать не может – ведь текст соглашения о субаренде имеет тесную связь с договором аренды, то есть, если тот окажется признан недействительным или же будет расторгнут, соответственно, и субаренда также будет прекращена.

Это означает, что договор субаренды является производным, имеющим прямую зависимость от первичного, и во много поэтому он считается небезопасным.

Для субарендатора в описанном случае останется возможность договориться с владельцем, и стать арендатором. Это право защищено законодательством и, если у владельца нет особых причин для отказа, но он всё-таки отказывает, то появляется возможность отстоять права в суде. Чтобы до такого не доходило, субарендатору нужно иметь в виду вероятность, что придётся занять место арендатора, и желательно заранее установить контакт с владельцем. А если арендатор ещё при подписании соглашения о субаренде предлагает обойтись без хозяев, поскольку, как он утверждает, у него есть такое право, не стоит на это соглашаться.

Вернёмся к договорённости с владельцем. Важный нюанс заключается в том, что подписание нового контракта на прежних условиях означает также что срок его действия останется прежним. Субарендатор в данной модели займёт место арендатора, а больше ничего не поменяется.

Ещё один момент, на который следует обратить внимание при рассмотрении данной ситуации: субарендатор может иметь вторичного субарендатора, ведь, как мы уже отмечали, эти цепочки могут быть протяжёнными. Таким образом формируется следующая цепочка: владелец – арендатор – субарендатор – вторичный субарендатор. Если из неё выпадает арендатор, его место может занять следующий в цепи. Но что до вторичного субарендатора, то законодательство не предусматривает, что он может стать арендатором при необходимости, то есть его права защищены меньше.

При заключении соглашения необходимо предоставление ряда документов.

Это выписки банковских реквизитов и ЕГРЮЛ, на первой необходимо поставить печать предприятия и подпись бухгалтера, что до второй, то её давность к моменту подписания договора должна составлять менее месяца. Также потребуется письменное разрешение от хозяина недвижимости.

Положения договора

Исследовав условия для заключения договора, обратимся к его структуре. Сразу бросается в глаза её схожесть с другими гражданско-правовыми сделками. В особенности прослеживается схожесть с соглашением об аренде. К статье прилагается образец.

Выделим важнейшие положения:

  • предмет;
  • данные сторон;
  • оплата и порядок расчётов – помимо размера платы, оговаривается, каким образом она будет производиться, сроки, в которые необходимо провести расчёт (например, до ежемесячно, до 7 числа включительно), здесь же можно указать нюансы оплаты коммунальных услуг, если она будет отличаться от типовой;
  • права и обязанности сторон – обычно идентичны аренде: указывается срок передачи, по какому назначению предмет договора надлежит использовать, обязательства осуществлять его текущий ремонт и тому подобные;
  • ответственность при нарушении условий соглашения – в этом пункте устанавливается, какие меры следует предпринять, если одна из сторон не выполняет договорённости, указываются алгоритмы расчёта штрафов и пени;
  • срок, в течение которого он действителен;
  • условия изменения или расторжения – чаще всего этот пункт позволяет разорвать соглашение при задержках в выплатах или несанкционированной сдаче в субаренду.

Помимо перечисленных, в текст могут быть включены особые условия, характерные именно для субаренды. Например, что неотделимые улучшения, произведённые во время действия соглашения, станут собственностью арендодателя. Другой часто встречающийся пункт позволяет субарендодателю продолжать пользоваться предметом соглашения до его истечения, даже если владелец недвижимости сменится.

Предмет договора

Так называют то, что будет передаваться его посредством – в рассматриваемом случае в субаренду. К моменту передачи должен уже являться предметом договора аренды. В этом качестве может выступать жилое либо нежилое помещение.

Квартира

Разница между жилым и нежилым помещением состоит в предназначении, и это важный нюанс при субаренде, поскольку использоваться недвижимость может лишь в соответствии с её предназначением. Сама арендуемая квартира же должна соответствовать требованиям, предъявляемым к жилью.

Нежилое помещение

Если оно окружено землёй, принадлежащей тому же владельцу и также перешедшей в пользование арендатора, то следует определить и зафиксировать в тексте, какой землёй получает право пользоваться субарендатор. Если этого сделано не было, то считается, что вся примыкающая земля также передана в субаренду.

После того, как договор подписан, уже нельзя будет просто забрать часть этой земли у субарендатора с обоснованием, что этот аспект просто не был вовремя учтён – необходимо будет разрывать соглашение и заключать новое. Потому следует с самого начала внимательно отнестись к проработке подобных вопросов.

Субарендатору не разрешается менять статус помещения, он должен использовать его строго в соответствии с назначением. Следовательно, если это нежилое помещение, то оно не может использоваться как жилое.

Стороны договора

Хотя цепочка при субаренде может тянуться довольно далеко, а значит и благополучие соглашения в течение всего срока, на который он рассчитан, будет зависеть и от других лиц, но сторон договора, как и при обычной аренде, всего две. Разница в том, что они будут называться субарендодателем и субарендатором.

Субарендодатель

Сдавая арендованный объект, арендатор становится субарендодателем. Если речь идёт о нежилых помещениях, то он получает право проводить в них как капитальный, так и текущий ремонт, о чём необходимо за месяц уведомить субарендатора. Кроме того, во время проведения ремонта выплаты должны быть приостановлены, поскольку у субарендатора нет возможности использовать недвижимость в соответствии с её назначением.

Субарендатор

На него ложатся обязанности следить за техническим, а также пожарным состоянием арендованного помещения. Поскольку при заключении сделки он должен был проконтролировать состояние помещения, то и ответственность перед проверяющими органами несёт именно он, если по тем или иным причинам оно не было допущено к использованию, он всё равно должен будет продолжать определённые в соглашении выплаты. Разорван же договор может быть только в указанном в нём порядке.

Если недвижимости был нанесён ущерб вследствие аварий и тому подобного, то ликвидация также будет обязанностью субарендатора, если нанесён ущерб был по его вине (то есть, при ущербе из-за природной стихии он нести ответственность не будет). Он не может проводить перепланировку либо реконструкции без получения письменного разрешения арендатора (а тому обычно требуется разрешение хозяина недвижимости).

Срок действия

Такой договор рассчитан либо до конца действия договора аренды, либо на меньший срок. Если соглашение об аренде имеет пункт о возможности неограниченного продления, то соответственно продлеваться может и относящийся к нему договор субаренды, но в него необходимо будет внести все добавления, которые может претерпеть оригинальное соглашение.

При длительности более года необходимо будет зарегистрировать документ.

При отсутствии регистрации в Росреестре длительного соглашения субарендатор может просто лишиться средств и не получить недвижимость, поскольку документ не будет иметь никакой юридической силы. Это еще один очень важный и опасный момент, который надо учитывать.

Прекращение

Причины и порядок расторжения договора субаренды аналогичны прекращению действия обычной аренды, но с добавлением ещё одной причины – расторжение договора аренды.

Расторгнуто соглашение может быть:

  • по обоюдному согласию;
  • по одностороннему решению;
  • через суд;
  • из-за разрыва договора аренды.

Наиболее простой способ, конечно, по обоюдному согласию, а способы 2 и 3 могут применяться при нарушении правил одной из сторон. При расторжении по обоюдному согласию подписывается соответствующее соглашение, содержащее детали и сроки.

Односторонний разрыв допускается лишь в виде исключения, если был нарушен один из пунктов, относительно которого есть указание, что при его нарушении вторая сторона получает право на разрыв. Тогда необходимо будет сначала уведомить о нём нарушителя в письменном виде.

Наконец, для субаренды действует статья 618 ГК, указывающая, что при досрочном прекращении договора аренды прерывается также и договор субаренды. Но субарендатор получает право обратиться к владельцу недвижимости и стать арендатором на оставшийся согласно договору срок.

Образцы документов

Договор субаренды жилого помещения
Договор субаренды нежилого помещения

Добавить комментарий