Аукцион по продаже земельных участков – процедура

Земельные участки используются людьми для различных целей. Это может быть жилищное строительство (ИЖС) или возведение объектов промышленного назначения, осуществление торговли или сельскохозяйственной деятельности, организация спортивных или развлекательных мероприятий. Таких целей может стремиться достичь как физическое, так и юридическое лицо. Однако не все заинтересованные имеют в своем распоряжении необходимые земельные площади. Такую проблему можно решить несколькими способами. Одним из них является приобретение участка, другим – его аренда. Каждая из этих процедур предусматривает заключение договора между заинтересованным лицом и собственником земли. Но в большинстве случаев подписанию соглашения предшествует проведение аукциона.

Аукционы

Регламент проведения может также дополняться нормативными правовыми актами, принимаемыми на местном уровне. Это обусловлено спецификой каждой ситуации. К участию в аукционе допускаются все желающие, кто располагает необходимой суммой средств, для приобретения или аренды земельного участка в последующем. Предметом, который выставляется на аукцион земельных участков, может быть практически любая территория. Несмотря на то что для торгов предусмотрен общий порядок, они отличаются друг от друга ввиду особенностей каждого участка и статуса претендентов. При этом нельзя объединять две территории, являющиеся отдельными лотами, в один.

На право покупки

Одной из целей участия в торгах является приобретение необходимой земельной территории. В таком случае по результатам аукциона выигравший участник наделяется правом покупки земли. То есть в данной ситуации с ним заключается договор приобретения. В результате все права на участок переходят к покупателю в полном объеме, и он становится собственником.

На право аренды

В некоторых случаях заинтересованное лицо не стремится купить территорию. Его целью является временное использование участка. В таком случае претендент на территорию будет участвовать в аукционе, целью которого является выбор арендатора. По его результатам принимается решение о том, кто получит право использовать участок. В такой ситуации победителю гарантировано предоставление земельного участка в аренду, и с ним будет заключен соответствующий договор. Это не сделает заинтересованное лицо собственником, но предоставит ему возможность использовать занимаемую территорию по назначению, в рамках заключенного соглашения.

Организатор аукциона

В качестве организатора аукциона земельного участка выступает собственник территории или уполномоченная им инстанция. Согласно правилам, определенным Земельным кодексом РФ, организовывать торги могут муниципальные инстанции. Однако согласно условиям, установленным Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в качестве организаторов могут выступать другие лица. При этом бюджетная инстанция имеет преимущественное право на приобретение земельного участка. Также в качестве организатора может выступать специализированная организация, уполномоченная собственником.

Подготовка

Сначала уполномоченная инстанция, которая является организатором аукциона, разрабатывает и утверждает план-схему лота торгов. Такой документ отражает подробное описание объекта: площадь, границы, место расположения, основные характеристики. Затем необходимые сведения должны быть внесены в кадастровый перечень. Для этого нужно разработать соответствующую документацию. После этого происходит подключение участка к инженерно-техническим коммуникациям, если условиями дальнейшего использования предусмотрено возведение сооружений какого-либо назначения. В завершении принимается решение о реализации процедуры торгов.

Принятие решения

После того как собрана вся необходимая документация, уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона. Оно должно быть оформлено документально.

В тексте необходимо указать следующее:

1. Дата и место вынесения заключения.
2. Наименование инстанции, которая приняла решение.
3. Дата, время и место проведения торгов.
4. Предмет аукциона. В данном случае это будет земельный участок. Здесь указывается его площадь и место расположения.
5. Стартовая цена объекта.
6. Цель торгов – продажа или аренда.
7. Участники аукциона.
8. Подпись руководителя органа или уполномоченного им должностного лица.

Принятое решение должно быть доведено до всех заинтересованных лиц. Для этого документ необходимо опубликовать в специальных печатных изданиях либо на интернет-сайте. Размещение информации должно произойти не позднее, чем за тридцать суток до дня проведения аукциона.

Оформление документации

Чтобы реализовать процедуру торгов как организатор, так и заинтересованный претендент должны подготовить ряд документов. Для муниципальной инстанции таковыми являются план-схема территории, а также решение о проведении аукциона. В свою очередь, претендент должен будет представить: заявку на участие в торгах, свидетельство или выписку из специального перечня о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя либо организации, паспорт физического лица, документ, подтверждающий внесения задатка. При этом допускается представление оригиналов или заверенных копий.

Заинтересованные претенденты готовят и утверждают план-схему участка, которая должна быть внесена в кадастровый перечень. Соответствующее решение уполномоченная инстанция должна принять в течение двух фактических месяцев с момента поступления заявления.

Прием заявок

Прием заявок на участие в аукционе осуществляется его организатором. Заинтересованным претендентам нужно представить свое обращение не позднее пяти фактических суток, до начала процедуры. В тексте должна содержаться информация, которую требует организатор.

К таковой отнесена:

1. Названием или фамилия, имя, отчество претендента, контактный телефон, адрес нахождения.
2. Сведения о документах, подтверждающих его полномочия. Сюда можно отнести свидетельство либо выписку о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица, паспорт, доверенность законного представителя.
3. Сумма внесенного задатка, с указанием банковских реквизитов участника.
4. Обязательство соблюдать правила соблюдения аукциона.
5. Подробное описание участка с указанием площади, места расположения и целей, для которых его необходимо получить.
6. Перечень прилагаемой документации.
7. Дата составления обращения и подпись инициатора.

Оформленная заявка должна быть передана организатору торгов. Это можно сделать лично, то есть передать обращение самостоятельно, либо через интернет.

Проведение торгов

Проведение торгов осуществляется в несколько этапов. В назначенное время все участники должны явиться к месту проведения аукциона. При этом отсутствие кого-либо не является препятствием для проведения торгов.

До начала процедуры представитель организатора информирует явившихся о следующем:

1. Названии объекта процедуры. В данном случае это земельный участок.
2. Его основных характеристиках: площади, границах, месте расположения, фактическом состоянии.
3. Исходной стоимости.
4. Шаге торгов, то есть о денежном интервале, на который увеличивается стоимость объекта.

После информирования каждый из участников получает билеты с номерами. Желающий должен поднимать его всякий раз, когда намерен изменить цену. От этого действия можно и воздержаться. Количество попыток, чтобы выигрывать, и очередность для каждого участника неограничена. Если желающих не остается, то представитель организатора обязан три раза огласить последнее заявленное приложение. После этого принимается решение о выборе победителя.

Рассмотрение заявок

До того как процедура аукциона будет начата, организатор рассматривает заявки, поступившие от претендентов на территорию.

В данном случае проверяется выполнение следующих условий:

1. 1. Наличие у заинтересованной стороны всей необходимой документации.
   2. Соответствие претендента определенным требованиям к участнику. Последний не должен быть ограничен в своих правах на участие в торгах и заключении сделок по их результатам.
   3. Внесение в качестве задатка определенной суммы.

Получившие положительный ответ претенденты вносятся в протокол, который оформляется организатором аукциона. В день принятия решения о допуске или отказе, всем направившим обращения лицам должны быть направлены извещения соответствующего содержания.

Допуск к участию

Допуск претендентов к участию в торгах, закрепляется в протоколе и решении, вынесенном организатором процедуры. Положительный ответ получают те обратившиеся, кто выполнил все предъявляемые требования. Однако некоторые инициаторы могут получить отказ.

Такое может произойти в следующих случаях:

1. Необходимая документация была предоставлена не в полном объеме.
2. Задаток был оплачен не целиком. Его размер составляет, как правило, десять процентов от общей стоимости объекта.
3. Претендент не наделен правом на совершение сделок с собственностью.
4. Инициатор не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица.
5. Иностранцы, которые намерены арендовать территорию.
6. Зарубежные компании, в уставном капитале которых объем средств граждан РФ менее пятидесяти процентов. Такое правило распространяется на аренду участков.

Также отказ можно получить в случае, если сведения, содержащиеся в документации, являются недостоверными.

Оформление результатов

После завершения аукциона, принимается решение. Оно должно быть оформлено документально. Это делается путем составления протокола.

В тексте должно быть указано следующее:

1. Дата и место оформления.
2. Состав комиссии, проводившей торги.
3. Предмет аукциона с указанием его подробного описания – площади, границ, характеристик, целей последующего использования.
4. Состав участников процедуры.
5. Стоимость объекта.
6. Аукционный шаг.
7. Подробное описание процесса торгов.
8. Победитель аукциона.
9. Окончательная стоимость участка.

Протокол составляется в двух экземплярах. Он должен быть подписан представителем организатора и победителем. Протокол будет являться основанием для заключения договора аренды или купли-продажи в последующем.

Определение победителя

Победитель выбирается достаточно просто. После каждого аукционного шага, то есть предложения кем-либо из участников большей цены, чем изначальная, представитель организатора оглашает новую предполагаемую стоимость земли. Далее он ожидает высказывания других участников. Если предложений не поступает, то последняя сумма должна быть оглашена три раза. После этого, при условии, что больше никто новой цены не заявил, выбирается победитель. Им будет последний совершивший аукционный шаг.

Заключение договора

После завершения торгов с победителем должен быть заключен договор. Он оформляется с соблюдением общих правил. Вид подписанного соглашения зависит от целей аукциона. То есть это может быть купля-продажа либо аренда земельной территории. Договор должен быть заключен в течение пяти фактических суток с момента завершения аукциона.

Следует отметить, что условия соглашения и его цена, определяются по результатам торгов.

Купли-продажи

Соглашение о приобретении земельной территории заключается в случаях, когда целью аукциона было именно приобретение участка. Договор должен содержать в себе всю информацию, которая имеет отношение к сделке.

К ней относится:

1. Дата и место подписания.
2. Сведения о сторонах сделки – название юридического лица, фамилия, имя, отчество физического, документы, подтверждающие полномочия.
3. Стоимость объекта. Она должна соответствовать цене, которая была определена на торгах. Также в этом разделе должен быть указан порядок расчета.
4. Права и обязанности участников сделки.
5. Ответственность сторон.
6. Возможность каждого участника решить возникший спор в судебном порядке.
7. Количество экземпляров документа. Он обычно составляется в двух.
8. Банковские реквизиты покупателя и продавца.

Договор должен быть подписан и заверен печатями обеих сторон. При этом правильным будет проставить росписи на всех страницах документа. Это исключит фальсифицирование условий сделки.

Аренды

Ещё одним из результатов победы на торгах является передача земельной территории в аренду. В такой ситуации, как и в случае с куплей-продажей, победитель и собственник должны заключить договор.

В тексте документа указывают:

1. Дата и место заключения.
2. Информация о сторонах сделки.
3. Предмет аренды, с указанием характеристик объекта, его площади и места расположения.
4. Цена договора и способы взаиморасчета. В этом разделе указывается не только сумма арендной платы. Стороны должны определить вид и способ расчета. Это может быть перечисление средств на счет собственника, а также вручение наличных. Как вариант оплаты может выступать не конкретная денежная сумма, а процент от прибыли, получаемой арендатором в результате эксплуатации земельной территории либо оказание услуг владельцу участка. При этом способы расчета можно совмещать.
5. Возможности и обязательства сторон сделки. Здесь указывается, прежде всего, право каждой стороны инициировать процедуру досрочного расторжения соглашения. Также необходимо отразить обязанности участников. Для арендатора таковыми являются – использование участка только по назначению, своевременная оплата, поддержание объекта в надлежащем состоянии. Собственник, в свою очередь, обязан вовремя предоставить территорию, соответствующую предъявляемым требованиям, а также всю документацию на неё.
6. Ответственность сторон. В этом разделе указываются меры воздействия, которые могут быть применены к собственнику или арендатору в случае нарушения правил соглашение: штраф, пеня, неустойка, компенсирование причиненного вреда за свой счет.
7. Причины для досрочного расторжения соглашения. К таковым можно отнести нарушение требований договора одной из сторон, обстоятельства, возникновение которых не зависело от намерения участников: война, стихийные бедствия, катастрофы, в силу которых дальнейшая аренда участка стала невозможна.
8. Иные условия. Здесь указывается право каждой стороны решать спорные вопросы в судебном порядке, а также количество экземпляров документов.
9. Срок действия договора. Его продолжительность зависит от целей использования участка. Соглашение может составлять на срок до сорока девяти лет.

Оформление прав на земельный участок

Независимо от того является целью аукциона аренда или приобретение участка, победитель с которым заключается договор, оформляет свои права документально. Для этого последнему выдается свидетельство. В нем должен быть указан вид права, название объекта, его кадастровый номер, а также срок действия документа. Основанием для его получения будет заключенный договор и сведения, ставшие основанием для совершения сделки. Образец и форма самого свидетельства утвержден действующим законодательством. То есть в произвольном порядке его оформлять нельзя.

Образцы документов